Vor Ort

Neu erblühter Jugendstil

Die Kernsanierung an der Ottostrasse 17 im Zürcher Industrie­quartier haucht einem Gebäude aus dem 19. Jahrhundert neues Leben ein und macht es fit für die Zukunft − auch mit zusätz­lichem Wohnraum.

Um das Jahr 1900 entwickelt sich der heutige Kreis 5 rasant. Die Nähe zum Haupt­bahnhof und zur Limmat als Wasser­lieferant machen das Quartier zum bevorzugten Standort für Industrie­unter­nehmen und Arbeiter­siedlungen. Durch die Strasse weht eine eigentümliche Mischung aus Bier­geruch, Seifen­gestank und verbranntem Kehricht. Neben Textil­unternehmen und der Maschinen­industrie lassen sich auch Löwenbräu und die Seifen­siederei Steinfels nieder.

Heute sind Industrie- und Gewerbe­betriebe nur noch vereinzelt im Quartier anzutreffen. Der indus­trielle Charme und zahlreiche Bauwerke aus den Jahren des Industrie­booms sind jedoch erhalten geblieben. Gleichzeitig hat sich der Kreis 5 zu einer begehrten Wohn­gegend und zu einem gut durch­mischten Trend­quartier entwickelt.

Eine Perle aus dem 19. Jahrhundert

Die Liegenschaft an der Ottostrasse 17 ist ein ein­drücklicher Zeuge dieser Zeit. 1899 als Teil einer Blockrand­bebauung in typischer Manier des 19. Jahr­hunderts erstellt, diente das Gebäude als Wohnraum für die Arbeiter der nahe­gelegenen Fabriken.

Allerdings hat die Zeit ihre Spuren hinterlassen. Die Mansarden­wohnung und der Dachstock befanden sich im Originalzustand von 1900. In einigen Wohnungen wurden die Räumlich­keiten wie vor 100 Jahren mit einem Kachelofen beheizt. Eine grundlegende Erneuerung war angesagt. Allerdings sollte das schützens­werte Gebäude für zukünftige Generationen erhalten bleiben. Folglich strebte der Asset-Manager eine Kern­sanierung mit denkmal­pflege­rischer Unter­stützung an. Bei den acht bestehenden Wohnungen lag der Fokus auf dem Erhalt der histo­rischen Details. Die Wohnungen verfügen aufgrund der Geschoss­höhen von bis zu 3.20 m und des Charmes des Jugendstil­gebäudes über hohe Wohn­qualität. Neben den bereits bestehenden strassen­seitigen Balkonen wurden auf der Hofseite bei sechs von acht Wohnungen die Balkone erneuert und vergrössert. Die Haus­technik musste komplett erneuert werden.

Mit der kernsanierten Liegenschaft an der Ottostrasse 17 hält die ­Fundamenta Real Estate ein Prunk­stück in ihrem Port­folio. Das erfolgreich abge­schlossene Projekt ist vorbildlich, weil es künftigen Genera­tionen ein historisches Gebäude mit hohem archi­tek­tonischem Wert erhält. Das zuvor brachgelegene Potenzial im Dachstock ist zur Schaffung von hoch­attraktivem städ­tischem Wohnraum genutzt worden.

Zusätzliche Maisonettewohnungen

Das eigentliche Juwel dieses Projekts ist der Ausbau des sanierungs­bedürftigen Dach­stocks zu zwei 3.5-Zimmer-Maisonette­wohnungen mit Dachterrasse. Sie ersetzen eine in die Jahre gekommene und weitest­gehend ungenutzte Mansarden­wohnung, wie sie das Asset-Management-Team der Fundamenta Group antraf. Durch die Verbindung der Mansarden­wohnung mit dem Dachstock sind zwei Maisonette­­wohnungen ent­standen, welche die Aus­strahlung eines hundertjährigen Jugendstil­gebäudes mit den An­sprü­chen moderner Wohn­bedürfnisse optimal verbinden. Die Zusammen­arbeit mit der Denkmal­pflege erwies sich als sehr konstruktiv und hilfreich.

Einerseits lassen die neuen Dach­fenster und der Ausbau einer Galerie grosszügig Tages­licht hinein, andererseits rundet das historische Gebälk die Räumlich­keiten ab. Für Stadtlieb­haber ist die Dachzinne das absolute Highlight. Ein Deckel mit hydrauli­schem Antrieb ermöglicht den Aufstieg zur komplett erneuerten Dach­terrasse mit einzigartigem Blick auf das trendige Zürich-West.

