Altersgerechtes Wohnen als Zukunftsstrategie

Die Schweiz steht vor einem strukturellen Wandel, der sich nicht durch politische Interventionen oder kurzfristige Massnahmen aufhalten oder beeinflussen lässt: Ihre Bevölkerung wird älter. Laut Bundesamt für Statistik wird im Jahr 2040 jede dritte Person in der Schweiz über 65 Jahre alt sein. Bis ins gleiche Jahr wird sich die Zahl der über 80-Jährigen im Vergleich zu heute nahezu verdoppeln. Der demografische Wandel betrifft nicht nur die Sozialwerke, die Gesundheits­versorgung oder die Arbeitswelt, er wirkt sich ebenso konkret auf die Nutzung, Gestaltung und Entwicklung von Immobilien aus.

Ein neuer Standard

In dieser gesellschaftlichen Ausgangslage positioniert sich unser Asset Manager mit dem Projekt «Aging», in dem Handlungs­vorschläge präsentiert werden. Die Grundfrage, mit der sich das Projekt beschäftigt, ist ebenso simpel wie strategisch: Wie müssen Immobilien heute gestaltet werden, um morgen für eine alternde Gesellschaft nutzbar, relevant und rentabel zu bleiben?

Die Antwort darauf fällt differenziert, pragmatisch und nachhaltig aus – und ist zugleich ein starkes Signal an Investoren, Politik und Öffentlichkeit: Alters­freundliches Wohnen ist keine soziale Kür, sondern ein wirtschaftlich sinnvolles, resilient angelegtes Geschäfts­modell. Und mehr noch: Es ist ein neuer Standard.

Der demografische Wandel als strategischer Treiber

Die Alterung der Gesellschaft ist keine Zukunftsvision, denn sie hat längst begonnen. Die sogenannten Baby­boomer gehen in Rente, der Anteil der über 65-Jährigen wächst jährlich. Parallel dazu steigen die Lebens­erwartung und das Gesundheitsniveau, was wiederum die Wohn­bedürfnisse verschiebt: Statt institutioneller Pflege wird zunehmend nach Lösungen gesucht, die Selbständigkeit im Alter fördern, idealerweise in der eigenen Wohnung, im vertrauten Quartier, im gewohnten Rhythmus.

Die Mehrheit der älteren Menschen in der Schweiz wünscht sich genau das: so lange wie möglich eigenständig zu wohnen, ohne Umzug in ein Pflegeheim oder eine Altersinstitution. Der demografische Wandel erfordert neue Antworten – «Aging in Place» ist dabei ein zentraler Bestandteil der Beratungs­strategie des Asset Managers. Ziel ist es, nachhaltige Lebens­räume zu fördern und Immobilien­lösungen mit Zukunft zu schaffen. Es ist nicht nur sozial erwünscht, sondern aus Kosten-, Pflege- und Nachhaltigkeits­perspektiven auch dringend notwendig.

Immobilien für eine breitere Altersgruppe

Der Asset Manager hat mit «Aging» kein neues Produkt, sondern eine durchdachte Querschnittsstrategie entwickelt. Statt einen eigenen Fonds für altersgerechtes Wohnen zu schaffen, werden bestehende und neue Immobilien so angepasst oder geplant, dass sie für eine deutlich breitere Altersgruppe geeignet sind.

Das bedeutet: Die Umsetzung der Aging-Strategie erfordert keine separate Pflegeinfrastruktur und keine institutionellen Wohnformen. Im Rahmen dieser Ausrichtung übernehmen die durch uns betreuten Anlagegefässe keine Betreiberrolle, sondern konzentrieren sich auf ihre Kernkompetenz als dauerhaft orientierte Bestandshalterinnen. Im Fokus steht die Integration eines altersfreundlichen Standards sowohl im bestehenden Portfolio als auch bei Neubauten – dezentral, alltagsnah und ohne institutionellen Charakter.

