Bericht zum 1. Halbjahr 2023

Starkes operatives Ergebnis in einem anspruchsvollen wirtschaftlichen Umfeld

Am Schweizer Wirtschafts­horizont sind einige Herausforderungen klar erkennbar. Dennoch ist es erfreulich zu sehen, dass die Schweiz die wirtschaftliche Heraus­forderung besser bewältigt als viele andere Länder. Insbesondere die prognostizierte Energie­krise hat die Wirtschaft wie auch die Gesellschaft weniger stark beeinträchtigt als befürchtet. Allerdings wird das Wirtschafts­wachstum durch die restriktive Geldpolitik der Zentralbank gebremst.

Die wirtschaftliche Stabilität im Vergleich zum Ausland sowie der bestehende Fachkräfte­mangel tragen dazu bei, dass sich die Schweiz als Zuwanderungs­land nach wie vor äusserst attraktiv zeigt. Dies veranschaulicht sich im Immobilien­sektor durch die im Rekord­tempo abnehmende Zahl der zur Vermietung ausgeschriebenen Wohnungen. Als Folge davon nimmt die bereits bestehende Wohnungs­knappheit an vielen Orten noch weiter zu. Die direkte Auswirkung dieser Dynamik wird im Grunde durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage deutlich. Aufgrund der zunehmenden Wohnungs­knappheit steigen die Angebots­mieten. Gleichzeitig verteuert sich auch das Mieten für bereits ansässige Mieter, da der Referenz­zinssatz im Juni 2023 erstmals angehoben wurde.

Verschiedene Markt­gegeben­heiten beeinflussen den Schweizer Immobilien­markt und könnten zu einem Druck auf die Immobilien­marktwerte führen sowie die Liquidität des Marktes reduzieren. Daher hat die Fundamenta Real Estate beschlossen, im Unterschied zu vorherigen Jahren, das gesamte Immobilien­portfolio bereits per Mitte des Jahres vom unabhängigen Schätzungs­experten Jones Lang LaSalle bewerten zu lassen. Dieser Schritt zielte darauf ab, sicherzustellen, dass eventuelle Markt­veränderungen im Portfolio zum jeweiligen Stichtag angemessen berücksichtigt werden. Per Stichtag wurde das Portfolio um 0.3% geringfügig abgewertet.

Der Reingewinn inklusive Neubewertung lag per Stichtag bei CHF 5.0 Mio. (H1 2022: CHF 10.9 Mio.) bzw. exklusive Neubewertung CHF 10.6 Mio. (H1 2022: CHF 9.4 Mio.). Das gegenüber dem Vorjahr beachtliche um 12.9% gestiegene operative Ergebnis ist das Resultat unserer konsequent umgesetzten Strategie, die auf einem aktiven und ganzheitlichen Asset-Management-Ansatz sowie einer langfristig ausgerichteten Finanzierungs­politik beruht.

Fortlaufende Weiterentwicklung des Immobilienportfolios

Das erste Halbjahr 2023 stand im Zeichen der Weiter­entwicklung des bestehenden Portfolios. Zu den laufenden Projekten gehört die Liegenschaft an der Talacker­strasse in Glattbrugg, bei welcher der Baustart im April 2023 erfolgt ist und die sich einer umfassenden Repositionierung unterzieht, um im ersten Quartal 2024 wieder Bewohner willkommen heissen zu können.

Am Feldblumenweg in Zürich konnte im April 2023 mit den Rückbau­arbeiten gestartet werden. Die dort entstehende neue Liegenschaft – die zwei Bauten aus den 1940er Jahren ersetzt – wird mehr Wohnraum als bis anhin auf dem vorhandenen Grundstück bieten. Ein willkommenes Zeichen in Zeiten von akuter Wohnungs­knappheit.

In der aktuellen Planungs­phase befinden sich fünf weitere Entwicklungen, die entweder neu errichtet oder renoviert werden, um den steigenden Bedarf nach modernem und komfortablem Wohnraum zu erfüllen. Dabei werden höchste Qualitäts­standards sowie breit abgestützte Nachhaltigkeits­kriterien angewendet, um eine Wertschöpfung zu erreichen.

Bei weiteren Liegenschaften sind Potenziale und Massnahmen identifiziert, die darauf abzielen, den Bedarf an zukunftsfähigem, modernem und hochwertigem Wohnraum zu decken. Durch sorgfältige Planung und Integration moderner Technologien streben wir mit diesen Gebäuden danach, einen hochwertigen Lebensstil für zukünftige Bewohner zu ermöglichen und gleichzeitig Mehrwerte zu schaffen.

