Portfolio erweitert, Ertrags­kraft gestärkt

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre


Das Geschäfts­jahr 2021 der Fundamenta Real Estate war geprägt von einer starken operativen Entwicklung, einer erfolgreichen Kapital­erhöhung im April und dem strategie­konformen Ausbau des Portfolios. Der Fokus lag auf der plan­mässigen Fertig­stellung der Neubauten sowie auf Sanierungen und Repositio­nierungen von Bestands­liegen­schaften. Alle Haupt­nutz­flächen der im 2021 abge­schlossenen Projekte konnten noch im Berichts­jahr vermietet werden.

GEWINN AUF REKORDNIVEAU

Das Immobilien­portfolio konnte im Geschäftsjahr 2021 um 10.8% ausgebaut werden und übersteigt mit CHF 1'099.1 Mio. (Vorjahr CHF 991.9 Mio.) erstmals die Milliarden­schwelle. Der Netto-Ist-Miet­ertrag erhöhte sich um 11.2% auf CHF 37.2 Mio. Die perioden­bezogene Leerstands­quote verringerte sich dank der aktiven Bewirt­schaftung von 3.5% auf rekordtiefe 2.5%.

Das Betriebs­ergebnis (EBIT) steigerte sich um 6.9% auf CHF 40.0 Mio., woraus ein rekord­hoher Rein­gewinn von CHF 28.9 Mio. (+8.4%) resultierte. Ohne Neube­wertung und Verkauf konnte das operative Betriebs­ergebnis um 10.3% auf CHF 24.7 Mio. und der Rein­gewinn um 14.7% auf CHF 17.7 Mio. erhöht werden.

Die positive Ent­wicklung hatte zur Folge, dass sich der Net Asset Value (NAV) vor latenten Steuern per Ende 2021 auf CHF 17.93 (CHF 17.11) erhöhte. Der NAV nach latenten Steuern stieg im Geschäfts­jahr 2021 von CHF 15.86 auf CHF 16.66 je Aktie. Der Rein­gewinn pro Aktie befindet sich mit CHF 1.02 leicht unter dem Vorjahres­wert (CHF 1.07), wobei zu berück­sichtigen ist, dass im Jahr 2021 eine Aktien­ka­pital­er­höhung durch­geführt wurde. Dabei wurden 5 010 472 neue Aktien beziehungs­weise 20% der bestehenden Aktien mit einem Netto­erlös von CHF 88.5 Mio. gezeichnet. Der Rein­gewinn pro Aktie ohne Neube­wertung und Verkauf beträgt wie im Vorjahr CHF 0.62. Der Aktienkurs lag Ende Dezember 2021 dividenden- und bezugs­recht­bereinigt 10.9% über dem Vorjahres­niveau.

HOHER VERMIETUNGS­STAND UND KAUM COVID-AUS­WIRKUNGEN

Fundamenta Real Estate gelang es im Geschäfts­jahr 2021, die bereits tiefe Leerstands­quote von 3.5% des Vorjahres auf 2.5% zu senken. Der rekordtiefe Stand resultiert primär aus der strategischen Fokus­sierung auf Wohn­immobilien sowie aus einer professionellen Ver­marktung und Vermietung. Die Aus­wirkungen der COVID-Erlasse haben sich am Immobilien­markt deutlich beruhigt. Nachdem wir bereits im letzten Jahr aufgrund unserer sehr tiefen Gewerbe­quote nur marginal Ertrags­einbussen hinnehmen mussten, hat sich die Situation im Berichtsjahr 2021 nochmals verbessert. Mietzins­herab­setzungs­begehren, insbesondere der Gastronomie in den Innen­städten und einiger Gewerbe­treibenden, gingen nur noch vereinzelt ein.

