Vor Ort
Neues Leben am Blockrand
Im Innenhof der Delsbergerallee 48/50 im trendigen Quartier Gundeldingen in Basel hat die Fundamenta Real Estate anstelle eines untergenutzten Gewerbegebäudes wertvollen städtischen Wohnraum generiert. Der ressourcenschonende Umgang mit der verfügbaren Fläche ist ein Beispiel für integrale Nachhaltigkeit.
Das Bundesamt für Statistik (BfS) rechnet damit, dass die Schweiz im Jahr 2040 mehr als 10 Mio. Einwohner zählt. Bis dahin muss auch der entsprechende Wohnraum erstellt werden. Berücksichtigt man die effektiv besiedelbare Fläche wie auch die Topografie, gehört das Schweizer Mittelland bereits heute zu den am dichtesten besiedelten Gebieten Europas. Was tun? Eine Überbauung der verbliebenen Grünflächen ist weder ökologisch noch gesellschaftlich sinnvoll. Hochhäuser sind in Schweizer Städten auch keine universell umsetzbare Alternative.
Vielversprechender ist hingegen ein Recycling bestehender Flächen. Die Schweiz verfügt über grosse zusammenhängende Industrie- und Gewerbeflächen an attraktiven städtischen Lagen. Immer mehr dieser Flächen liegen brach, weil die Produktionsanlagen kompakter sind oder an andere Standorte verlagert werden. Für Wohnnutzungen bieten solche Areale ein enormes Potenzial, wie beispielsweise die Entwicklungen in Zürich-West, auf dem Sulzer-Areal in Winterthur oder auf dem SIG-Areal in Neuhausen zeigen.

Flächenrecycling im Innenhof
Einen nochmals etwas anderen Weg hat die Fundamenta Real Estate an der Delsbergerallee im beliebten Basler Quartier Gundeldingen eingeschlagen. 2010 hatte die Gesellschaft einzelne Liegenschaften der Blockrandbebauung erworben. Dazu gehörte auch eine Gewerbe- und Industriehalle im Innenhof. Diese wirkte in einem ruhigen Wohnquartier wie ein Fremdkörper. Nachteilig waren nicht nur die mit dem Betrieb verbundenen Lärmemissionen, sondern auch die gewerbliche Dachkonstruktion, die das Sonnenlicht reflektierte und den Innenhof in den Sommermonaten aufheizte. Das Asset-Management-Team der Fundamenta Group war gefordert, um innovative Lösungsansätze zu entwickeln.
Dass der Fokus auf einer Wohnnutzung liegen sollte, war unbestritten. Das schliesslich umgesetzte Projekt mit dem Namen Atrium besteht aus einem Neubau mit 17 Mietwohnungen. Auf der grünen Wiese wäre das Bauvorhaben ziemlich einfach, effizient und schnell zu realisieren gewesen. Das von einem Blockrand umgebene Baugrundstück hingegen hatte es in sich.
Zuerst galt es, das bestehende Gewerbegebäude zurückzubauen. Aufgrund der Platzverhältnisse musste Schicht für Schicht abgetragen und nachhaltig entsorgt werden, was mit länger andauernden Lärmemissionen verbunden war. Ausserdem muss beim Flächenrecycling immer die umgebende Gebäudesubstanz berücksichtigt werden. Die Situation im Innenhof der Delsbergerallee illustriert dies sinnbildlich: Die Blockrandbebauung war gegeben; die Platzverhältnisse im Innenhof waren limitiert.
Bei der Realisierung war viel Kreativität erforderlich. Um die Baumaschinerie in den Innenhof zu bringen, musste die Durchfahrt erweitert werden, was einen bedeutenden Eingriff in die bestehende Gebäudesubstanz erforderte.
Keine Kompromisse bei der Wohnqualität
Auf die Ansprüche einer urbanen Mieterschaft und den Wohnkomfort dürften sich die Gegebenheiten des Grundstücks nicht negativ auswirken, lautete eine klare Vorgabe der Bauherrschaft. Konkret bedeutete dies intelligente Grundrisse, wertige Materialisierung, moderne Gebäudetechnik und grosszügige Aussenflächen.
Die Anforderungen wurden vollumfänglich erfüllt. Das umgesetzte Projekt besteht aus einem Hybridbau mit Holzfassade und setzt einen bewussten architektonischen Kontrast zu den umliegenden Gebäuden. Parallel zur Realisierung des Neubaus veranlasste die Fundamenta Real Estate eine teilweise Modernisierung ihrer Bestandsliegenschaften der Blockrandbebauung. Der Rückbau des Gewerbebaus im Innenhof ermöglichte zudem die Erstellung einer neuen Wohnung sowie eines Ateliers im Erdgeschoss. Am 1. Dezember 2020 konnten die 17 neuen Wohnungen den Mietern übergeben werden.
Die Innenhofüberbauung an der Delsbergerallee ist ein gelungenes Beispiel für Flächenrecycling und integrale Nachhaltigkeit. Das Projekt Atrium unterscheidet sich wesentlich von Neubauten, die zwar nach den neusten Umweltstandards erstellt werden, aber bisher unbebaute Flächen belegen und wertvolle Grünflächen vernichten. Die Generierung zusätzlicher städtischer Wohnungen anstelle untergenutzter Gewerbeflächen schont hingegen auch die besonders knappe Ressource Land und trägt zur Aufwertung des Quartiers bei.
