Der Miet-
wohnungsmarkt
funktioniert

Da 60% aller schweizer­ischen Wohn­ungen gemietet werden, haben die Be­zieh­ungen zwischen Ver­mietern und Mietern ein hohes Ge­wicht. Wichtigstes Qualitäts­kriterium ist die Mieter­zufrieden­heit.

Der schweizer­ische Wohnungs­markt hat mit rund 40% die tiefste Eigentums­quote in Europa. Rund 60% der Be­völ­ke­rung leben somit in einem Miet­ver­häl­tnis mit Eigen­tümern, die Wohn­raum zur Ver­fü­gung stellen, betreiben und unter­halten. Der Wohnungs­bestand gehört vor allem Privat­personen und institutionellen Investoren. Speziell in den Städten sind auch genossen­schaftliche und sub­vention­ierte Wohn­ungen verbreitet.

Da die Wohn­eigen­tums­quote im urbanen Raum sehr tief ist, haben die Mieter­innen und Mieter ein hohes politisches Gewicht.

Die existenzielle Bedeutung des Wohnens bringt es mit sich, dass sich Mieter und Ver­mieter in verschiedenen Spannungs­feldern bewegen, in denen sich alle irgendwie zurechtfinden müssen. Es ist deshalb nicht verwunderlich, dass das Thema Wohnen seit Jahr­zehnten politisch immer wieder auf der Agenda steht. 1972 entstand der Bundes­beschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen. 1990 wurde das Miet­recht ausgebaut und dabei insbesondere der Schutz von miss­bräuchlichen Miet­zinsen sowie der Kün­di­gungs­schutz verstärkt. Der seiner­zeitige Auf­schrei aus Ver­mieter­kreisen ist über die letzten drei Jahr­zehnte nahezu verklungen. Ver­schiedene weg­weisende Gerichts­urteile haben zu einer gewissen Rechts­sicher­heit geführt. Inzwischen hat man sich arrangiert und kann im Regel­fall gut mit den miet­recht­lichen Risiken umgehen.

Trotz­dem sind verschiedene Themen wie Orts- und Quartierüblichkeit, Miet­zins­her­ab­setz­ungs­be­gehren (z. B. bei einem Bauvorhaben des Nachbarn oder Anfangs­miet­zins­an­fecht­ungen) mit Un­sicher­heiten behaftet. Zudem werden den Ver­mietern strenge formelle Auf­lagen gemacht wie zum Beispiel Kün­di­gungs­formular, Anfangs­miet­zins­formular (in einzelnen Kantonen), Vertrags­gestaltung betreffend Neben­kosten, Rüge­pflicht bei Wohnungs­rückgaben und vieles mehr.

WOHNUNGSMIETER GRÖSSTENTEILS ZUFRIEDEN

Entgegen dem Eindruck, den ein Teil der Medien mit grosser Be­harrlichkeit immer wieder erweckt, ist eine über­ragende Mehr­heit mit dem geltenden Miet­recht zufrieden und sieht keinen Bedarf für Ver­schärf­ungen. Dies geht aus einer 2021 ver­anlassten Evaluation des Bundes­amts für Wohnungs­wesen (BWO) hervor. Für die Erhebung wurde durch das Forschungs­institut gfs zuerst eine breit angelegte Online-Umfrage bei Interessen­verbänden und Fach­kreisen (z. B. Schlichtungsbehörden, Gerichten und Wissenschaft) sowie Mietern und Vermietern durchgeführt. Im Anschluss fanden vertiefende Interviews mit Experten der diversen An­wender­kreise des Miet­rechts statt.

VERMIETER KÖNNEN VIEL BEWIRKEN

Dass die grund­sätzliche Zu­frieden­heit der Mieter­schaft hoch ist und bleibt, können die Ver­mieter wesentlich beeinflussen. Es beginnt damit, dass sie Mieter­innen und Mieter wie Kundinnen und Kunden behandeln und mit ihnen einen fairen, transparenten Umgang pflegen. Da schweizer­ische Miet­verhält­nisse bei Wohnungen durch­schnittlich sieben Jahre dauern, bedeutet jede Neu­ver­mie­tung den Beginn
einer länger­fristigen Partner­schaft. Eine hohe Service­qualität, die stets zu­ver­lässig, stilvoll und auf Augen­höhe erfolgt, kann wesentlich dazu beitragen, dass diese Partner­schaft für beide Seiten angenehm verläuft. Die namentliche Benen­nung von Ansprech­partnern und persönliche Kontakte wirken sich auf die Beziehungsq­ualität meistens positiv aus.

