Vor Ort
Neu erblühter Jugendstil
Die Kernsanierung an der Ottostrasse 17 im Zürcher Industriequartier haucht einem Gebäude aus dem 19. Jahrhundert neues Leben ein und macht es fit für die Zukunft − auch mit zusätzlichem Wohnraum.
Um das Jahr 1900 entwickelt sich der heutige Kreis 5 rasant. Die Nähe zum Hauptbahnhof und zur Limmat als Wasserlieferant machen das Quartier zum bevorzugten Standort für Industrieunternehmen und Arbeitersiedlungen. Durch die Strasse weht eine eigentümliche Mischung aus Biergeruch, Seifengestank und verbranntem Kehricht. Neben Textilunternehmen und der Maschinenindustrie lassen sich auch Löwenbräu und die Seifensiederei Steinfels nieder.
Heute sind Industrie- und Gewerbebetriebe nur noch vereinzelt im Quartier anzutreffen. Der industrielle Charme und zahlreiche Bauwerke aus den Jahren des Industriebooms sind jedoch erhalten geblieben. Gleichzeitig hat sich der Kreis 5 zu einer begehrten Wohngegend und zu einem gut durchmischten Trendquartier entwickelt.
Quelle: https://blog.nationalmuseum.ch/ 2017/03/trendiges-industriequartier/
Eine Perle aus dem 19. Jahrhundert
Die Liegenschaft an der Ottostrasse 17 ist ein eindrücklicher Zeuge dieser Zeit. 1899 als Teil einer Blockrandbebauung in typischer Manier des 19. Jahrhunderts erstellt, diente das Gebäude als Wohnraum für die Arbeiter der nahegelegenen Fabriken.
Allerdings hat die Zeit ihre Spuren hinterlassen. Die Mansardenwohnung und der Dachstock befanden sich im Originalzustand von 1900. In einigen Wohnungen wurden die Räumlichkeiten wie vor 100 Jahren mit einem Kachelofen beheizt. Eine grundlegende Erneuerung war angesagt. Allerdings sollte das schützenswerte Gebäude für zukünftige Generationen erhalten bleiben. Folglich strebte der Asset-Manager eine Kernsanierung mit denkmalpflegerischer Unterstützung an. Bei den acht bestehenden Wohnungen lag der Fokus auf dem Erhalt der historischen Details. Die Wohnungen verfügen aufgrund der Geschosshöhen von bis zu 3.20 m und des Charmes des Jugendstilgebäudes über hohe Wohnqualität. Neben den bereits bestehenden strassenseitigen Balkonen wurden auf der Hofseite bei sechs von acht Wohnungen die Balkone erneuert und vergrössert. Die Haustechnik musste komplett erneuert werden.
Mit der kernsanierten Liegenschaft an der Ottostrasse 17 hält die Fundamenta Real Estate ein Prunkstück in ihrem Portfolio. Das erfolgreich abgeschlossene Projekt ist vorbildlich, weil es künftigen Generationen ein historisches Gebäude mit hohem architektonischem Wert erhält. Das zuvor brachgelegene Potenzial im Dachstock ist zur Schaffung von hochattraktivem städtischem Wohnraum genutzt worden.
Zusätzliche Maisonettewohnungen
Das eigentliche Juwel dieses Projekts ist der Ausbau des sanierungsbedürftigen Dachstocks zu zwei 3.5-Zimmer-Maisonettewohnungen mit Dachterrasse. Sie ersetzen eine in die Jahre gekommene und weitestgehend ungenutzte Mansardenwohnung, wie sie das Asset-Management-Team der Fundamenta Group antraf. Durch die Verbindung der Mansardenwohnung mit dem Dachstock sind zwei Maisonettewohnungen entstanden, welche die Ausstrahlung eines hundertjährigen Jugendstilgebäudes mit den Ansprüchen moderner Wohnbedürfnisse optimal verbinden. Die Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege erwies sich als sehr konstruktiv und hilfreich.
