Wohnungsmarkt nach dem doppelten Nein: Fundament intakt, regulatorische Debatte geht weiter

Die Abstimmungen vom 14. Juni 2026 schaffen für den Schweizer Wohnimmobilienmarkt zunächst Kontinuität. Die nationale 10-Millionen-Initiative und die Zürcher Wohnschutzinitiative wurden abgelehnt; gleichzeitig fand der moderatere Zürcher Gegenvorschlag eine Mehrheit. Parallel zeigen die Baubewilligungen erste Anzeichen einer Belebung, während mit der eingereichten Mietpreis-Initiative bereits die nächste regulatorische Etappe begonnen hat. Dr. Robert Weinert von Wüest Partner ordnet ein, was diese Entwicklungen für den Schweizer Wohnimmobilienmarkt und für langfristig ausgerichtete Bestandsportfolios bedeuten.

Das Wichtigste in Kürze 

• Ablehnung weitreichender Eingriffe: Die 10-Millionen-Initiative wurde national mit 54.8 % Nein-Stimmen und am Ständemehr abgelehnt; die Zürcher Wohnschutzinitiative scheiterte mit rund 57.3 % Nein-Stimmen. Der moderatere Zürcher Gegenvorschlag zu Leerkündigungen fand hingegen eine Mehrheit. Abgelehnt wurden damit weitreichende Eingriffe; gezielte Massnahmen fanden dagegen Zuspruch.
• Angebotsseite dreht: Mit rund 52 000 bewilligten Wohnungen erreicht die zu erwartende Bautätigkeit den höchsten Stand seit Ende 2018. Treiber ist der Mietwohnungsbau (+11 %). Der fünfjährige Rückgang der Leerstände dürfte gemäss Modellrechnungen für Wüest Partner deshalb ab dem nächsten Jahr zum Halt kommen.
• Mietpreisschere öffnet sich: Die Bestandesmieten sinken erstmals messbar (−0.4 %), während die Angebotsmieten im ersten Halbjahr um 1.0 % zulegten. Für 2026 prognostiziert Wüest Partner schweizweit +1.0 %.
• Investmentmarkt robust: Die Transaktionspreise für Wohnrenditeliegenschaften stiegen innert Jahresfrist um 3.1 %, die Nettoanfangsrenditen sanken im Median auf 3.25 %. Weil künftige Preisimpulse vor allem aus dem Mietertragswachstum kommen müssen, rücken eine disziplinierte Risikoeinpreisung und segmentübergreifende Diversifikation in den Vordergrund.
• Nächste regulatorische Etappe: Am 23. Juni 2026 wurde die Mietpreis-Initiative mit über 140 000 Unterschriften eingereicht. Ein Abstimmungstermin ist noch nicht festgelegt. Nach den üblichen Behandlungsfristen ist die Volksabstimmung zwischen 2028 und 2030 zu erwarten.
• Fundament intakt: Die Wohnraumnachfrage in der Schweiz bleibt hoch. Gute Lagen zeigen sich resilient. Entscheidend sind aktives Bestandes- und Ertragsmanagement, Investitionen in den Bestand, Projekte mit echtem Nettozugang und eine disziplinierte Risikoeinpreisung beim Zukauf.

Ein Nein mit differenzierter Botschaft

Am 14. Juni 2026 haben die Stimmberechtigten zwei Vorlagen verworfen:  Die 10-Millionen-Initiative hätte die Nachfrage über eine Begrenzung der Zuwanderung gedämpft, die Wohnschutzinitiative hätte Abbrüche, Umbauten und Renovationen einer Bewilligungspflicht mit möglichen Mietzinsauflagen unterstellt. Zusätzliche Wohnungen hätte keine der beiden geschaffen. Mit dem Nein bleiben die diskutierten Verwerfungen aus. Die bei einer Annahme der Wohnschutzinitiative erwarteten Marktwertabschläge entfallen. Auch der angenommene mildere Gegenvorschlag zu Leerkündigungen dürfte die Marktwerte von Bestandesliegenschaften kaum spürbar beeinflussen. Und weil die Zuwanderung nicht gedeckelt wird, bleibt zudem der wichtigste Treiber der Wohnraumnachfrage erhalten.