Dieser Ansatz ist sowohl rendite- als auch risikoorientiert. Investitionen in Pflegeheime oder betreutes Wohnen sind mit hohen Einstiegshürden, rechtlichen Abhängigkeiten und oftmals limitierter Flexibilität verbunden. Altersgerechtes Wohnen im frei vermietbaren oder verkaufbaren Wohnsegment hingegen kombiniert gesellschaftlichen Nutzen mit einem langfristig attraktiven Risiko-Rendite-Profil.

Von der Theorie zur Strategie: Die Entwicklung des Projekts 

Gemeinsam mit dem Altersspezialisten CASEA und einem interdisziplinären Team aus Architektur, Asset Management, ESG, Bauplanung und Marktanalyse wurde ein mehrstufiger Entwicklungsprozess aufgesetzt. Dabei stand weniger die Frage im Vordergrund, ob der demografische Wandel berücksichtigt werden muss, sondern wie man ihm sinnvoll, wirtschaftlich und wirkungsvoll begegnet.

Die Ausgangslage: Das Projekt «Aging» wurde ursprünglich bei der Fundamenta Group (Schweiz) AG entwickelt, die heute Teil von Swiss Prime Site Solutions AG (SPSS) ist. Ziel war es, eine altersgerechte Immobilien­strategie zu schaffen, die modular, adaptierbar und kosteneffizient in verschiedene Gefässe integrierbar ist. Auf dieser Basis wurde ein Kriterien- und Massnahmen­katalog erarbeitet, der bereits in konkreten Projekten getestet und teilweise umgesetzt wurde. Die daraus gewonnenen Kompetenzen und Instrumente werden heute durch das Team der SPSS auch auf weitere Immobiliengefässe übertragen.

Bauliche Umsetzung: Was altersfreundliches wohnen konkret bedeutet 

Die wichtigsten Massnahmen der Aging-Strategie betreffen die Zugänglichkeit, Funktionalität und soziale Nutzbarkeit von Gebäuden. Im Zentrum steht dabei die konsequente Umsetzung der Barriere­freiheit gemäss SIA-Norm 500 – etwa durch breite Gänge und Türen, schwellenlose Übergänge sowie elektrische Türen in den Allgemeinbereichen. Auch im Innern der Wohnungen wird auf altersgerechte Gestaltung geachtet: Haptisch leicht bedienbare Armaturen wie Drehregler statt Touchpads, grosszügige Bewegungs­flächen in Küche, Bad und Wohnzimmer sowie Wasch­türme in jeder Wohnung erleichtern den Alltag und fördern die Selbständigkeit.

Darüber hinaus schaffen Begegnungs­zonen in Eingangs­bereichen, Lauben­gängen oder Waschräumen soziale Kontakt­möglichkeiten, während individuelle Aussenräume wie Balkone oder Terrassen Rückzugsorte bieten. Eine durchdachte Lichtführung und  Orientierungshilfen erhöhen die visuelle Sicherheit. Ergänzt wird das Angebot durch praktische Infrastrukturen wie gut erreichbare Recycling­stationen und Ladestationen für E-Mobilität – auch für elektrisch betriebene Rollstühle.

Diese Massnahmen lassen sich, so das klare Resultat der Analyse, mit bestehenden Sanierungs­budgets umsetzen. Viele Anpassungen bedeuten keine Zusatzkosten, sondern sogar Einsparungen im Vergleich zu hoch­komplexer Haustechnik. Entscheidend ist, dass die Qualität steigt, ohne dass das Risiko des Investments wächst.

Nicht Betreiber – aber Möglichmacher: klare strategische Abgrenzung

Die von uns betreuten Anlagegefässe übernehmen keine Pflege- oder Betreuungs­dienstleistungen, sondern konzentrieren sich auf ihre Rolle als Bestandshalterinnen. Damit unterscheidet sich die Aging-Strategie klar von anderen Marktmodellen. Stattdessen wird auf die Kooperation mit lokalen Partnern gesetzt: Etwa mit Spitex-Organisationen, sozialen Institutionen oder Dienstleistern für Haushalt, Essen oder Fahrdienste. Diese werden nicht gesteuert, sondern zugelassen und räumlich ermöglicht.

