Un logement adapté aux personnes âgées comme stratégie d’avenir

La Suisse est confrontée à un changement structurel qui ne peut être freiné ou influencé par des interventions politiques ou des mesures à court terme: sa population vieillit. Selon l’Office fédéral de la statistique, une personne sur trois en Suisse aura plus de 65 ans en 2040. D’ici là, le nombre de personnes de plus de 80 ans doublera presque par rapport à aujourd’hui. Le changement démographique ne concerne pas seulement les services sociaux, les soins de santé ou le monde du travail, il a un impact tout aussi concret sur l’utilisation, la conception et le développement des biens immobiliers.

Une nouvelle norme

C’est dans cette situation sociale initiale que notre gestionnaire d’actifs se positionne avec le projet «Aging», qui présente des propositions d’action. La question fondamentale sur laquelle se penche le projet est aussi simple que stratégique: comment l’immobilier doitil être conçu aujourd’hui pour rester utilisable, pertinent et rentable demain pour une société vieillissante?

La réponse à cette question est nuancée, pragmatique et durable, et elle envoie en même temps un signal fort aux investisseurs et investisseuses, aux responsables politiques et au grand public: l’habitat adapté aux personnes âgées n’est pas un choix social, mais un modèle d’affaires économiquement judicieux et axé sur la résilience. Et ce n’est pas tout: c’est une nouvelle norme.

Le changement démographique en tant que moteur stratégique 

Le vieillissement de la société n’est pas une vision d’avenir, car il a commencé depuis longtemps. Les baby-boomers partent à la retraite, la part des plus de 65 ans augmente chaque année. Parallèlement, l’espérance de vie et le niveau de santé augmentent, ce qui a des répercussions sur les besoins en matière de logement: au lieu des soins en institution, on cherche de plus en plus des solutions qui favorisent l’autonomie des personnes âgées, idéalement à domicile, dans un quartier familier, à leur rythme habituel.

C’est précisément ce que souhaitent la majorité des personnes âgées en Suisse: vivre de manière autonome le plus longtemps possible, sans déménager dans un établissement médico-social ou une institution pour personnes âgées. Le changement démographique exige de nouvelles réponses: «Aging in Place» est un élément central de la stratégie de conseil du gestionnaire d’actifs. L’objectif est de promouvoir des espaces de vie durables et de créer des solutions immobilières d’avenir. Cela est non seulement souhaité sur le plan social, mais aussi absolument nécessaire du point de vue des coûts, des soins et de la durabilité.

L’immobilier pour une tranche d’âge plus large

Avec «Aging», le gestionnaire d’actifs n’a pas développé un nouveau produit, mais une stratégie transversale bien pensée. Plutôt que de créer un fonds propre pour le logement adapté aux personnes âgées, les biens immobiliers existants et nouveaux sont adaptés ou planifiés de manière à ce qu’ils soient adaptés à une tranche d’âge nettement plus large.

En d’autres termes: la mise en œuvre de la stratégie «Aging» ne nécessite pas d’infrastructure de soins séparée ni de formes de logement institutionnelles. Dans le cadre de cette orientation, les véhicules d’investissement que nous gérons ne jouent pas un rôle d’exploitant, mais se concentrent sur leurs compétences clés en tant que propriétaires axés sur la durabilité. L’accent est mis sur l’intégration d’une norme adaptée aux personnes âgées, tant dans le portefeuille existant que dans les nouvelles constructions, décentralisées, proches du quotidien et sans caractère institutionnel.

Cette approche est axée à la fois sur le rendement et le risque. Les investissements dans des établissements médico-sociaux oudans une résidence-services s’accompagnent de barrières à l’entrée élevées, de dépendances juridiques et d’une flexibilité souvent limitée. En revanche, le logement adapté aux personnes âgées dans le segment résidentiel disponible à la location ou à la vente combine utilité pour la société avec un profil risque/rendement attractif à long terme.

De la théorie à la stratégie: le développement du projet 

En collaboration avec le spécialiste de l’âge CASEA et une équipe interdisciplinaire composée de gestionnaires d’actifs, d’architectes, de spécialistes ESG, de planificateurs en construction et d’analystes de marché, un processus de développement en plusieurs étapes a été mis en place. L’accent a été mis moins sur la nécessité de prendre en compte les changements démographiques que sur la manière de les aborder de manière judicieuse, économique et efficace.

Situation initiale: le projet «Aging» a été développé à l’origine par Fundamenta Group (Schweiz) AG, qui fait aujourd’hui partie de Swiss Prime Site Solutions AG (SPSS). L’objectif était de créer une stratégie immobilière adaptée à l’âge, qui puisse être intégrée de manière modulaire, adaptable et rentable dans différents instruments. Sur cette base, un catalogue de critères et de mesures a été élaboré. Il a déjà été testé dans le cadre de projets concrets et partiellement mis en œuvre. Aujourd’hui, l’équipe de SPSS transfère également les compétences et les instruments qui en découlent à d’autres complexes immobiliers.

Mise en œuvre de la construction: ce qu’implique concrètement un habitat adapté aux personnes âgées  

Les principales mesures de la stratégie «Aging» concernent l’accessibilité, la fonctionnalité et l’utilité sociale des bâtiments. L’accent est mis sur la mise en œuvre cohérente de l’accessibilité selon la norme SIA 500, par exemple par des couloirs et des portes larges, des passages sans seuils ainsi que des portes électriques dans les parties communes. L’intérieur des appartements est également aménagé en fonction de l’âge: des robinets faciles à utiliser, tels que les boutons rotatifs au lieu des pavés tactiles, des grandes surfaces de mouvement dans la cuisine, la salle de bains et le salon, ainsi que des tours de lavage dans chaque logement facilitent le quotidien et favorisent l’autonomie.