Das Nein der Bevölkerung muss differenziert betrachtet werden: Die Wohnungsknappheit wird breit als Problem wahrgenommen, und mit dem Ja zum moderateren Gegenvorschlag hat die Zürcher Stimmbevölkerung Offenheit für gezielte Massnahmen signalisiert. Abgelehnt wurden dagegen weitreichende Eingriffe wie eine Deckelung der Zuwanderung und ein umfassender Wohnschutz.

Marktentwicklung: Angebotsseite dreht, Entlastung steht noch aus

Baubewilligungen auf dem höchsten Stand seit Ende 2018

Die Daten des ersten Halbjahres 2026 zeigen erstmals seit Jahren belastbare Signale einer Trendwende auf der Angebotsseite. Schweizweit wurden in den vergangenen vier Quartalen rund 52 000 neue Wohnungen bewilligt, gut 5 % mehr als ein Jahr zuvor und so viele wie letztmals Ende 2018. Die Dynamik stammt ausschliesslich aus dem Mietwohnungsbau: Mit rund 32 900 bewilligten Einheiten liegt dieses Segment 11 % über dem Vorjahr. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sind die Bewilligungen dagegen weiter rückläufig.

Bauimpuls verlagert sich regional und fliesst teilweise in den Umbau

Zwei Einschränkungen relativieren den Befund. Erstens verlagert sich der Bauimpuls regional. Während die Baugesuche in der Region Bern (+44 %) und in der Innerschweiz (+26 %) deutlich zulegen, sind sie in der Region Zürich, in der Nordwestschweiz und am Genfersee aktuell rückläufig und damit ausgerechnet in jenen Grossräumen, in denen die Knappheit teilweise besonders ausgeprägt ist. Zweitens bindet der Umbau mehr Kapazitäten: Das Volumen für Umbauten und Renovationen ist innert Jahresfrist um 22 % gestiegen und liegt erstmals praktisch gleichauf mit den Neubaugesuchen. Dies nicht zuletzt wegen Vorzieheffekten im Zusammenhang mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029. Umbauten verbessern die Qualität des Bestandes, schaffen aber kaum zusätzlichen Wohnraum.

Leerstand: Die Talsohle ist erreicht

Der Leerstand verharrt entsprechend auf tiefem Niveau. Die Modellrechnungen von Wüest Partner deuten darauf hin, dass der fünfjährige Rückgang der Leerwohnungszahlen 2026 ausläuft: Modelliert werden für den Stichtag 1. Juni 2026 rund 48 000 leerstehende Wohnungen bei einer praktisch unveränderten Leerwohnungsziffer von rund 1 %, dem tiefsten Stand seit 2013. Die definitiven Zahlen der Leerwohnungszählung des Bundesamtes für Statistik werden im September publiziert. Die Talsohle scheint damit erreicht, mehr aber auch nicht. Entlang des Korridors von Graubünden über die Zentralschweiz bis Freiburg verharren zahlreiche Regionen bei Angebotsquoten von unter 3 %, was weiterhin einen deutlichen Nachfrageüberhang demonstriert.

Bestandesmieten sinken erstmals

Die prägendste Entwicklung des Halbjahres betrifft die Mieten und verläuft zweigeteilt. Die Bestandesmieten sind erstmals messbar gesunken: Der Altbestandesmietindex vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) liegt 0.4 % unter dem Vorjahresstand, weil die beiden Referenzzinssatzsenkungen von 2025 mit der üblichen Verzögerung in den bestehenden Mietverhältnissen ankommen. Viel weiter dürfte dieser Rückgang allerdings nicht gehen. Der Referenzzinssatz verharrt seit September 2025 bei 1.25 %; eine weitere Reduktion ist vorerst nicht absehbar.