Diese Strategie vermeidet langfristige Verpflichtungen und macht das Modell auch für institutionelle Anleger mit regulatorischer Verantwortung wie zum Beispiel Pensionskassen oder Stiftungen interessant.

ESG-Konformität

Während viele Immobilienstrategien auf Energieeffizienz und CO₂-Einsparungen fokussieren, bringt das Projekt «Aging» einen oft wenig beachteten Aspekt der ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) ins Spiel: den sozialen Mehrwert.

Altersfreundliche Immobilien leisten einen zentralen Beitrag zu einem selbstbestimmten Leben im Alter. Sie ermöglichen es Menschen, auch bei körperlichen Einschränkungen eigenständig in den eigenen vier Wänden zu wohnen, und fördern zugleich die soziale Teilhabe – etwa durch quartiersnahe Begegnungs­möglichkeiten und gemeinschaftliche Angebote. So können ältere Menschen länger in ihrem vertrauten Wohnumfeld bleiben, was nicht nur ihre Lebens­qualität erhöht, sondern auch das Gesundheits­system und Pflege­einrichtungen entlastet. Altersgerechter Wohnraum steht damit für Integration statt Isolation und schafft Lebensräume, die ältere Menschen aktiv einbinden, statt sie an den Rand zu drängen.

Diese Wirkung ist nicht nur gesellschaftlich wünschenswert, sondern auch investierbar – und lässt sich in ESG-Berichterstattungen und Nachhaltigkeitsbewertungen transparent belegen.

Wertsteigerung durch Nutzungsrechte

Die Aging-Strategie wirkt sich nicht nur positiv auf das Image oder die gesellschaftliche Wirkung aus, sondern stärkt ganz konkret die wirtschaftliche Substanz eines Immobilien­portfolios. So sorgt die Zielgruppe älterer Mieterinnen und Mieter für eine höhere Renditestabilität: Sie bleiben in der Regel länger in ihren Wohnungen, wechseln seltener und verursachen dadurch geringere Fluktuations­kosten. Gleichzeitig trägt die Strategie einer klaren Markt­entwicklung Rechnung – die Nachfrage nach altersfreundlichem Wohnraum nimmt bereits spürbar zu und wird in den kommenden Jahren überproportional steigen.

Zudem erhöhen Gebäude, die über den gesamten Lebenszyklus hinweg nachhaltig nutzbar sind, ihre Widerstands­fähigkeit gegenüber regulatorischen Eingriffen und tragen damit langfristig zur Wertsteigerung bei. Ein weiteres Argument ist die höhere Resilienz des Portfolios: Wohnangebote, die sowohl für Familien als auch für Hochaltrige attraktiv sind, bleiben auch bei sich wandelnden Markt­bedingungen gefragt. Nicht zuletzt schafft eine sozialverträgliche Ausrichtung eine glaubwürdige Grundlage für die ESG-Dokumentation – ein zunehmend relevantes Kriterium bei der Kapital­allokation institutioneller Investoren.

Die Aging-Strategie ist damit nicht nur gesellschaftlich geboten, sie ist auch betriebswirtschaftlich klug.

Dialog mit Politik, Gemeinden und Gesellschaft

Die Resonanz auf die Aging-Strategie ist nicht nur im Investment­bereich positiv. Auch Städte, Gemeinden und Planungseinheiten erkennen den Mehrwert altersfreundlicher Immobilien, die ohne Pflegekomponente auskommen. In vielen Baugesuchen, Entwicklungs­arealen oder Förder­programmen wird altersgerechtes Wohnen bereits explizit verlangt – sei es durch Schwellenfreiheit, Nutzungsmix oder Aufenthaltsqualität.

Die Fundamenta Real Estate AG hat im Rahmen der letzten Analysten- und Medien­konferenz betont, dass nachhaltige Wertschöpfung und Zukunfts­gestaltung u.a. eine Diversifikation der Wohnformen erfordern. Vor dem Hintergrund des demografischen Wandels wird das Prinzip «Aging in Place» als strategisch relevante Chance verstanden. Gezielte Ansätze befinden sich derzeit in Prüfung und sollen künftig einen festen Platz innerhalb der Anlage­strategie einnehmen.