Kleine Fläche, grosse Wirkung
Die geringe Wohnungsgrösse war bei der Vermietung kein Handicap. Im Gegenteil: Dank attraktiver Mieten und Laubengängen, die das Gemeinschaftsgefühl stärken, waren die 36 neu erstellten Microapartments Ende November 2020 vermietet.
Wie viel Raum benötigt ein Mensch zum Leben? In Tokio erhält man eine klare Antwort: 5.78 m2. Man fragt sich, wie es sich in einer Unterkunft lebt, die kaum grösser ist als ein Hasenstall.
Japanisches Experiment fehlgeschlagen
Das architektonische Experiment wurde mit dem Nakagin Capsule Tower gewagt. Das 1972 errichtete Hochhaus hat 140 Wohneinheiten, die sich auf 13 Stockwerke verteilen. Das Besondere an den Wohnungen sind nicht nur die minimalistischen Flächen, sondern deren Ausstattung als modulare Kapseln. Sie können bei Bedarf einfach ausgetauscht werden; teure Renovierungen sind nicht nötig.
Das theoretisch durchdachte Konzept hat allerdings einen Haken: Es funktioniert preislich nur, wenn die Kapseln in hohen Stückzahlen industriell gefertigt werden. Dieses Ziel wurde nie erreicht. Auch nach knapp 50 Jahren wurde kein einziges Modul ausgetauscht. Der asbestbelastete Wohnturm ist stark sanierungsbedürftig. Ein 2007 geplanter Abriss wurde aufgrund der Finanzkrise verschoben. Das Schicksal des Nakagin Capsule Tower bleibt unklar.

Dem Trend zu Microapartments voraus
Trotzdem war die Denkweise, die dem Wohnturm in Tokio zugrunde liegt, richtig und zukunftsweisend. Tatsächlich erfasste der Trend hin zu Kleinstwohnungen – sogenannten Microapartments – im 21. Jahrhundert alle Grossstädte der Welt. Der Hauptgrund ist ökonomischer Natur. Viele Menschen suchen die Attraktivität städtischer Zentrumslagen, sind aber nicht bereit oder nicht in der Lage, höhere Mieten für den Raum- und Wohnkomfort auszugeben. Microapartments kombinieren ein spannendes urbanes Umfeld mit relativ günstigen Mieten. Diese Entwicklung wird befeuert durch den Megatrend der Individualisierung. Das klassische Familienbild bricht auf. Menschen sind zunehmend auf der Suche nach Selbstverwirklichung, was die Nachfrage nach Kleinwohnungen für Einpersonenhaushalte auf Kosten der klassischen Familienwohnungen ansteigen lässt. Ob die Coronakrise diesen Trend brechen kann, bleibt abzuwarten.
Neubauprojekt in Schlieren ein voller Erfolg
An der Steinwiesenstrasse in Schlieren hat die Fundamenta Real Estate einen Neubau realisiert, der diesen Trend im Grundsatz aufgreift. Im Sog von Zürich hat sich Schlieren in den letzten Jahren zu einer begehrten Agglomerationsgemeinde entwickelt. Das Zentrum von Zürich ist mit dem gut ausgebauten öffentlichen Verkehr in wenigen Minuten erreichbar. Die Gewerbe- und Industriezonen von Schlieren werden nach und nach ergänzt durch attraktive neue Wohnbauten. Der industrielle Charakter von Schlieren widerspiegelt sich auch in der Architektur des Neubauprojekts an der Steinwiesenstrasse. Die einfache, klare, kubische Form und die schlichte Industriefassade aus Faserzement Wellplatten fügen sich gut in die Umgebung ein. Der Kern des Neubauprojekts bilden 36 Wohneinheiten mit 1.5 oder 2.5 Zimmern und einer Fläche von 36 bis 45 m2. Darüber hinaus sind vier grosszügige Wohnungen mit 3.5 Zimmern und einer Loggia zum Innenhof hin entstanden.
Ein besonderes Merkmal des Neubaus sind die offenen Laubengänge. Sie dienen der Erschliessung der Wohnungen und bieten Platz für soziale Interaktionen oder gemeinschaftliche Aktivitäten. Trotz dem Trend zur Individualisierung suchen die Mieter von Microapartments nämlich den Bezug zur Gemeinschaft. Der Nachbar soll nicht nur ein anonymer Bewohner sein, dem man sporadisch begegnet und den man beim Vorbeigehen grüsst. Die den Laubengängen zugedachte Förderung des Gemeinschaftsgefühls hat sich in der Praxis bestens bewährt. Innert kürzester Zeit waren die Wohnungen vermietet und Ende November 2020 zur Übergabe an die Mieter bereit.
Zudem lassen die Microapartments keinen Komfort vermissen. Sie verfügen über eigene Waschtürme, sind kontrolliert belüftet und weisen gut durchdachte Grundrisse sowie eine zeitgemässe Materialisierung auf. Den ökologischen Nachhaltigkeitskriterien wird durch Minergie-Standard, Fernwärme-Anschluss und Stromproduktion von der eigenen Photovoltaikanlage Rechnung getragen.