Angebotsmieten ziehen wieder an

Gleichzeitig haben die Angebotsmieten wieder angezogen: im ersten Halbjahr 2026 um +1.0 %, im Vorjahresvergleich um +1.5 %. Innerhalb der Deutschschweiz bleibt die Spannweite gross. Die stärksten Anstiege verzeichnen Schwyz (+6.5 %) und Zug (+5.4 %); in Zürich (−0.5 %) und Basel-Stadt (−0.3 %) gaben die Angebotsmieten leicht nach. Für das Gesamtjahr erwartet Wüest Partner schweizweit +1.0 %. In der Stadt Zürich rechnet der Immobiliendienstleister nach Jahren steiler Anstiege mit −2.0 %, weil die Mieten bereits ein sehr hohes Niveau erreicht haben. Für Bestandeshalter mit gut positionierten Liegenschaften bleibt die Ausgangslage komfortabel: Die wachsende Differenz zwischen Bestandes- und Marktmieten verstärkt den Lock-in-Effekt, dämpft die Umzugsneigung und hält die Fluktuation tief.

Investmentmarkt: Hohe Nachfrage, selektive Dynamik

Schweiz mit besonderer Stellung in Europa

Am Investmentmarkt nimmt die Schweiz im europäischen Vergleich eine besondere Stellung ein. Mit einem institutionell investierten Immobilienvermögen von rund 401 Milliarden US-Dollar zählt sie zu den sieben grössten Märkten Europas. Prägend ist der hohe Wohnanteil: Rund die Hälfte davon entfällt auf Mietwohnliegenschaften, was das Risikoprofil stabilisiert.

Das Schweizer Wohnsegment erzielte 2025 eine Gesamtrendite von 6.2 % und über zehn Jahre durchschnittlich rund 6 % pro Jahr. Gegenüber Deutschland betrug der Renditevorsprung im 2026 rund 4.5 Prozentpunkte.

Transaktionsmarkt: Die Renditekompression läuft aus

Am Schweizer Transaktionsmarkt hält der Anlagedruck an. Die Preise für Wohnrenditeliegenschaften stiegen im 1. Quartal 2026 um 3.1 % gegenüber dem Vorjahr und erreichten neue Höchststände; Geschäftsliegenschaften verteuerten sich zuletzt um 6.3 % im Jahresvergleich. Der Nachfragedruck zeigt sich auch bei den Nettoanfangsrenditen: Der Median über alle Nutzungen sank innert Jahresfrist von 3.50 auf 3.25 %.

Je länger, je mehr müsste die Renditekompression auf dem erreichten Niveau nachlassen. Der Spielraum für weitere Preissteigerungen aus sinkenden Kapitalisierungssätzen ist weitgehend ausgeschöpft. Künftige Impulse müssen primär aus Mietertragswachstum und unternehmerischen Optimierungen kommen. Für 2026 prognostiziert Wüest Partner bei Wohnrenditeliegenschaften ein Preisplus von 1.5 bis 2.0 %; bei Geschäftsliegenschaften wird eine stabile Entwicklung erwartet.

Risiken trotz Anlagedruck konsequent einpreisen

Gerade weil die Renditekompression nachlassen dürfte, gewinnt die Disziplin bei der Preisfindung an Bedeutung. Der Transaktionsmarkt ist von hohem Anlagedruck bei gleichzeitig tiefer Liquidität geprägt: Attraktive Objekte gelangen selten auf den Markt und wenn, treffen sie auf zahlreiche Bieter. In diesem Umfeld besteht die Gefahr, dass objektspezifische Risiken wie Sanierungs- und Dekarbonisierungsbedarf, Mikrolage, Drittverwendungsfähigkeit oder regulatorische Exponierung in den Kaufpreisen nur unvollständig abgebildet werden. Umso wichtiger ist es, Risikoprämien konsequent objektspezifisch zu kalibrieren und sich von der Knappheit an Anlagemöglichkeiten nicht zu überhöhten Einstandspreisen verleiten zu lassen.

Rahmenbedingungen: Stabile Zinsen, steigende Baupreise

Leitzins bleibt bei null

Die geldpolitischen Rahmenbedingungen bleiben günstig. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) beliess den Leitzins am 18. Juni 2026 erwartungsgemäss bei 0.0 %. Für das laufende Jahr ist keine Änderung absehbar, denn die Inflation lag im Juli bei moderaten 0.4 %, die Kerninflation bei 0.3 %. Nur bei den Zinsen mit einer langen Laufzeit zeichnen sich leicht steigende Entwicklungen ab: Die durchschnittlichen Zinsen für zehnjährige Festhypotheken überschritten im Mai wieder die Zweiprozentmarke. Von einer Belastung des Marktes kann auf diesem Niveau jedoch keine Rede sein.

