Vor Ort

Neues Leben am Blockrand

Im Innen­hof der Delsbergerallee 48/50 im trendigen Quartier Gundeldingen in Basel hat die Funda­menta Real Estate anstelle eines unter­genutzten Gewerbe­gebäudes wertvollen städtischen Wohn­raum generiert. Der ressourcen­­schonende Umgang mit der verfügbaren Fläche ist ein Beispiel für integrale Nach­haltigkeit.

Das Bundes­amt für Statistik (BfS) rechnet damit, dass die Schweiz im Jahr 2040 mehr als 10 Mio. Einwohner zählt. Bis dahin muss auch der ent­sprechende Wohn­raum erstellt werden. Berücksichtigt man die effektiv besiedel­bare Fläche wie auch die Topo­grafie, gehört das Schweizer Mittel­land bereits heute zu den am dichtesten besie­delten Gebieten Europas. Was tun? Eine Über­bauung der verbliebenen Grün­­flächen ist weder ökologisch noch gesell­schaftlich sinnvoll. Hochhäuser sind in Schweizer Städten auch keine universell umsetzbare Alternative.

Viel­ver­sprechender ist hingegen ein Recycling bestehender Flächen. Die Schweiz verfügt über grosse zusammen­hängende Industrie- und Gewerbe­flächen an attraktiven städt­ischen Lagen. Immer mehr dieser Flächen liegen brach, weil die Produktions­anlagen kompakter sind oder an andere Stand­orte verlagert werden. Für Wohn­nutzungen bieten solche Areale ein enormes Potenzial, wie beispiels­weise die Entwicklungen in Zürich-West, auf dem Sulzer-Areal in Winterthur oder auf dem SIG-Areal in Neu­hausen zeigen.

Flächenrecycling im Innenhof

Einen nochmals etwas anderen Weg hat die Fundamenta Real Estate an der Delsberger­allee im beliebten Basler Quartier Gundel­dingen eingeschlagen. 2010 hatte die Gesell­schaft einzelne Liegenschaften der Block­rand­bebauung erworben. Dazu gehörte auch eine Gewerbe- und Industrie­halle im Innenhof. Diese wirkte in einem ruhigen Wohn­quartier wie ein Fremd­körper. Nach­teilig waren nicht nur die mit dem Betrieb verbun­denen Lärm­emissionen, sondern auch die gewerbliche Dach­kon­struk­tion, die das Sonnen­licht reflektierte und den Innen­hof in den Sommer­monaten aufheizte. Das Asset-Management-­Team der Fundamenta Group war gefordert, um innovative Lösungs­ansätze zu entwickeln.

Dass der Fokus auf einer Wohn­nutzung liegen sollte, war unbestritten. Das schliesslich umgesetzte Projekt mit dem Namen Atrium besteht aus einem Neubau mit 17 Miet­wohnungen. Auf der grünen Wiese wäre das Bau­vorhaben ziemlich einfach, effizient und schnell zu realisieren gewesen. Das von einem Blockrand umgebene Baugrundstück hingegen hatte es in sich.

Zuerst galt es, das bestehende Gewerbe­gebäude zurückzubauen. Aufgrund der Platz­verhältnisse musste Schicht für Schicht abgetragen und nachhaltig entsorgt werden, was mit länger andauernden Lärm­emissionen verbunden war. Ausserdem muss beim Flächen­recycling immer die umgebende Gebäude­substanz berücksichtigt werden. Die Situation im Innenhof der Delsbergerallee illustriert dies sinn­bildlich: Die Block­rand­bebauung war gegeben; die Platz­verhältnisse im Innenhof waren limitiert.

Bei der Realisierung war viel Kreativität erforderlich. Um die Baumaschinerie in den Innenhof zu bringen, musste die Durch­fahrt erweitert werden, was einen bedeutenden Eingriff in die bestehende Gebäude­substanz erforderte.

Keine Kompromisse bei der Wohnqualität

Auf die Ansprüche einer urbanen Mieter­schaft und den Wohnkomfort dürften sich die Gegeben­heiten des Grund­stücks nicht negativ auswirken, lautete eine klare Vorgabe der Bau­herrschaft. Konkret bedeutete dies intelligente Grund­risse, wertige Material­isierung, moderne Gebäudetechnik und grosszügige Aussenflächen.

Die Anforderungen wurden vollumfänglich erfüllt. Das umgesetzte Projekt besteht aus einem Hybridbau mit Holz­fassade und setzt einen bewussten architek­tonischen Kontrast zu den um­liegenden Gebäuden. Parallel zur Realisierung des Neu­baus veranlasste die Fundamenta Real Estate eine teilweise Modernisierung ihrer Bestands­liegen­schaften der Block­rand­bebauung. Der Rückbau des Gewerbebaus im Innenhof ermöglichte zudem die Erstellung einer neuen Wohnung sowie eines Ateliers im Erd­geschoss. Am 1. Dezember 2020 konnten die 17 neuen Wohnungen den Mietern übergeben werden.

Die Innen­hof­über­bau­ung an der Delsberger­allee ist ein gelungenes Beispiel für Flächen­recycling und integrale Nach­haltigkeit. Das Projekt Atrium unterscheidet sich wesentlich von Neubauten, die zwar nach den neusten Umwelt­standards erstellt werden, aber bisher unbebaute Flächen belegen und wertvolle Grün­flächen vernichten. Die Generierung zusätzlicher städtischer Wohnungen anstelle unter­genutzter Gewerbe­flächen schont hingegen auch die besonders knappe Ressource Land und trägt zur Auf­wertung des Quartiers bei.