Bei den Liegenschaften am Clara­graben in Basel, an der Hallwyl­strasse in Zürich und an der Bollenhof­strasse in Dietikon liegen bereits Baubewilligungen vor und die Realisierungs­partner sind bestimmt. Die geplanten Arbeiten, seien dies Schadstoff­sanierungen wie am Clara­graben oder Rückbau­arbeiten an der Hallwyl­strasse und der Bollenhof­strasse, werden kurz- bis mittelfristig in Angriff genommen.

Im Oktober 2023 beginnt der Rückbau der Liegenschaft Oberdorf­strasse in Dietikon mit einem geplanten Bezug im zweiten Quartal 2024. Bei der Bauland­parzelle an der Opfikoner­strasse in Wallisellen, ist die Baueingabe im zweiten Halbjahr 2023 geplant.

Nachhaltigkeit: um die Ecke gedacht

Unsere definierten Nachhaltigkeits­kriterien, die über das ganze Immobilien­portfolio angewandt werden, zielen darauf ab, Umwelt­auswirkungen zu minimieren, Ressourcen effizient zu nutzen und langfristig wirtschaftlich rentable Gebäude zu schaffen. Aktuelle diesbezügliche Arbeiten zeigen sich bei den Liegenschaften in Frauenfeld (Zürcher­strasse/Zielacker­strasse) und Männedorf (Allenberg­strasse), bei denen Vorbereitungs­arbeiten für einen Heizungsersatz initiiert worden sind.

Mit einer nicht alltäglichen Herausforderung waren wir bei unserer denkmal­geschützten Liegenschaft im Quartier Sihlfeld konfrontiert. Ein Jugendstil­gebäude aus dem frühen 20. Jahrhundert, dessen Gasheizung unverhofft ausgestiegen war. Entsprechender Platz für erneuerbaren Ersatz war sehr begrenzt. Daher kam nur eine Aussen­aufstellung in Frage. Dies bedingte eine unkonventionelle Lösung, wobei der Liftaufbau mit zusätzlichen Stabilisierungs­massnahmen benutzt wurde, um auf dem Dach eine Luft-Wasser-Wärmepumpe zu installieren. Somit wurde dank unkonventionellem Denken Vorhandenes umgenutzt, um langfristig den Energiebedarf zu optimieren.

Leerstandsquote erneut reduziert

Per 30. Juni 2023 lag der Bilanzwert unseres Immobilien­portfolios mit CHF 1216.7 Mio. nahezu auf demselben Niveau wie per 31. Dezember 2022 (CHF 1216.4 Mio.). Der Mietertrag erhöhte sich im ersten Halbjahr 2023 gegenüber der Vorjahres­periode von CHF 20.2 Mio. um 2.1% auf CHF 20.6 Mio. Die zusätzlichen Miet­einnahmen aus den im vergangenen Jahr erworbenen Immobilien kompensierten dabei den temporären Wegfall der Mieterträge in den laufenden Entwicklungen im Bestand/Neubau. Die Leerstands­quote entwickelte sich erneut sehr erfreulich und konnte von einem bereits sehr tiefen Niveau von 1.6% weiter auf 1.3% reduziert werden. Die Kennzahl verdeutlicht, wie unsere Wohn­einheiten in hervorragender Weise auf die individuellen Bedürfnisse unserer Mieterschaft abgestimmt sind.

Obwohl sich die Zinsaufwendungen von CHF 2.3 Mio. auf CHF 4.2 Mio. erhöhten, verzeichnete der operative Reingewinn (ohne Berücksichtigung von Neubewertungen) eine Steigerung um 12.9% auf CHF 10.6 Mio. (H1 2022: CHF 9.4 Mio.). Neben dem höheren Mietertrag trugen zu diesem erfreulichen operativen Resultat der reduzierte Verwaltungs­aufwand sowie tiefere Ertrags­steuern bei. Der Verwaltungs­aufwand profitierte dabei unter anderem von der Reduktion der Management Fee von 0.50% p.a. auf 0.40% p.a. des Marktwertes.

Im Gegensatz zu den Vorjahren haben wir für die Halbjahres­bericht­erstattung das gesamte Portfolio durch den unabhängigen externen Schätzungs­experten Jones Lang LaSalle bewerten lassen, mit Ausnahme des Entwicklungs­projekts Opfikoner­strasse in Wallisellen, das zu Anschaffungs­kosten bilanziert wird. Der Erfolg aus Neubewertung (vor latenten Steuern) lag im ersten Halbjahr 2023 bei minus CHF 3.8 Mio. (H1 2022: plus CHF 2.1 Mio.). Dies stellt für die Fundamenta Real Estate eine erstmalige negative Anpassung des Portfolio­wertes um durchschnittlich 0.3% dar. Die Diversifikation und die Markt­attraktivität unseres Immobilien­portfolios bilden eine elementare Grundlage unserer Anlagestrategie, die sich selbst bei herausfordernden wirtschaftlichen Bedingungen bewährt. Der durchschnittliche kapital­gewichtete Diskontierungs­satz wurde vom Schätzungs­experten per Stichtag auf reale 2.64% (31. Dezember 2022: 2.60%) erhöht.