PORTFOLIO STRATEGIE­KONFORM AUSGEBAUT

Der Portfolio­wert hat sich 2021 von CHF 991.9 Mio. um CHF 107.2 Mio. auf CHF 1 099.1 Mio. erhöht. Die Zunahme ergibt sich aus Zukäufen, im Geschäfts­jahr ab­ge­schlossenen Projekt­entwick­lungen und Höher­be­wertungen infolge von erfolgreich umge­setzten Sanierungen, Moderni­sierungen und Repositio­nierungen im Bestand sowie aus marktbedingten Wert­an­passungen. Die Ertrags­basis hat sich im Berichts­jahr nochmals verbreitert.

Im Frühjahr 2021 wurde das Neubau­projekt in Zofingen wie geplant etappen­weise ins Portfolio überführt. Die 52 Wohnungen im ruhig gelegenen Riedtal stiessen auf eine hohe Nachfrage und waren per Stichtag voll­vermietet. Anfang September konnte der Neubau an der Zürcher­strasse in St. Gallen mit 25 Wohnungen und zwei Gewerbe­flächen den Mietern übergeben und ins Portfolio aufge­nommen werden. Das Neubauprojekt an der Mutschellen­strasse in Zürich kommt planmässig voran. Die 27 Stadt­wohnungen werden voraus­sichtlich gegen Ende des 2. Quartals 2022 bezugs­bereit sein. Im 3. Quartal 2021 hat Fundamenta Real Estate für einen Ersatz­neubau mit insgesamt 52 Wohnungen am Feldblumen­weg in Zürich die Baueingabe eingereicht.

Ende April fanden die Sanierung und die Repositio­nierung der Liegen­schaft an der Sihlfeldstrasse in Zürich ihren erfolgreichen Abschluss. Alle zehn Wohnungen konnten erfolgreich vermietet werden. Im Spätherbst folgte der Bezug der total­sanierten Liegen­schaft an der Sulgeneckstrasse in Bern. Anfang Dezember wurde die repositionierte Stadt­liegenschaft an der Badener­strasse in Zürich den Mietern übergeben. Die hohe Nachfrage nach neuwertigem Wohnraum, insbesondere in den städtischen Agglome­rationen, bestätigt die von Fundamenta Real Estate verfolgte Repositio­nierungs­strategie.

Im Berichtsjahr 2021 erweiterte die Gesell­schaft ihr Portfolio durch den Erwerb von vier Bestands­liegen­schaften in Zürich, Basel, Dietikon und Richterswil. Die aus der Kapital­erhöhung zuge­flossenen Mittel konnten so bereits grössten­teils stra­tegie­konform investiert werden. Das Objekt in Zürich ist ein 2018 erstelltes Mehr­familien­haus mit 22 Wohn­einheiten an der Berninastrasse. In Basel handelt es sich um eine an der Adresse Clarastrasse/Clarahofweg neu erstellte Stadt­liegen­schaft mit 31 Wohn­einheiten und einer Gewerbe­fläche, die langfristig an eine Ärzte­gemein­schaft vermietet ist. An der Oberdorf­strasse in Dietikon kaufte Fundamenta Real Estate eine ältere Bestands­liegen­schaft mit insgesamt 20 Wohn­einheiten, die in den nächsten Jahren im Rahmen der Nachhaltig­keits­strategie saniert wird. Das Objekt am Sydedruckiweg in Richterswil besteht aus einer 2018 erstellten Wohn­liegen­schaft mit 13 modernen Wohnungen.

ORDENTLICHE GENERAL­VERSAMM­LUNG UND ERFOLG­REICHE KAPITAL­ERHÖHUNG

An der ordentlichen Genera­lversammlung am 8. April 2021 haben die Aktionärinnen und Aktionäre allen Anträgen des Verwaltungs­rats zuge­stimmt. Dazu gehörte auch die Schaffung von genehmigtem Kapital für eine Kapital­erhöhung. Ausserdem haben die Aktionäre die Aus­schüttung einer Dividende von CHF 0.55 pro Aktie genehmigt, eine Steigerung von 10% gegenüber dem Vorjahr. Der Verwaltungs­rat hat die Erhöhung im Wissen um die nach­haltige Stärke des Portfolios und die Möglich­keit, die Dividende auch zukünftig aus der erwirt­schafteten Substanz zu bezahlen, beantragt.