Verdichtung mit Augenmass

Auf einem ehemaligen Gewerbe­grundstück an der Geibelstrasse 49 in Zürich Wipkingen sind 29 Wohnungen entstanden. Trotz der ver­dichteten Bauweise bietet der Neubau seinen Mietern eine hohe Wohn- und Lebens­qualität.

«Dicht darf nicht doof sein.» Mit diesem prägnanten Titel befasst sich die NZZ vor einigen Jahren mit der Ver­dichtung. Das Thema ist in aller Munde und wird als Maxime der Bau­ent­wicklung der nächsten Jahr­zehnte gepriesen. Der Fokus allein auf die bauliche Verdichtung ist allerdings zu eng. Damit die Verdichtung nicht als «doof» wahr­genommen wird, muss sie in der Bevölkerung abgestützt sein. Die bauliche Dichte muss konkrete Mehr­werte generieren. Die NZZ kommt in ihrem Artikel zum Schluss, dass die Akzeptanz für die Verdichtung in der Bevölkerung ansteigt, wenn andere Qualitäts­merkmale eines Wohn­hauses erfüllt sind. Hervor­zuheben sind die Lage, die Entfernung zu Nah­erholungs­gebieten und die Architektur.

Am Beispiel der Stadt Zürich lässt sich die Heraus­forderung gut illustrieren. Der kommunale Richtplan des Zürcher Stadtrats geht von einem Wachstum der Stadt­bevölkerung bis 2040 von derzeit rund 430 000 auf 520 000 Ein­wohnern aus. Ein einfaches Rechen­beispiel verdeutlicht die Heraus­forderungen, die mit diesen rund 90 000 Neuzu­zügern verbunden sind. Im Durch­schnitt bean­sprucht ein Bewohner der Stadt Zürich rund 40 m² Wohn­fläche für sich. Übertragen auf 90 000 neue Bewohner bedeutet dies einen zusätz­lichen Wohn­flächen­bedarf von 3.6 Mio. m² oder rund 500 Fuss­ball­feldern! Dieses Bauland existiert in der Stadt Zürich nicht und die Über­bauung von Grün­flächen kann kein anzustre­bendes Ziel sein.

Das Problem kann einzig mit der baulichen Ver­dichtung gelöst werden. Dabei darf die Lebens­qualität der Neuzu­züger und insbe­sondere ihr Anspruch auf Frei- und Grün­flächen nicht vergessen werden. Grün Stadt Zürich (GSZ) schätzt den Bedarf eines Stadt­bewohners nach Frei- und Grün­fläche auf rund 8 m². Daraus ergibt sich bei 90 000 Neuzu­zügern ein Platz­bedarf von weiteren 100 Fuss­ball­feldern. Die Verdichtung hat also einen Preis, der insbe­sondere in einem urbanen Umfeld weit über die bauliche Investition hinausgeht.

 29 moderne Miet­wohnungen statt  bau­fälliges Gewer­begebäude

Wie bauliche Verdichtung gelingen kann, veran­schaulicht die Liegen­schaft an der Geibelstrasse 49 in Zürich Wipkingen. Beim Kauf des Grund­stücks traf das Asset-Management-Team der Fundamenta Group ein baufälliges Gewerbe­gebäude mit Bau­jahr 1927 an. Die Entwicklungs­spezialisten der Fundamenta Group erarbeiteten in enger Zusammen­arbeit mit externen Partnern ein Neubau­projekt mit 29 Miet­woh­nungen. Ausgehend von einer durch­schnittlichen Belegung von zwei Personen je Wohnung ist anstelle des alten Gewerbe­gebäudes Wohnraum für rund 60 Personen entstanden.

Mindestens so wichtig wie der Verdichtungs­effekt war der Fundamenta Real Estate die Wohn- und Lebens­qualität der Mieter­schaft. Dazu gehört eine ange­messene Privat­sphäre, denn die typischen Stadt­bewohner suchen auch in einem städte­baulich verdichteten Kontext ausreichende Rück­zugsorte. Dieser Anspruch wird erreicht, indem die Grund­risse des Gebäudes treppen­artig versetzt dem Grundstück angepasst wurden. Die Wohnungen weisen Flächen zwischen 51 und 100 m² auf und verfügen über gross­zügige Aussen­flächen. Heute sind alle Wohnungen vermietet oder reserviert. Die Mieter können im April 2020 einziehen. Auf sie wartet ein attraktives Zuhause, das mit dem öV nur wenige Fahr­minuten vom Stadt­zentrum entfernt liegt. Ausserdem befinden sich mit dem Käferberg und der Limmat mehrere Naherholungs­gebiete in unmittel­barer Nähe.