Der Reingewinn lag aufgrund des negativen Neubewertungs­effekts unterhalb der Vorjahres­periode bei CHF 5.0 Mio. (H1 2022: CHF 10.9 Mio.).

Der gewichtete Gewinn pro Aktie belief sich im ersten Halbjahr 2023 auf CHF 0.17 pro Aktie (H1 2022: CHF 0.36 pro Aktie). Auf operativer Stufe konnte der Gewinn jedoch von CHF 0.31 pro Aktie im ersten Halbjahr 2022 auf CHF 0.35 pro Aktie gesteigert werden.

Konstant hohe Restlaufzeit des verzinslichen Fremdkapitals

Das Eigenkapital reduzierte sich erwartungs­gemäss aufgrund der Ausschüttung an die Aktionäre per Bilanz­stichtag auf CHF 495.2 Mio. (31. Dezember 2022: CHF 506.7 Mio.). Die Dividende wurde einerseits durch den im ersten Halbjahr 2023 angefallenen operativen Cashflow, andererseits auch durch Fremdkapital finanziert. Dementsprechend erhöhten sich die Finanz­verbindlichkeiten um CHF 12.3 Mio. auf CHF 677.2 Mio. (CHF 664.9 Mio.). Davon sind per Mitte Jahr 58.8% fest angebunden (61.8%). Per Stichtag lag die Restlaufzeit bei 5.9 Jahren (6.2 Jahre). Aufgrund dieser vergleichsweise langen Restlaufzeit wirken sich Zins­erhöhungen erst schrittweise auf den Zinsaufwand zu. So belief sich der perioden­bezogene durchschnittliche Zinssatz auf tiefe 1.3% (0.8%). Per 30. Juni 2023 lag der durchschnittliche Zinssatz bei 1.4% (1.1%).

Insgesamt belief sich die Eigenkapital­quote auf 40.3% (31. Dezember 2022: 41.4%). Der Loan-to-value (LTV) lag per Bilanzstichtag bei 55.7% (54.7%). Der Net Asset Value (NAV) vor latenten Steuern reduzierte sich aufgrund der Dividenden­zahlung auf CHF 17.93 pro Aktie (CHF 18.26). Nach latenten Steuern betrug der NAV per Bilanzstichtag CHF 16.47 pro Aktie (CHF 16.85).

Unveränderte, verrechnungssteuerfreie Dividendenausschüttung

Die Aktionäre profitierten wiederum von einer verrechnungs­steuerfreien Ausschüttung von CHF 0.55 pro Aktie, was gerechnet auf den Schlusskurs per Ende 2022 einer Dividenden­rendite von 3.4% entspricht. Der Aktienkurs der Fundamenta Real Estate bewegte sich im ersten Halbjahr 2023 seitwärts und schloss am 30. Juni 2023 bei einem Kurs von CHF 16.25 (31. Dezember 2022: CHF 16.10). Unter Berücksichtigung der Dividende lag der Total Return bei 4.4% (Vorjahr: -8.9%) und somit wiederum über dem Vergleichs­index SXI Real Estate® Broad (H1 2023: -0.2%, H1 2022: -12.9%). Die Markt­kapitalisierung belief sich auf CHF 488.5 Mio. (CHF 484.0 Mio.).

Ausblick

Nach einem soliden operativen Ergebnis im ersten Halbjahr werden wir auch im zweiten Halbjahr 2023 vorausschauend den anspruchsvollen Gegeben­heiten begegnen und das Markt­geschehen verfolgen. Die Gesellschaft plant, den Mietertrag im bestehenden Portfolio im zweiten Halbjahr zu steigern und Kosten wo immer möglich weiter zu optimieren. Geplante Entwicklungen sowohl im Bestand als auch im Neubau sollen wie vorgesehen umgesetzt werden.

Die Gesellschaft prüft zudem verschiedene Handlungs­optionen bezüglich ihrer Kapitalbasis. Die Umsetzung der bewährten Strategie bleibt unverändert unser Leitprinzip.

Bericht zum 1. Halbjahr 2023 als PDF