Aufgrund der pandemie­bedingten Anordnungen war die Durch­führung der General­versammlung im gewohnten Rahmen wie schon im Vorjahr nicht möglich. Die Aktionäre hatten die Möglichkeit, ihre Rechte über den unabhängigen Stimm­rechts­vertreter wahrzu­nehmen. Der Verwaltungs­rat dankt den Aktionärinnen und Aktionären für das entgegen­gebrachte Vertrauen.

Ende April 2021 konnte die Gesell­schaft die erneute Kapital­erhöhung im maximalen Umfang erfolgreich abschliessen. Dabei wurden 5 010 472 Aktien mit einem Netto­erlös von rund CHF 88.5 Mio. platziert. Durch die Ausübung der Bezugs­rechte und partielle Fest­über­nahmen wurden sämtliche neuen Aktien von bestehenden Investoren gezeichnet. Aufgrund der grossen Nachfrage erfolgten im Rahmen der freien Platzierung keine weiteren Zuteilungen.

Fundamenta Real Estate hat die Zufuhr von frischem Eigen­kapital genutzt, um das Bestands­portfolio gezielt auszu­bauen, neue Ent­wicklungen und Repositio­nierungen im Bestand vorzu­nehmen und mit der Planung weiterer Neubau­projekte zu beginnen. Das neue Kapital ermöglichte einen weiteren Wachstums­schritt des Portfolios und eine Zunahme der Markt­kapitali­sierung auf deutlich über eine halbe Milliarde Franken.

NACH­HALTIG­KEIT SYSTE­MATISCH UMGESETZT

Basierend auf ihrer Nachhaltig­keitsstrategie hat Fundamenta Real Estate zusammen mit ihrem AssetManager, der Fundamenta Group (Schweiz) AG, weitere Liegen­schaften definiert, deren Nach­haltigkeit in den nächsten Jahren mit gezielten Eingriffen und Sanierungs­mass­nahmen gestärkt werden soll. Die Investitionen tragen dazu bei, den einge­schlagenen CO2-Absenkungs­pfad einzuhalten. Der Verwaltungs­rat hat für verschiedene Liegen­schaften Planungs­budgets für weitere umfassende energetische Sanierungen gesprochen.

Der Verwaltungs­rat arbeitet bereits seit einigen Jahren darauf hin, das Portfolio auf die steigenden An­forderungen an die Nachhaltig­keit auszu­richten. Im Januar 2021 hatte der Verwaltungs­rat die Strategie und den CO2-Absenkungs­pfad sowie weitere Leit­planken zur Um­setzung definiert. Er legt Wert darauf, insbesondere die Energie­intensität und CO2-Emissionen des Portfolios offen darzu­legen.

AUSBLICK UND DANK

In einem Markt­umfeld mit steigenden Immobilien­preisen und sinkenden Renditen sind wir in der Portfolio­entwicklung gefordert.

Fundamenta Real Estate ist strategisch und operativ gut aufge­stellt und erwartet für 2022 ein weiterhin stabiles operatives Geschäft, auch wenn Zins- und Markt­einflüsse eine gewisse Un­sicherheit bergen. Das vorhandene Bestands­portfolio, die planmässig voran­schreitenden Ent­wicklungs­projekte und die erfolg­reichen Repositio­nierungen ver­schiedener Liegen­schaften bekräftigen den Verwaltungs­rat in der Ausrichtung des Portfolios und der einge­schlagenen Strategie. Wir können mit den definierten Schwer­punkten echte Mehr­werte erzielen und die Risiken dank unserer breiten Abstützung ausgleichen. Für die Investoren bedeutet dies die Aussicht auf eine hohe Kontinuität der Ertrags­ströme und damit der Rendite ihrer Aktien.

Der Verwaltungs­rat dankt den Aktionären, Mietern, Geschäfts­partnern und allen Anspruchs­gruppen herzlich für ihre Unter­stützung und ihr Engagement.

Dr. Andreas Spahni
Präsident und Delegierter
des Verwaltungsrats

Frédéric de Boer
Vizepräsident
des Verwaltungsrats