Une forte densité réglementaire conduit à une sous-offre structurelle

Pour Fundamenta Real Estate SA, le premier semestre 2026 a été marqué par un contexte macro­économique et immobilier difficile. Les tensions géo­politiques, la conjoncture économique morose et des interventions réglementaires croissantes ont eu une incidence notable sur le cadre de nos activités. Toutefois, ces conditions nous permettent de constater une fois de plus la résilience intrinsèque du marché immobilier résidentiel suisse, en particulier dans les centres économiques et leurs agglomérations. Dans ce contexte, nous avons pu consolider davantage notre position­nement stratégique et nous concentrons résolument sur une création de valeur durable pour nos actionnaires.

Sur le plan opérationnel, la Société a continué d’afficher une évolution stable au cours du premier semestre 2026. Les fonds levés dans le cadre de l’augmentation de capital ont d’ores et déjà pu être investis de manière ciblée au 30 juin 2026. Parallèlement, nous disposons d’un pipeline d’acquisitions prometteur pour la poursuite du dévelop­pement du portefeuille.

Malgré un recul de l’immigration, la demande de logements reste élevée

La forte hausse des prix de l’énergie liée au conflit avec l’Iran et les incertitudes géo­politiques persistantes exercent des vents contraires sur la conjoncture mondiale. Pour l’année en cours, on table sur une croissance du PIB suisse nettement inférieure à la moyenne de 0.9%. Dans le même temps, la hausse des prix de l’énergie devrait faire grimper ponctuel­lement l’inflation, qui devrait s’établir à 0.6% en moyenne malgré la vigueur du franc suisse.

Dans ce contexte de ralentissement de la croissance économique, les effets stimulants de l’immigration sur la demande devraient s’atténuer par rapport aux années précédentes. Ils conservent toutefois un niveau élevé et continuent de se heurter à une offre de logements dont la croissance est limitée, notamment dans les centres économiques et leurs agglomérations. Selon le recensement des logements vacants réalisé au 1er juin 2025, le taux de vacance en Suisse est d’environ 1.0%. Ce taux est inférieur à 0.5% dans le canton de Zurich, et il est de seulement 0.1% dans la ville de Zurich. Plus que d’une pénurie, il s’agit ici davantage d’une insuffisance structurelle.

Dans le même temps, l’activité de construction reste en deçà des besoins. Le renforcement des exigences réglementaires, la complexité des procédures d’autorisation et la longueur des procédures de recours retardent considé­rablement la création de nouveaux logements.

Vous trouverez une analyse approfondie des dernières évolutions politiques et réglementaires sur le marché immobilier suisse dans l’article de Robert Weinert, Head Research et associé chez Wüest Partner à Zurich. Dans notre rubrique «Perspectives» (page 29), il aborde les répercussions des récentes votations populaires, les évolutions actuelles dans le secteur de la construction de logements ainsi que les conséquences possibles des nouvelles initiatives réglementaires sur le marché immobilier résidentiel suisse.

Interventions politiques sur le marché ayant des conséquences de grandes ampleurs

Le Conseil fédéral a proposé de renforcer la «Lex Koller», la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), et prévoit de soumettre à l’avenir également les sociétés immobilières et fonds immobiliers cotés en bourse aux restrictions existantes applicables aux investisseurs étrangers. Cela aurait des répercussions importantes sur le marché immobilier et le marché des capitaux suisses.

À l’avenir, les bourses et les intermédiaires financiers seraient ainsi tenus de vérifier, avant chaque transaction, si l’acquéreur est une personne résidant à l’étranger, ce qui entraînerait une charge administrative considérable. Il devrait en résulter une hausse significative des coûts de transaction, une baisse de la liquidité du marché et des réajustements potentiel­lement profonds dans les pratiques de négoce boursier.

Les experts craignent que la complexité augmente à un point tel que le modèle économique des placements immobiliers cotés soit menacé et que cela engendre, dans certains cas extrêmes, des retraits de la cotation. Les risques économiques sont considérables, car l’attractivité des placements immobiliers cotés en bourse repose en grande partie sur la liquidité du marché. Une baisse de cette liquidité pourrait entraîner d’importantes pertes de valeur, ce qui aurait des répercussions négatives notamment sur les fonds de prévoyance.

Dans le même temps, on ne sait pas clairement si et comment les dispositions proposées pourraient être mises en œuvre dans la pratique, par exemple dans le cadre du commerce international ou pour des instruments d’investis­sement indirects tels que les ETF. Il existe en outre un risque que les acteurs du marché se retirent de celui-ci en raison des incertitudes juridiques et des risques liés à la responsabilité.

Le fait que les avantages escomptés de cette mesure ne soient pas suffisamment étayés est particuliè­rement préoccupant. Le risque est également qu’une limitation des apports de capitaux complique le financement des nouvelles constructions et des rénovations, ce qui pèserait encore davantage sur l’offre de logements.

Le président a annoncé sa démission à la prochaine assemblée générale ordinaire

Lors de l’assemblée générale ordinaire de Fundamenta Real Estate SA du 1er avril 2026, les actionnaires ont approuvé toutes les propositions du Conseil d’administration, confirmant ainsi l’orientation stratégique de la Société. La marge de fluctuation du capital a également été renouvelée, ce qui permet à la Société de continuer à disposer de la flexibilité financière et stratégique nécessaire à la mise en œuvre de sa stratégie de croissance et de gestion de portefeuille.

Lors de l’Assemblée générale, Andreas Spahni a également annoncé qu’après avoir occupé pendant 18 ans la fonction de président du Conseil d’administration, il ne se représenterait pas lors de la prochaine Assemblée générale. Dans cette perspective, le Conseil d’administration a lancé très tôt le processus de succession et mis en place une commission de sélection. L’objectif est d’assurer la continuité de la direction stratégique de la Société tout en posant les jalons pour réussir son dévelop­pement futur.

Lettre aux actionnaires en PDF