Immobilienmarkt im Zeichen
der Zinswende

Das Immobilienportfolio der Fundamenta Real Estate zeigt im ersten Halbjahr 2023 eine weiterhin solide operative Stärke, obwohl gleichzeitig die steigenden Zinsen auf die Refinanzierungs­kosten durchschlagen. Wir konzentrierten uns im veränderten Umfeld auf das organische Wachstum mittels Vorantreiben von Entwicklungen im Bestand sowie der Entwicklung der bereits geplanten Neubauten.

Knappheit und fehlendes Angebot treffen auf steigende Zinsen

Wenn auch die im letzten Herbst gestiegenen Energie­kosten schon wieder deutlich nach unten korrigiert haben, dämpfen die hartnäckige Inflation und die Zins­erhöhungen der Noten­banken das Wirtschafts­wachstum. Die deutlich angestiegenen Zinsen sind eine Heraus­forderung für den Immobilien­markt. Obwohl die Bewertungen von Rendite­liegen­schaften durch die Zins­erhöhungen unter Druck geraten, steigen aufgrund des sehr knappen Angebots die Angebots­mieten und aufgrund der erstmaligen Erhöhung des Referenz­zins­satzes zukünftig auch für viele Mieterinnen und Mieter die Mietkosten.

Die Schweiz verzeichnete letztes Jahr eine der höchsten Netto-­Zuwanderungen seit vielen Jahren und aufgrund des Fachkräfte­mangels können wir auch für das laufende Jahr mit einem hohen Wanderungs­saldo rechnen. Die Nachfrage nach Miet­wohnungen bleibt deshalb hoch, während die Bau­tätigkeit auf einem tiefen Niveau verharrt. Die Verknappung von Wohn­raum ist nicht nur in den grossen Städten und Agglo­merationen akut, sondern breitet sich sukzessive über die Zentren in die Peripherie aus.

Auch wenn sich die indirekten Immobilien­anlagen nach den Abschlägen im Vorjahr wieder seitwärts bewegen, so stützen doch die gezeigten Entwicklungen den schweizerischen Markt für Wohn­rendite­liegen­schaften. Wohl haben die deutlich höheren Hypothekar­zinsen Preis­übertreibungen eliminiert, sie wirkten aber höchstens dämpfend auf den Transaktions­markt für Rendite­liegenschaften.

Der Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate sieht selbst unter den veränderten Markt­bedingungen einen soliden Markt für Rendite­liegen­schaften im Miet­wohnungs­sektor. Wir rechnen trotz der deutlich höheren Finanzierungs- und Baukosten auch für die kommenden Monate mit einem soliden Wohnungs­markt für zukunftsfähige Bauten an guten Standorten.

Ungeachtet der aktuell unsicheren Entwicklung bestätigt der Verwaltungsrat seine seit Jahren verfolgte Fokussierung auf die operative Geschäfts­entwicklung. Im ersten Halbjahr 2023 konnte das operative Ergebnis gegenüber dem Vorjahr substantiell um 12.9% verbessert werden.

Zielgerichtete Bestands­entwicklungen und vielversprechende Neubauprojekte

Der Verwaltungsrat hat im ersten Halbjahr 2023 seine langfristige Strategie, zentral gelegene, ältere Liegen­schaften in den Wirtschafts­zentren zu repositionieren und an die energetischen, technischen und gesellschaft­lichen Anforderungen anzupassen, bestätigt. Zusammen mit dem Asset Manager hat er an einer Vielzahl von Entwicklungen im Bestand und Neubau gearbeitet.

Die hohe Nachfrage nach zeitgemässem neuwertigem Wohnraum bestätigt unsere Fokussierung auf die geplanten Ersatz­neubauten in Zürich und Dietikon und die Entwicklung eines Neubau­projektes in Wallisellen. Zudem laufen die Vorbereitungs- und Umsetzungs­arbeiten für vier Repositionierungen von Altliegen­schaften in Zürich, je eine in Dietikon und Glattbrugg und eine in der Stadt Basel.

Die hohe Nachfrage nach Wohnraum veranlasst uns, bestehende Grundrisse kritisch zu überdenken und wo möglich so zu optimieren, dass wir zusätzliche Miet­wohnungen schaffen können. Leider nur selten erlauben uns die gesetzlichen Gegebenheiten, bestehende Gebäude aufzustocken, weshalb Ersatz­neubauten mit besserer Ausnutzung und moderner Bautechnik oft eine Alternative sind.

Ordentliche General­versammlung bestätigt stabile Dividendenpolitik

Die ordentliche General­versammlung der Fundamenta Real Estate vom 5. April 2023 genehmigte mit grossem Mehr sämtliche Anträge des Verwaltungs­rates. Neben der Jahres­rechnung, der Entlastung und Wiederwahl der Organe und der Zustimmung für die Vergütung der Verwaltungs­räte und der Geschäfts­führung, beschlossen die Aktionäre zum dritten Mal in Folge die Ausschüttung einer Dividende in der Höhe von CHF 0.55 pro Aktie zulasten der Reserven aus Kapital­einlagen. Die Ausschüttung konnte durch das operative Ergebnis mehr als gestützt werden.

Zudem waren die Anpassungen der Statuten an das neue Aktien­recht unbestritten und auch die Möglichkeit, dass zukünftig die General­versammlung nur mit elektronischen Mitteln durchgeführt werden könnte, gab keinen Anlass zur Diskussion. Der Verwaltungsrat möchte die General­versammlungen, wenn immer möglich physisch durchführen, um den persönlichen Kontakt mit den Aktionären zu ermöglichen. Die Pandemie hat aber gezeigt, dass es aussergewöhnliche Situationen geben kann, die eine rein elektronisch abgehaltene General­versammlung rechtfertigen.

Höhere Zinsen beeinflussen Aktienperformance

Das höhere Zinsniveau reflektierte sich auch in den Finanz­märkten und zeigte sich in den Aktien­kursen von Immobilien­gesellschaften mit zum Teil erheblichen Abschlägen im Vorjahr. Die Performance der Aktie (inkl. Dividende) der Fundamenta Real Estate AG war im ersten Halbjahr 2023 mit 4.4% positiv.

Obwohl die aktuellen Einflüsse heraus­fordernd sind und im Markt zu Korrekturen in der Preis­dynamik sowohl beim Wohn­eigentum als auch bei Rendite­liegen­schaften führten, spricht der starke Nutzer­markt eine andere Sprache. Aus der Sicht des Verwaltungs­rates halten die höheren Angebots­mieten, die angepassten Bestands­mieten wie auch die weitere Verknappung von verfügbarem Wohnraum dagegen und die Preis­korrekturen dürften überschaubar ausfallen.

Das momentane Markt­umfeld sehen wir auch als Stimulus, weiterhin unsere bewährte Strategie umzusetzen. Zudem werden unsere laufenden Entwicklungs­vorhaben die operative Ertrags­kraft festigen.

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