Dass die grundsätzliche Zufrieden­heit der Mieter­schaft hoch ist und bleibt, können die Ver­mieter wesentlich beeinflussen.

Bei Neuvermietungen innerhalb einer Bestands­liegenschaft ist bei der Auswahl der Miet­partei auf die Zusammen­setzung der bestehenden Mieter­schaft zu achten. Nicht berücksichtigte Bewerbungen sind korrekt über die Absage zu informieren. Bei notwendigen Ent­miet­ungen soll den Miet­parteien genügend Zeit, aber auch Flexi­bilität bei einem allfällig vorzeitigen Auszug angeboten werden. Zudem sollte den Parteien aktive Unter­stützung bei der Suche nach einem Ersatz­objekt angeboten werden.

ANGEBOTSKNAPPHEIT PRIMÄR IN STÄDTEN

Der Wohnungs­markt kann nur gut funktionieren, wenn sich An­ge­bot und Nach­frage die Waage halten. Diese Vor­aus­setzungen sind zur Zeit nur bedingt erfüllt. Gesamt­schweizerisch haben wir historisch gesehen zwar einen sehr hohen Leer­wohnungs­bestand; die haupt­sächliche Nach­frage ist jedoch in den Städten und deren Agglomerationen zu verzeichnen. Da die Wohn­eigen­tums­quote im urbanen Raum sehr tief ist, haben die Mieter ein hohes politisches Gewicht. Dies kann zu Fehl­ent­wick­lungen mit fatalen Folgen führen. Das beste Negativ­beispiel ist die Stadt Genf, wo die regulatorischen Auflagen so weit gehen, dass sinnvolle und nachhaltige Investitionen in Bestands­immobilien kaum mehr stattfinden. In der Stadt Basel wurde am 28. November 2021 die Initiative «Ja zum echten Wohnschutz» mit 53% Ja-Stimmen angenommen. Die Initianten wollen unter dem Titel «Wohn­schutz und Wohn­raum­förderung» die gesetzlichen Ein­griffe in den Markt massiv ausbauen.

PERSÖNLICHE ERFAHRUNGEN ALS MITGLIED DER SCHLICHTUNGSBEHÖRDE

Als ehemaliger Schlichter am Bezirks­gericht Zürich habe ich einen vertieften Einblick in die Sorgen und Nöte der Vermieter und der Mieter erhalten. Dabei stellte ich fest, dass es auf beiden Seiten schwarze Schafe gibt. Grund­sätzlich finde ich diese Institution sehr gut, obwohl sich meistens jede Partei bei einem Vergleich ein bisschen als Verlierer sieht. Das Ziel einer Schlichtung ist nicht, Recht zu sprechen, sondern Lösungen zur Beilegung eines Streitfalls zu erarbeiten. Ich habe diese Behörde stets als pragmatisch und frei von Ideologie empfunden. Als störend empfand ich hingegen die Tatsache, dass es sich bei mindestens 80% der Verfahren um Bagatell­fälle handelte, welche mit gesundem Menschen­verstand einvernehmlich und ausser­gerichtlich gelöst werden sollten.

Am stärksten hat mich jedoch die Beo­bachtung irritiert, dass die Miss­brauchs­gesetz­gebung in der Regel nicht von denjenigen Menschen in An­spruch genommen wird, für welche die Gesetzgebung ursprünglich gedacht war  −  nämlich Personen mit tieferen Einkommen, gesell­schaf­tlich Be­nach­teiligte und ältere Menschen mit lang­jährigen Miet­ver­hältnissen −, sondern von Besser­situierten und zum Teil sogar Top­ver­dienern.

Herbert Stoop

ist Mitglied des Verwaltungs­rats der Fundamenta Real Estate AG und Inhaber der Stoop Immobilien-Treuhand GmbH, Präsident des Verwaltungs­rats der Stoop Immobilien AG sowie Mitglied des Verwaltungs­rats der immoSTEG AG. Er ist dipl. oek. Betriebs­ökonom und eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Schweizerischer Verband der Immobilien-Treuhänder (SVIT Schweiz).