En outre, les zones de rencontre dans les entrées, les coursives ou les buanderies offrent des possibilités de contact social, tandis que les espaces extérieurs individuels tels que les balcons ou les terrasses offrent des lieux de refuge. Un éclairage bien pensé et 
des aides à l’orientation augmentent la sécurité visuelle. L’offre est complétée par des infrastructures pratiques telles que des stations de recyclage et des stations de recharge pour l’électromobilité facilement accessibles, y compris pour les fauteuils roulants électriques.

Il ressort clairement de l’analyse que ces mesures peuvent être mises en œuvre avec les budgets de rénovation existants. De nombreuses adaptations n’entraînent pas de coûts supplémentaires, mais même des économies par rapport à une technique du bâtiment très complexe. L’essentiel est que la qualité augmente sans que le risque lié à l’investissement n’augmente.

Pas d’exploitation, mais la création de possibilités: une délimitation stratégique claire 

Les instruments de placement que nous gérons ne fournissent pas de prestations de soins ou d’encadrement, mais se concentrent sur leur rôle de propriétaires. La stratégie «Aging» se distingue ainsi clairement des autres modèles sur le marché. Au lieu de cela, nous misons sur la coopération avec des partenaires locaux: par exemple avec des organisations d’aide et de soins à domicile, des institutions sociales ou des prestataires de services pour le ménage, la restauration ou les transports. Celles-ci ne sont pas contrôlées, mais autorisées et rendues possibles dans l’espace.

Cette stratégie évite des engagements à long terme et rend le modèle également intéressant pour les investisseurs institutionnels ayant une responsabilité réglementaire, tels que les caisses de pension ou les fondations.

Conformité ESG 

Alors que de nombreuses stratégies immobilières se concentrent sur l’efficacité énergétique et les économies de CO₂, le projet «Aging» met en jeu un aspect souvent peu pris en compte des critères ESG (environnementaux, sociaux, de gouvernance): la plus-value sociale.

Les biens immobiliers adaptés aux personnes âgées apportent une contribution essentielle à l’autonomie des personnes âgées. Ils permettent à des personnes de vivre de manière autonome chez elles, même en cas de handicap physique, et favorisent en même temps la participation sociale, par exemple grâce à des possibilités de rencontre proches du quartier et à des offres communes. Les personnes âgées peuvent ainsi rester plus longtemps dans leur environnement familier, ce qui améliore non seulement leur qualité de vie, mais soulage également le système de santé et les établissements de soins. Un logement adapté aux personnes âgées est ainsi synonyme d’intégration plutôt que d’isolement et crée des espaces de vie qui intègrent activement les personnes âgées au lieu de les marginaliser.

Non seulement cet impact est souhaitable pour la société, mais il est aussi rentable et peut être démontré de manière transparente dans les rapports ESG et les évaluations de durabilité.

Augmentation de la valeur grâce à la diversité d’utilisation

La stratégie «Aging» n’a pas seulement un effet positif sur l’image ou l’impact social, elle renforce aussi très concrètement la substance économique d’un portefeuille immobilier. Ainsi, le groupe cible des locataires d’un âge plus avancé assure un rendement plus stable: ils ou elles restent généralement plus longtemps dans leur logement, changent moins souvent, ce qui réduit les coûts de fluctuation. La stratégie tient également compte d’une évolution claire du marché: la demande de logements adaptés aux personnes âgées augmente déjà sensiblement et augmentera de manière disproportionnée dans les années à venir.

De plus, les bâtiments utilisables de manière durable tout au long du cycle de vie améliorent leur résistance aux interventions réglementaires et contribuent ainsi à l’augmentation de la valeur à long terme. Un autre argument est la plus grande résilience du portefeuille: les offres de logements attractives tant pour les familles que pour les personnes âgées restent demandées, même si les conditions du marché évoluent. Enfin, une orientation socialement responsable crée une base crédible pour la documentation ESG, un critère de plus en plus important pour l’allocation de capitaux des investisseurs institutionnels.

La stratégie «Aging» n’est donc pas seulement nécessaire d’un point de vue social, elle est aussi judicieuse d’un point de vue économique.

Dialogue avec les responsables politiques, les communes et la société 

La stratégie «Aging» ne rencontre pas seulement un écho positif dans le domaine de l’investissement. Les villes, communes et unités de planification reconnaissent également la valeur ajoutée des biens immobiliers adaptés aux personnes âgées qui ne nécessitent aucune composante de soins. De nombreuses demandes de permis de construire, zones de développement ou programmes de subventions exigent déjà explicitement un logement adapté aux personnes âgées, que ce soit par l’absence de seuils, la mixité des usages ou la qualité de séjour.

Lors de la dernière conférence des analystes et des médias, Fundamenta Real Estate SA a souligné que la création de valeur durable et la planification de l’avenir nécessitent, entre autres, une diversification des formes de logement. Dans le contexte de l’évolution démographique, le principe «Aging in Place» est considéré comme une opportunité stratégiquement pertinente. Des approches ciblées sont actuellement à l’étude et devraient occuper à l’avenir une place fixe dans la stratégie de placement.