Stabile Ertragslage in einem anspruchsvollen Marktumfeld

Das Geschäft der Fundamenta Real Estate AG hat in einem deutlich veränderten Markt­umfeld mit sig­nifi­kant höheren Zins­kosten seine operative Ertrags­stärke und Stabilität unter Beweis gestellt. Zudem konnten wir drei ältere Bestands­liegen­schaften, die aufgrund ihres geringen Volumens nicht mehr unserer Strategie ent­sprachen, erfolgreich am Markt veräussern und einen Buch­gewinn erzielen. Diese gezielte Port­folio­bereinigung erlaubt uns eine Fokus­sierung der Aktivi­täten auf die Repo­sitio­nierungen und Neu­bauten an zentralen Lagen. Der starke Zins­anstieg führte im Berichts­jahr zu einer zwei­maligen Erhöhung des Referenz­zins­satzes. So konnten in einem ersten Schritt per Anfang Oktober 2023 ein Gross­teil der Miet­verträge aufgrund der ersten Erhöhung des Referenz­zins­satzes ange­passt werden. Die zweite Erhöhung werden wir auf den 1. April 2024 umsetzen können.

Schritt­weise Ange­bots­aus­weitung dank aktiver Port­folio­entwick­lung

Das vergangene Jahr stellte auch den Immobilie­nmarkt vor bedeutende Heraus­forderungen, hervor­gerufen durch steigende Zinsen und die anhaltende Inflation. In einem Umfeld, geprägt von volatilen Märkten und geo­politischer Unsicher­heit, standen Investoren vor der komplexen Aufgabe, ihre Anlagen sicher zu managen.

Der Markt spricht eine deutliche Sprache. Inner­halb der letzten zwei Jahre hat sich die Anzahl der am Markt verfügbaren Miet­wohnungen mehr als halbiert. In diesem Umfeld haben wir mit Repositio­nierungen und Ersatz­neubauten unser Angebot mit zeit­gemässem und neu­wertigem Wohn­raum stetig ausgebaut. Wir stellen das veränderte Markt­verhalten auch bei unseren Mietern fest, da diese einen Wohnungs­wechsel weniger schnell ins Auge fassen. Waren es vor wenigen Jahren noch rund ein Viertel der Wohnungen, die jährlich neu vermietet wurden, so sind es jetzt deutlich weniger.

Nach intensiven Planungs und Vor­arbeiten konnten im abgelaufenen Jahr drei wichtige Repositio­nierungen in Basel, Glattbrugg und Dietikon in Angriff genommen werden. Wir können dank sorgfältiger Planung in den drei bestehenden Liegen­schaften das Angebot an Miet­wohnungen deutlich ausbauen. Erfreulich ist auch der Bau­beginn des Ersatz­neubaus am Feldblumenweg in Zürich, wo wir ab dem Jahr 2025 statt bisher 24 neu 52 moderne Wohnungen mit einem zeit­gemässen Fuss­abdruck anbieten werden. Zudem stimmt uns die erfolgte Bau­eingabe in Wallisellen für ein Neubau­projekt mit 50 geplanten Wohnungen zuversichtlich.

Transaktions­markt hält Immobilien­bewertungen nach wie vor auf hohem Niveau

Die rasant gestiegenen Zinsen sprechen schon länger für eine Abkehr von den stets tieferen Diskon­tierungs­sätzen. Die Bewerter unseres Liegen­schafts­port­folios orientieren sich an den Entwick­lungen der Transaktionsmärkte, welche anhand der erzielten Preise einen «True and Fair Value» des Marktes abbilden. Die drei auf Ende Jahr verkauften Liegenschaften in Dagmersellen, Netstal und Sargans konnten über dem Bilanz­wert abgewickelt werden und bestätigen somit bei deutlich geringerer Markt­nachfrage die bestehenden Bewertungen. Uns ist es mit diesen Trans­aktionen gelungen, drei Liegen­schaften, die nicht mehr in unsere Strategie passen, zu verkaufen, um uns auf die Repositio­nierung und den Neubau einzelner Liegen­schaften im Gross­raum Zürich und Basel zu konzentrieren.

