Hohe Regulierungsdichte führt zur strukturellen Unterversorgung

Das erste Halbjahr 2026 war für die Fundamenta Real Estate AG von einem anspruchsvollen makro­ökonomischen und immobilien­politischen Umfeld geprägt. Geopolitische Spannungen, eine verhaltene Konjunktur­entwicklung sowie zunehmende regulatorische Eingriffe beeinflussen die Rahmen­bedingungen unseres Geschäfts spürbar. Zugleich zeigt sich jedoch einmal mehr die strukturelle Stärke des Schweizer Wohn­immobilien­markts, insbesondere in wirtschaftlichen Zentren und deren Agglomerationen. Vor diesem Hintergrund konnten wir unsere strategische Positionierung weiter festigen und richten den Blick konsequent auf eine nachhaltige Wert­entwicklung für unsere Aktionärinnen und Aktionäre.

Operativ entwickelte sich die Gesellschaft im ersten Halbjahr 2026 weiterhin stabil. Die Mittel aus der Kapital­erhöhung konnten per 30. Juni 2026 bereits gezielt investiert werden; gleichzeitig verfügen wir über eine viel­versprechende Akquisitions­pipeline für die weitere Entwicklung des Portfolios.

Trotz rückläufiger Zuwanderung anhaltend hohe Wohnungs­nachfrage

Die mit dem Irankonflikt stark gestiegenen Energie­preise und die anhaltenden geopolitischen Unsicherheiten dämpfen die globale Konjunktur. Für das laufende Jahr wird ein deutlich unter­durchschnittliches Schweizer BIP-Wachstum von 0.9 Prozent erwartet. Gleichzeitig dürften die höheren Energie­preise die Inflation trotz des starken Schweizer Frankens vorübergehend auf durchschnittlich rund 0.6 Prozent ansteigen lassen.

Aufgrund des schwächeren Wirtschafts­wachstums dürften sich die migrations­bedingten Nachfrage­impulse gegenüber den vergangenen Jahren abschwächen. Sie bleiben jedoch auf einem hohen Niveau und treffen weiterhin auf ein Wohnungs­angebot, das insbesondere in den wirtschaftlichen Zentren und ihren Agglomerationen nur bedingt wächst. Gemäss der Leer­wohnungs­zählung per 1. Juni 2025 liegt die Leer­wohnungs­ziffer schweizweit bei rund 1.0 Prozent. Im Kanton Zürich beträgt sie weniger als 0.5 Prozent und in der Stadt Zürich lediglich rund 0.1 Prozent. Dies ist nicht mehr nur Ausdruck von Knappheit, sondern einer strukturellen Unterversorgung.

Gleichzeitig bleibt die Bautätigkeit hinter dem Bedarf zurück. Zunehmende regulatorische Anforderungen, komplexe Bewilligungs­verfahren und langwierige Einsprache­prozesse verzögern die Schaffung zusätzlichen Wohnraums erheblich.

Eine vertiefte Einordnung der aktuellen politischen und regulatorischen Entwicklungen im Schweizer Immobilien­markt finden Sie im Beitrag von Dr. Robert Weinert, Head Research und Partner von Wüest Partner in Zürich. In unserer Rubrik «Einblicke» (Seite 29) beleuchtet er die Auswirkungen jüngster Volks­abstimmungen, die aktuellen Entwicklungen im Wohnungs­bau sowie die möglichen Folgen neuer regulatorischer Vorstösse für den Schweizer Wohnimmobilienmarkt.

Politisch motivierte Markteingriffe mit weitreichenden Folgen

Die vom Bundesrat vorgeschlagene Verschärfung der Lex Koller, dem Bundes­gesetz über den Erwerb von Grund­stücken durch Personen im Ausland (BewG), sieht vor, künftig auch börsengehandelte Immobilien­fonds und -gesellschaften den bestehenden Beschränkungen für ausländische Investoren zu unterstellen. Dies hätte bedeutende Auswirkungen auf den Schweizer Immobilien- und Kapitalmarkt.

Börsen und Finanz­intermediäre müssten künftig vor jeder Transaktion prüfen, ob es sich beim Käufer um eine im Ausland ansässige Person handelt, was mit erheblichem administrativem Aufwand verbunden wäre. Die Folge dürften deutlich höhere Transaktions­kosten, eine geringere Markt­liquidität sowie potenziell tiefgreifende Anpassungen im Börsen­handel sein.

Experten befürchten, dass die Komplexität so stark zunimmt, dass das Geschäfts­modell kotierter Immobilien­anlagen gefährdet wird und im Extremfall Dekotierungen drohen. Die wirtschaftlichen Risiken sind erheblich, da die Attraktivität börsen­gehandelter Immobilien­anlagen wesentlich auf der vorhandenen Markt­liquidität beruhen. Ein Wegfall dieser Liquidität könnte zu spürbaren Wertverlusten führen, was insbesondere Vorsorge­gelder negativ betreffen würde.

Gleichzeitig ist unklar, ob und wie die vorgeschlagenen Regelungen überhaupt praktikabel umgesetzt werden könnten, etwa im internationalen Handel oder bei indirekten Anlage­vehikeln wie ETFs. Zudem besteht das Risiko, dass sich Markt­teilnehmer aufgrund rechtlicher Unsicherheiten und Haftungs­risiken aus dem Markt zurückziehen.

Besonders kritisch ist, dass der angestrebte Nutzen der Massnahme nicht ausreichend belegt ist. Gleichzeitig besteht das Risiko, dass eine Einschränkung des Kapital­zuflusses die Finanzierung von Neubauten und Sanierungen erschwert und damit das Wohnungs­angebot zusätzlich belastet.

Präsident gibt Rücktritt auf die nächste ordentliche Generalversammlung bekannt

An der ordentlichen General­versammlung der Fundamenta Real Estate AG vom 1. April 2026 genehmigten die Aktionärinnen und Aktionäre sämtliche Anträge des Verwaltungs­rats und bestätigten damit die strategische Ausrichtung der Gesellschaft. In diesem Zusammen­hang wurde auch das Kapitalband erneuert, wodurch der Gesellschaft weiterhin die notwendige finanzielle und strategische Flexibilität für die Umsetzung ihrer Wachstums- und Portfolio­strategie zur Verfügung steht.

Im Rahmen der General­versammlung gab Dr. Andreas Spahni zudem bekannt, dass er sich nach insgesamt 18 Jahren als Verwaltungs­rats­präsident an der nächsten General­versammlung nicht mehr zur Wiederwahl stelln wird. Mit Blick auf diesen Schritt hat der Verwaltungs­rat frühzeitig die Nachfolge­planung eingeleitet und eine Findungs­kommission eingesetzt. Ziel ist es, die Kontinuität in der strategischen Führung der Gesellschaft zu gewährleisten und gleichzeitig die Weichen für ihre erfolgreiche Weiter­entwicklung zu stellen.

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