Städte
trotz Homeoffice
attraktiv

Mit der Ver­brei­tung des Home­office hat die Be­reit­schaft zum Pen­deln zugenommen. Doch Wohnungen in der Stadt und in Stadt­nähe bleiben am stärksten begehrt.

Bis vor zwei Jahren war so mancher Im­mo­bi­lien­entscheid denk­bar einfach.
Während sich in vielen ländlichen Ge­bieten bei den Miet­wohnungen immer höhere Leer­stände auftürmten, klagten städtische Mieter über man­gel­ndes An­ge­bot. Wer sein Im­mo­bi­lien­portfolio auf zentrale Lagen ausrichtete, war in einer komfortablen Situation. Die Pan­demie brachte die Prio­ri­tä­ten bezüglich der Wohn­situ­ation zumindest vor­über­gehend etwas durch­einander. In der Stadt Zürich wäre die Be­völk­erung 2020 ohne Geburten­überschuss aufgrund des markanten Rück­gangs der Zu­züge erstmals seit den späten neunziger Jahren wieder ge­schrumpft. Auch die Städte Basel und Bern hatten deutlich weniger Zu­züge aus dem In- und Ausland, was Spu­ren bei der Miet­preis­ent­wicklung hinterliess. Die Angebots­mietindizes von Homegate waren in den Städten Zürich und Basel in den letzten zwei Jahren un­typ­ischer­weise weniger dy­nam­isch als der Schweizer Durch­schnitt. Während sich die Zuwanderung aus dem Ausland mit dem Übergang in die endemische Phase wieder normalisieren dürfte, stellt sich den­noch die Frage, ob die Städte mit dem anhaltenden Trend zu mehr Home­office an Attraktivität einbüssen werden. Wer seltener zur Arbeit fährt, muss auch nicht mehr unbedingt in der Stadt wohnen. 

Die Wohnsituation ist in den Städten angespannt. Und wie die Baubewilligungen zeigen, dürfte sich daran kaum etwas ändern.

Städte bieten jedoch weit mehr als nur einen kurzen Pendel­weg zur Arbeit. Das multikulturelle Restaurant­angebot, eine vielfältige Musik- und Kunst­szene sowie eine hervorra­gende Infrastruktur im gesundheitlichen Sektor und im Kinder­be­treu­ungs­bereich bietet Jung und Alt eine hervorragende Wohnqualität. Mit der daraus erwachsenden Nachfrage hält das Angebot bereits seit Jahren nicht Schritt. Die Wohnsituation ist in den Städten angespannt. Wie die Bau­be­wil­ligung­en zeigen, dürfte sich daran kaum etwas ändern. Insbesondere die Realisierung von Grossprojekten ist sehr anspruchsvoll. Ein Blick in die Daten bestätigt es: Seit 2001 hat sich die durch­schnit­tliche Bewilligungsdauer für Gross­projekte mit mehr als 30 Wohnungen in der Stadt Zürich von 190 auf 440 Tage mehr als verdoppelt. In der Stadt Basel zeigt sich eine vergleichbare Tendenz. Bauland wird immer knapper, während eine striktere Umsetzung der Lärmschutzvorschriften zu Verzögerungen oder sogar der Verhinderung von Grossprojekten führt. Unter diesen Vor­aus­setz­ungen wird die Wohnsituation in den Städten angespannt bleiben und weitere Miet­preis­steige­rung­en zur Folge haben.

Die S-Bahn-Ver­bin­dung­en rund um Zürich sorgen für eine her­vor­ra­gen­de An­bin­dung an den Zürcher Arbeits­markt.

Die notorische Unter­­ver­­sorg­­ung an Miet­­wohn­ung­en in den gros­sen Schweizer Städten wird sich auf die Agglomerationen aus­wirken. Das ist nicht neu. In der neuen Normalität könnten jedoch Gemeinden in den Fokus von Miet­­wohn­­ungs­­such­enden geraten, welche bis anhin zu weit vom Arbeits­platz entfernt lagen. Mit der Ver­breit­ung des Home­office wächst die Bereit­schaft zum Pendeln. Um zu ermitteln, welche Gebiete in der neuen Normalität am meisten profitieren können, haben wir unter­sucht, wie sich die Er­reich­­bar­­keit von Büro­arbeits­plätzen durch mehr Homeoffice an jeder ÖV-Halte­stelle in der Schweiz ver­ändern würde. Dafür haben wir einen Ver­gleich zwischen dem vor der Pan­de­mie weit­ver­brei­teten Arbeits­­alltag im Büro und drei möglichen Szenarien mit ein, zwei oder drei Tagen Home­­office gemacht. Wer seltener fährt, kann mit der ein­ge­spart­en Zeit an den Büro­­tagen länger pendeln.

Nehmen wir für einen typischen Büro­an­ge­stellten Pendel­zeiten von 30 Minuten pro Weg an, ergeben sich 5 Stunden pro Woche. Bei einem Tag Arbeit von zu Hause, kann der Büroangestellte mit 5 Stunden Pendelzeit pro Woche bereits 38 Minuten zur Arbeit pendeln. Bei zwei Tagen sind es 50 Minuten und bei drei Tagen 75. Dabei sind regional unterschiedliche Tendenzen zu erkennen. Der Grossraum Basel dürfte aufgrund seiner geo­gra­fi­schen La­ge insgesamt etwas weniger vom Home­office profitieren. Während­dessen sorgen die stern­förmigen S-Bahn-Verbindungen rund um Zürich für eine hervorragende Anbindung an den Zürcher Arbeitsmarkt. Stand­orte der Fundamenta Real Estat wie zum Beispiel Winterthur und Dietikon sowie einzelne Gemeinden im Zürcher Oberland oder Männedorf dürften durch tageweises Arbeiten im Homeoffice an Attraktivität gewinnen. Das Umland von Bern wird ebenfalls profitieren können. Doch da muss man realistisch sein. Berner Gemeinden wie zum Beispiel Huttwil, welche aufgrund ihrer Leer­stands­problematik in Negativ­schlag­zeilen geraten sind, dürften auch im Home­office nicht die Lösung ihrer Probleme finden. Vom Homeoffice-Trend kann der Im­mo­bi­lien­markt profitieren, doch an den Grund­festen wird die neue Arbeits­welt nicht rütteln. Mit der Em­pfehlung «Lage, Lage, Lage» werden auch in Zukunft vor allem die stadt­nahen Stand­orte gemeint sein.

Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research Zürcher Kantonalbank

Ursina Kubli stiess 2017 zur Zürcher Kantonalbank. Sie verfasst regelmässig Publikationen zum Immobilienmarkt, ist u.a. ver­ant­wort­lich für die Weiter­entwicklung des internen hedonischen Bewertungs­modells sowie die Erstellung räumlicher Analysen im Bereich Immobilien­markt. Ursina Kubli besitzt einen Master in Wirtschafts­wissenschaften (lic.oec.publ) und trägt den Titel Chartered Alternative Investment Analyst (CAIA).