Aufgrund des veränderten Zins­umfelds sehen wir eine Korrektur der Diskontierungs­sätze bei den Bewertungen. Das führte auch bei uns zu einzelnen Wert­korrek­turen, die aber bei einem Port­folio­wert von über CHF 1.2 Mrd. insgesamt gering ausfielen. Grössere Abwer­tungen blieben aus, und wir erwarten bei einem stabilen Trans­aktions­markt auch zukünftig keine bedeutenden Verwerfungen.

Stabilität im opera­tiven Geschäft

Die Erzielung eines stabilen operativen Geschäfts­ergebnisses konnten wir im abge­laufenen Berichts­jahr erneut unter Beweis stellen. Ungeachtet der drei laufenden Repositio­nierungen und eines Ersatz­neubaus verzeich­neten wir ein konstantes Miet­ertrags­volumen. Das operative Geschäft liegt trotz Marktwidrig­keiten auf Vorjahres­niveau, und wir konnten unter Berück­sichti­gung der drei kleineren Liegen­schafts­verkäufe den operativen Gewinn bestätigen.

Auch im vergangenen Jahr blieben wir unserer sehr lang­fristig orientierten Finan­zierungs­politik treu und haben Ende Jahr in einem Kapital­markt­umfeld mit inverser Zins­struktur die deutlich zurück­gekommenen, lang laufenden Hypothekar­zins­sätze für weitere Anbindungen genutzt. Daraus ergibt sich ein klarer Rendite­vorteil gegenüber den nach wie vor höheren SARON-Hypotheken und sichert uns im Markt­umfeld einen attrak­tiven durch­schnittlichen Zins­satz aller verzins­lichern Verbindlich­keiten von 1.36% bei einer Duration von 7.3 Jahren. Zudem bestätigt unsere historisch tiefste Leer­stands­quote von 1.3% die hohe Nachfrage nach neu­wertigem Wohn­raum, den wir dank unseren Repositio­nierungen und Neu­bau­aktivitäten ausweiten.

Ungeachtet der aktuell nach wie vor bestehenden Markt­unsicher­heiten bestätigt der Ver­waltungs­rat seine seit Jahren verfolgte Fokus­sierung auf eine positive operative Geschäfts­entwicklung. Zudem sichert die kontinuierliche Arbeit im Bestand die stabilen lang­fristigen Miet­erträge auf einem attraktiven Niveau.

Verwaltungsrat bestätigt seine Risiko­einschätzung

Nachdem der Verwaltungsrat bereits vor über einem Jahr seine Risiko­beurteilung deutlich adjustierte, hat die Markt­entwicklung unsere Ein­schätzungen bestätigt. Unsere seit ein paar Jahren verfolgte Fokus­sierung auf zentrale Stand­orte, auf neu­wertige Liegen­schaften und die konti­nuierliche Repositio­nierung älterer Liegen­schaften tragen heute wesent­lich zur stabilen Bewertung des Port­folios bei.

Trotz der deutlichen Markt­verschie­bungen sieht sich der Ver­waltungs­rat in seiner Politik bestätigt. Wir erwarten für Wohn­liegen­schaften keinen grösseren Wert­korrek­turen. Dafür sind die relativen Renditen von Immo­bilien­anlagen nach wie vor zu attraktiv, und die hohe Nach­frage nach Wohn­raum stützt auch lang­fristig stabile Erträge. Auch wenn moderate Bewertungs­korrekturen möglich sind, kann – verglichen mit Unter­nehmens­anleihen – mit unserem Wohn­immobilien­portfolio nach wie vor eine Über­rendite erzielt werden, wenn auch nicht in dem Aus­mass der letzten Jahre.