Baupreise ziehen an, Konjunktur verliert Schub

Stärker in den Fokus rücken die Erstellungskosten. Die Baupreise im Hochbau sind gemäss Baupreisindex des Bundes innert Jahresfrist um 0.9 % gestiegen. Mehrere Faktoren sprechen für eine weitere Beschleunigung: anziehende Energiepreise, höhere Lohnkosten im Baugewerbe, zunehmender Druck in den globalen Lieferketten und die steigende Auslastung der Bauwirtschaft. Die Prognosen von Wüest Partner gehen für 2026 von einer Baupreisteuerung von 2.5 % aus, für 2027 von 3.0 %.

Die Gesamtwirtschaft entwickelt sich positiv, verliert aber an Schub. Gemäss den aktuellen Konjunkturprognosen dürfte die Schweizer Wirtschaft 2026 um rund 1 % wachsen, die Beschäftigung um 0.4 % und die Bevölkerung um 0.6 % zulegen. Für 2027 zeichnet sich wieder mehr Dynamik ab. Zusätzliche Wohnraumnachfrage träfe dann auf einen Markt, dessen Angebotsreserven weitgehend aufgebraucht sind.

Was die Initiative verlangt

Wohnpolitisch geht die Auseinandersetzung bereits in die nächste Runde: Am 23. Juni 2026 reichte der Mieterinnen- und Mieterverband die Volksinitiative «Ja zum Schutz vor missbräuchlichen Mieten (Mietpreis-Initiative)» mit 140 048 Unterschriften ein. Sie verlangt, dass ein Mietzins als missbräuchlich gilt, wenn er die tatsächlichen Kosten zuzüglich einer angemessenen Rendite übersteigt. Zudem sollen Mietzinse automatisch und regelmässig behördlich überprüft werden. Der Grundsatz der Kostenmiete gilt zwar heute schon, wird aber nur reaktiv, also auf Anfechtung durch Mietende, durchgesetzt. Die Initiative kehrt diese Logik um. Das wäre ein Paradigmenwechsel, der die Ertragswertlogik von Renditeliegenschaften direkt betrifft. Ein Abstimmungstermin ist noch nicht festgelegt; nach den üblichen Fristen für die Botschaft des Bundesrates und die parlamentarische Beratung dürfte die Volksabstimmung zwischen 2028 und 2030 stattfinden. Bei einer Annahme folgte eine mehrjährige Umsetzungsgesetzgebung mit erheblicher Ausgestaltungsunsicherheit.

Empirische Evidenz mahnt zur Nüchternheit

Die internationalen Erfahrungen mit Mietpreisregulierungen mahnen beide Seiten der Debatte zur Nüchternheit. Nach der Inkraftsetzung des Berliner Mietendeckels lagen die Angebotsmieten der regulierten Wohnungen zwischen 7 und 11 % unter jenen des nicht regulierten Segments. Gleichzeitig halbierte sich die Zahl der Inserate, und im Umland zogen die Angebotsmieten um rund 12 % an (Hahn, Kholodilin und Waltl: DIW Wochenbericht 8/2021; Auswertung von Wohnungsinseraten, kurzfristige Effekte). Die beiden Schweizer Referenzfälle Genf und Basel-Stadt zeigen unterschiedliche Wirkungen. In Genf dämpft das LDTR die Bestandesmieten durchaus, jedoch um den Preis eines zweigeteilten Marktes: Die Differenz zwischen Angebots- und Bestandesmieten ist mit rund einem Drittel die grösste der Schweiz. Und die durchschnittliche Mietdauer ist mit knapp 14 Jahren die längste. In Basel-Stadt sanken nach Einführung der Bewilligungspflicht 2022 die Gesuche für Sanierungen und Umbauten spürbar.