Einerseits lassen die neuen Dachfenster und der Ausbau einer Galerie grosszügig Tageslicht hinein, andererseits rundet das historische Gebälk die Räumlichkeiten ab. Für Stadtliebhaber ist die Dachzinne das absolute Highlight. Ein Deckel mit hydraulischem Antrieb ermöglicht den Aufstieg zur komplett erneuerten Dachterrasse mit einzigartigem Blick auf das trendige Zürich-West.
Verdichtung mit Augenmass
Auf einem ehemaligen Gewerbegrundstück an der Geibelstrasse 49 in Zürich Wipkingen sind 29 Wohnungen entstanden. Trotz der verdichteten Bauweise bietet der Neubau seinen Mietern eine hohe Wohn- und Lebensqualität.
«Dicht darf nicht doof sein.» Mit diesem prägnanten Titel befasst sich die NZZ vor einigen Jahren mit der Verdichtung. Das Thema ist in aller Munde und wird als Maxime der Bauentwicklung der nächsten Jahrzehnte gepriesen. Der Fokus allein auf die bauliche Verdichtung ist allerdings zu eng. Damit die Verdichtung nicht als «doof» wahrgenommen wird, muss sie in der Bevölkerung abgestützt sein. Die bauliche Dichte muss konkrete Mehrwerte generieren. Die NZZ kommt in ihrem Artikel zum Schluss, dass die Akzeptanz für die Verdichtung in der Bevölkerung ansteigt, wenn andere Qualitätsmerkmale eines Wohnhauses erfüllt sind. Hervorzuheben sind die Lage, die Entfernung zu Naherholungsgebieten und die Architektur.
Am Beispiel der Stadt Zürich lässt sich die Herausforderung gut illustrieren. Der kommunale Richtplan des Zürcher Stadtrats geht von einem Wachstum der Stadtbevölkerung bis 2040 von derzeit rund 430 000 auf 520 000 Einwohnern aus. Ein einfaches Rechenbeispiel verdeutlicht die Herausforderungen, die mit diesen rund 90 000 Neuzuzügern verbunden sind. Im Durchschnitt beansprucht ein Bewohner der Stadt Zürich rund 40 m² Wohnfläche für sich. Übertragen auf 90 000 neue Bewohner bedeutet dies einen zusätzlichen Wohnflächenbedarf von 3.6 Mio. m² oder rund 500 Fussballfeldern! Dieses Bauland existiert in der Stadt Zürich nicht und die Überbauung von Grünflächen kann kein anzustrebendes Ziel sein.
Das Problem kann einzig mit der baulichen Verdichtung gelöst werden. Dabei darf die Lebensqualität der Neuzuzüger und insbesondere ihr Anspruch auf Frei- und Grünflächen nicht vergessen werden. Grün Stadt Zürich (GSZ) schätzt den Bedarf eines Stadtbewohners nach Frei- und Grünfläche auf rund 8 m². Daraus ergibt sich bei 90 000 Neuzuzügern ein Platzbedarf von weiteren 100 Fussballfeldern. Die Verdichtung hat also einen Preis, der insbesondere in einem urbanen Umfeld weit über die bauliche Investition hinausgeht.
29 moderne Mietwohnungen statt baufälliges Gewerbegebäude
Wie bauliche Verdichtung gelingen kann, veran
Mindestens so wichtig wie der Verdichtungseffekt war der Fundamenta Real Estate die Wohn- und Lebensqualität der Mieterschaft. Dazu gehört eine angemessene Privatsphäre, denn die typischen Stadtbewohner suchen auch in einem städtebaulich verdichteten Kontext ausreichende Rückzugsorte. Dieser Anspruch wird erreicht, indem die Grundrisse des Gebäudes treppenartig versetzt dem Grundstück angepasst wurden. Die Wohnungen weisen Flächen zwischen 51 und 100 m² auf und verfügen über grosszügige Aussenflächen. Heute sind alle Wohnungen vermietet oder reserviert. Die Mieter können im April 2020 einziehen. Auf sie wartet ein attraktives Zuhause, das mit dem öV nur wenige Fahrminuten vom Stadtzentrum entfernt liegt. Ausserdem befinden sich mit dem Käferberg und der Limmat mehrere Naherholungsgebiete in unmittelbarer Nähe.