Die antizipierte Volatilität der Aktien­märkte und die von den Investoren benötigte Zeit für die Real­lokation ihrer Port­folios verzögerten den angestrebten Ausbau und die weitere Stärkung des Fundamenta Real Estate Portfolios. Der Verwaltungs­rat sieht trotz der kurz­fristigen Zurück­haltung einiger Investoren keine wesent­lichen Veränderungen bei den strate­gischen, operativen und finanziellen Risiko­positionen. Die Rendite von Immo­bilien­anlagen wird unserer Ein­schätzung nach in den nächsten Quartalen aus­schliess­lich aus dem operativen Geschäft, dem Cashflow resultieren, dem wir seit Jahren eine hohe Auf­merk­samkeit schenken.

Nach­haltig­keit als zentrale Ziel­grösse

Trotz der Markt­verände­rungen verfolgen wir ziel­gerichtet unseren ein­geschlagenen Nach­haltig­keits­pfad. Die viel­fältigen Repositio­nierungs­aktivitäten bei den Bestands­liegen­schaften, die geplanten Ersatz­neubauten und die Neu­entwick­lungen werden in den kommenden Jahren plan­mässig umgesetzt und sind wesent­lich für die Erreichung unserer Nach­haltig­keits­ziele.

Das aktuell schwierigere Markt­umfeld darf nicht zur Reduktion unserer gesetzten Standards führen. Nur dank unseren seit Langem verfolgten Aktivitäten ist das Fundamenta Real Estate Portfolio bereits heute in einem hohen Masse zukunfts­fähig und werter­haltend und wird den steigenden Ansprüchen unserer Gesellschaft gerecht. So werden wir auch in den kommenden Jahren das Portfolio schritt­weise nach­haltiger und ins­besondere ökologischer gestalten und die Energie und CO₂-Intensität reduzieren. Der Ver­waltungs­rat konzentriert sich dabei nicht nur auf Teil­aspekte der Nach­haltig­keit. Mit gezielten Mass­nahmen werden wir alle ESG-Nachhaltigkeitsdimensionen im Portfolio verbessern und damit die gestiegenen Anforderungen an nachhaltiges Wohnen bestmöglich erfüllen.

Trotz gebremster Wirt­schafts­entwick­lung, attrak­tive Aktien­kurs­entwick­lung

In Europa haben die hohe Inflation und die Zins­erhöhungen den privaten Konsum bereits deutlich in Mit­leiden­schaft gezogen und auch in der Schweiz zeigen viele Sektoren ein bescheidenes Umsatz­wachs­tum und die Export­wirtschaft spürt den überaus starken Schweizer Franken und die schwache Nachfrage. Mit dem geringeren Preis­druck aus dem Ausland sowie den einge­trübten Konjunktur­aussichten dürfte der Höhe­punkt der Zins­erhöhungen wohl erreicht sein. So gaben die positiven Zins­erwartungen für das kommende Jahr den Aktien­märkten bereits wieder Auftrieb. Der Aktien­kurs der Fundamenta Real Estate AG (FREN) fluktuierte im Jahresverlauf in diesem Spannungs­feld und zeigte, trotz des veränderten Immobilien­markts, eine Gesamt­performance (inkl. Aus­schüttung) von 7.9% Aktien­kurs­performance auf Jahres­basis, eine erfreuliche Ent­wicklung.

Anspruchs­voll, aber zuver­sicht­lich

Der Verwaltungs­rat der Fundamenta Real Estate AG erachtet das kommende Jahr als anspruchs­voll und ist sich den Heraus­forderungen für die Erzielung eines stabilen operativen Ergeb­nisses bewusst. Trotz­dem sehen wir auch Chancen für weiteres Wachs­tum und gezielte Port­folio­aktivi­täten zur konti­nuier­lichen Verbes­serung der Ertrags­struktur.

Aktionärsbrief als PDF   Bericht zum Geschäftsjahr 2023 als PDF