Kleine Fläche, grosse Wirkung

Die geringe Wohnungs­grösse war bei der Vermietung kein Handicap. Im Gegen­teil: Dank attraktiver Mieten und Lauben­gängen, die das Gemeinschafts­gefühl stärken, waren die 36 neu erstellten Microapartments Ende November 2020 vermietet.

Wie viel Raum benötigt ein Mensch zum Leben? In Tokio erhält man eine klare Antwort: 5.78 m2. Man fragt sich, wie es sich in einer Unterkunft lebt, die kaum grösser ist als ein Hasenstall.

Japanisches Experiment fehlgeschlagen

Das architektonische Experiment wurde mit dem Nakagin Capsule Tower gewagt. Das 1972 errichtete Hochhaus hat 140 Wohneinheiten, die sich auf 13 Stock­werke ver­teilen. Das Besondere an den Wohnungen sind nicht nur die mini­malis­tischen Flächen, sondern deren Aus­stattung als modulare Kapseln. Sie können bei Bedarf einfach aus­getauscht werden; teure Renovier­ungen sind nicht nötig.

Das theoretisch durchdachte Konzept hat allerdings einen Haken: Es funk­tioniert preislich nur, wenn die Kapseln in hohen Stück­zahlen industriell gefertigt werden. Dieses Ziel wurde nie erreicht. Auch nach knapp 50 Jahren wurde kein einziges Modul ausgetauscht. Der asbest­belastete Wohn­turm ist stark sanierungs­bedürftig. Ein 2007 geplanter Abriss wurde aufgrund der Finanz­krise verschoben. Das Schick­sal des Nakagin Capsule Tower bleibt unklar.

Dem Trend zu Microapartments voraus

Trotzdem war die Denk­weise, die dem Wohn­turm in Tokio zugrunde liegt, richtig und zukunfts­weisend. Tatsächlich erfasste der Trend hin zu Kleinst­wohnungen – soge­nannten Micro­apartments – im 21. Jahrhundert alle Gross­städte der Welt. Der Haupt­grund ist öko­nomischer Natur. Viele Menschen suchen die Attraktivität städtischer Zentrums­lagen, sind aber nicht bereit oder nicht in der Lage, höhere Mieten für den Raum- und Wohn­komfort auszugeben. Micro­­apartments kombi­nieren ein spannendes urbanes Umfeld mit relativ günstigen Mieten. Diese Entwicklung wird befeuert durch den Megatrend der Indivi­dualisierung. Das klassische Familien­bild bricht auf. Menschen sind zunehmend auf der Suche nach Selbst­verwirklichung, was die Nach­frage nach Klein­wohnungen für Ein­personen­haushalte auf Kosten der klassischen Familien­wohnungen ansteigen lässt. Ob die Corona­krise diesen Trend brechen kann, bleibt abzuwarten.

Neubauprojekt in Schlieren ein voller Erfolg

An der Stein­wiesen­strasse in Schlieren hat die Funda­menta Real Estate einen Neubau realisiert, der diesen Trend im Grund­satz aufgreift. Im Sog von Zürich hat sich Schlieren in den letzten Jahren zu einer begehrten Agglomerations­gemeinde entwickelt. Das Zentrum von Zürich ist mit dem gut aus­gebauten öffentlichen Verkehr in wenigen Minuten erreichbar. Die Gewerbe- und Industrie­zonen von Schlieren werden nach und nach ergänzt durch attraktive neue Wohnbauten. Der industrielle Charakter von Schlieren widerspiegelt sich auch in der Architektur des Neubauprojekts an der Steinwiesenstrasse. Die einfache, klare, kubische Form und die schlichte Industrie­fassade aus Faserzement Wellplatten fügen sich gut in die Umgebung ein. Der Kern des Neu­bau­­projekts bilden 36 Wohneinheiten mit 1.5 oder 2.5 Zimmern und einer Fläche von 36 bis 45 m2. Darüber hinaus sind vier gross­zügige Wohnungen mit 3.5 Zimmern und einer Loggia zum Innenhof hin entstanden.

Ein besonderes Merkmal des Neu­baus sind die offenen Lauben­gänge. Sie dienen der Erschliessung der Wohnungen und bieten Platz für soziale Inter­aktionen oder gemein­schaftliche Aktivitäten. Trotz dem Trend zur Indivi­duali­sierung suchen die Mieter von Micro­apartments nämlich den Bezug zur Gemein­schaft. Der Nachbar soll nicht nur ein anonymer Bewohner sein, dem man sporadisch begegnet und den man beim Vorbei­gehen grüsst. Die den Lauben­gängen zugedachte Förderung des Gemein­schafts­gefühls hat sich in der Praxis bestens bewährt. Innert kürzester Zeit waren die Wohnungen vermietet und Ende November 2020 zur Übergabe an die Mieter bereit.

Zudem lassen die Micro­apartments keinen Komfort vermissen. Sie verfügen über eigene Wasch­­türme, sind kontrolliert belüftet und weisen gut durch­dachte Grund­risse sowie eine zeitge­mässe Materia­lisierung auf. Den öko­logischen Nach­haltig­keits­kriterien wird durch Minergie-Standard, Fern­wärme-Anschluss und Strom­produktion von der eigenen Photo­voltaik­anlage Rechnung getragen.