Daraus lässt sich eine wichtige Handlungsempfehlung ableiten: Der Angebotsausbau bleibt die wirksamste Entlastung für den Wohnungsmarkt. Wächst der Mietwohnungsbestand um 1 %, sinken die Mieten gemäss ökonometrischen Analysen von Wüest Partner um rund 0.8 %. Dabei handelt es sich um einen geschätzten Durchschnittswert über den gesamten Schweizer Markt. Regional und über die Zeit kann der Effekt unterschiedlich ausfallen.

Chancen und Herausforderungen für Wohnimmobilien in der Deutschschweiz

Was bedeutet dieses Gesamtbild für Wohnimmobilienportfolios in der Schweiz? Auf der Chancenseite steht das intakte Fundament: Die strukturelle Wohnraumnachfrage bleibt hoch, getragen von Bevölkerungswachstum, kleiner werdenden Haushalten und der ungebrochenen Attraktivität der Wirtschaftsräume Zürich, Genfersee, Innerschweiz, Bern und Basel. Gute Lagen erweisen sich als resilient. Tiefe Fluktuation, kurze Absorptionszeiten und Mietertragspotenzial bei Neuvermietungen stützen die Ertragskraft. Aktives Portfoliomanagement, gezielte Bestandesentwicklung und Verdichtungspotenziale gewinnen zusätzlich an Bedeutung.

Den Chancen stehen klare Herausforderungen gegenüber: Die regulatorische Debatte verlangt Aufmerksamkeit und Szenariokompetenz, steigende Baupreise und lange Bewilligungsverfahren belasten die Projektrechnungen, und die Konkurrenz um attraktive Anlageobjekte hält die Einstiegspreise hoch.

Fazit

Der Abstimmungssonntag vom 14. Juni 2026 hat dem Immobilienmarkt Kontinuität beschert: keine abrupten Marktwertabschläge, keine Deckelung der Nachfrage, aber auch keine Entlastung bei der grundlegenden Knappheit. Die Angebotsseite hat gedreht, doch für eine spürbare Entspannung bräuchte es auch mittel- und längerfristig mehr Neubau. Mit der Mietpreis-Initiative ist zugleich klar, dass die wohnpolitische Auseinandersetzung weitergeht – mit offenem Ausgang und langem Zeithorizont bis zur Abstimmung zwischen 2028 und 2030.

Für Anlegerinnen und Anleger bleibt die Ausgangslage grundsätzlich positiv. Wohnimmobilien an guten Lagen der Schweiz verbinden stabile Erträge mit intakten Wertperspektiven. Die Aufgabe der kommenden Jahre liegt weniger im Abwehren von Risiken als im aktiven Gestalten. Die Bedeutung des aktiven Bestandsmanagements, der gezielten werterhaltenden und wertsteigernden Investitionen, der Schaffung zusätzlichen Wohnraums sowie einer disziplinierten Risikoeinpreisung nimmt weiter zu. Nur durch Investitionen in den Bestand, durch Projekte mit echtem Nettozugang und durch eine transparente, regelkonforme Bewirtschaftung kann dies gelingen. Wer diese Aufgaben ernst nimmt, ist für beide Szenarien gerüstet: Für die Fortsetzung des bewährten ordnungspolitischen Rahmens ebenso wie für eine intensivere regulatorische Debatte.

Die Fundamenta Real Estate AG hat den gesamten Lebenszyklus im Auge

Das aktuelle Marktumfeld bestätigt die Bedeutung eines aktiven und ganzheitlichen Asset Managements. Swiss Prime Site Solutions AG steuert das Portfolio der Fundamenta Real Estate AG über den gesamten Lebenszyklus der Immobilien, von der Akquisition und Bewirtschaftung über Vermietung, Unterhalt und Investitionsplanung bis hin zu Repositionierungen, Entwicklungen und gezielten Verkäufen.

Dieser integrierte Ansatz ermöglicht es, objektspezifische Risiken frühzeitig zu erkennen, Ertragspotenziale konsequent zu nutzen und Investitionen gezielt dort einzusetzen, wo sie die Wohnqualität, die Nachhaltigkeit sowie die langfristige Markt- und Werthaltigkeit stärken. Gleichzeitig bilden aktives Capital Re- und Upcyclings, eine disziplinierte Preisfindung und die gezielte Weiterentwicklung des Bestands die Grundlage für stabile Erträge und eine nachhaltige Wertschöpfung.