Marché du logement après le double non : des fondamentaux solides, un débat réglementaire qui se poursuit

Les votations du 14 juin 2026 assurent dans un premier temps une certaine continuité pour le marché suisse de l’immobilier résidentiel. L’initiative populaire «Pas de Suisse à 10 millions» et l’initiative zurichoise pour la protection du logement ont été rejetées; dans le même temps, la contre-proposition zurichoise, plus modérée, a obtenu une majorité. Parallèlement, les permis de construire montrent les premiers signes d’une reprise, tandis que la prochaine étape réglementaire a déjà commencé avec le dépôt de l’initiative sur les loyers. Robert Weinert de Wüest Partner analyse les implications de ces évolutions pour le marché suisse de l’immobilier résidentiel et pour les portefeuilles de biens immobiliers axés sur le long terme.

L’essentiel en bref

• Rejet des interventions de grande envergure: l’initiative «Pas de Suisse à 10 millions» a été rejetée au niveau national avec 54.8% de voix contre et à la majorité des cantons; l’initiative zurichoise pour la protection du logement a, quant à elle, échoué avec environ 57.3% de voix contre. La contre-proposition zurichoise concernant les congés-expulsions, plus modérée, a en revanche recueilli une majorité. Des interventions de grande envergure ont ainsi été rejetées. En revanche, les mesures ciblées ont été bien accueillies.
• La page se tourne pour l’offre: avec près de 52 000 logements autorisés, l’activité de construction prévue atteint son niveau le plus élevé depuis fin 2018. Le moteur de cette croissance est la construction de logements locatifs (+11%). Selon les simulations réalisées par Wüest Partner, la baisse des taux de vacance observée depuis cinq ans devrait donc s’arrêter à partir de l’année prochaine.
• L’écart entre les loyers se creuse: les loyers existants enregistrent pour la première fois une baisse mesurable (-0.4%), tandis que les loyers proposés ont augmenté de 1.0% au premier semestre. Pour 2026, Wüest Partner prévoit une hausse de 1.0% à l’échelle nationale.
• Un marché de l’investissement solide: les prix des transactions pour les immeubles de placement résidentiels ont augmenté de 3.1% en un an, tandis que les rendements initiaux nets ont baissé pour s’établir à 3.25% en médiane. Étant donné que les futures hausses de prix devront provenir principa­lement de la croissance des revenus locatifs, une prise en compte rigoureuse des risques et une diversification intersectorielle prennent toute leur importance.
• Prochaine étape réglementaire: le 23 juin 2026, l’initiative sur les loyers a été déposée avec plus de 140 000 signatures. La date de la votation n’a pas encore été fixée. Compte tenu des délais de traitement habituels, elle devrait avoir lieu entre 2028 et 2030.
• Les fondements restent solides: la demande de logements reste élevée en Suisse. Les bons emplacements font preuve de résilience. Une gestion active du portefeuille et des revenus, des investissements dans le portefeuille, des projets générant un véritable apport net et une prise en compte rigoureuse des risques lors des acquisitions sont des facteurs essentiels.

Un « non » porteur d’un message nuancé

Le 14 juin 2026, les électeurs ont rejeté deux projets:  l’initiative «Pas de Suisse à 10 millions» aurait freiné la demande en limitant l’immigration, tandis que l’initiative sur la protection du logement aurait soumis les démolitions, les transformations et les rénovations à une obligation d’autorisation assortie d’éventuelles restrictions en matière de loyer. Aucune des deux n’aurait permis la construction de logements supplémentaires. Avec ce «non», les bouleversements craints ne se produiront pas. Les baisses de valeur de marché attendues en cas d’adoption de l’initiative sur la protection du logement ne se produiront pas. De même, la contre-proposition adoptée concernant les congés-expulsions, plus modérée, ne devrait guère avoir d’incidence notable sur la valeur de marché des immeubles existants. Et comme l’immigration ne sera pas plafonnée, le principal facteur de la demande de logements reste également d’actualité.

Ce «non» exprimé par la population doit être considéré de façon nuancée: la pénurie de logements est largement perçue comme un problème et en se prononçant en faveur de la contre-proposition plus modérée, les électeurs zurichois ont montré qu’ils étaient ouverts à des mesures ciblées. En revanche, des interventions de grande envergure telles que la limitation de l’immigration et une protection globale du logement ont été rejetées.

Évolution du marché : la page se tourne pour l’offre, le soulagement se fait encore attendre

Les permis de construire atteignent leur plus haut niveau depuis fin 2018

Les données du premier semestre 2026 montrent pour la première fois depuis des années des signes tangibles d’un renversement de tendance du côté de l’offre. Dans toute la Suisse, près de 52 000 nouveaux logements ont été autorisés au cours des quatre derniers trimestres, soit une hausse d’un peu plus de 5% par rapport à l’année précédente et un seuil qui n’a pas été atteint depuis fin 2018. Cette dynamique provient exclusivement de la construction de logements locatifs: avec environ 32 900 unités approuvées, ce segment affiche une hausse de 11% par rapport à l’année précédente. En revanche, le nombre de permis de construire pour les maisons individuelles et les appartements en copropriété continue de baisser.

La dynamique de la construction se déplace au niveau régional et se concentre en partie sur la rénovation

Deux réserves relativisent ces résultats. Premièrement, la dynamique de la construction se déplace d’une région à l’autre. Alors que les demandes de permis de construire augmentent nettement dans la région de Berne (+44%) et en Suisse centrale (+26%), elles sont actuellement en baisse dans la région de Zurich, dans la Suisse du Nord-Ouest et au bord du lac Léman, c’est-à-dire précisément dans les grandes agglomérations où la pénurie est parfois particuliè­rement marquée. Deuxièmement, la rénovation mobilise davantage de ressources: le volume des travaux de transformation et de rénovation a augmenté de 22% en un an et se situe pour la première fois pratiquement au même niveau que les demandes de nouvelles constructions, et ce, notamment en raison des effets d’anticipation liés à la suppression de la valeur locative à partir de 2029. Les transformations améliorent la qualité de l’existant, mais ne créent guère de logements supplémentaires.

Taux de vacance : le creux de la vague est atteint

Le taux de vacance se maintient donc à un faible niveau. Les simulations de Wüest Partner indiquent que la baisse du nombre de logements vacants, observée depuis cinq ans, prendra fin en 2026: selon les prévisions, à la date de référence du 1er juin 2026, on comptera environ 48 000 logements vacants, pour un taux de vacance pratiquement inchangé d’environ 1 %, soit son niveau le plus bas depuis 2013. Les chiffres définitifs du recensement des logements vacants réalisé par l’Office fédéral de la statistique seront publiés en septembre. Le creux de la vague semble donc avoir été atteint, mais sans plus. Le long du corridor qui s’étend des Grisons à Fribourg en passant par la Suisse centrale, de nombreuses régions affichent des taux d’offre inférieurs à 3%, ce qui témoigne toujours d’un excédent de la demande marqué.

Les loyers des logements existants baissent pour la première fois

L’évolution la plus marquante du semestre concerne les loyers et se déroule en deux temps. Les loyers existants enregistrent pour la première fois une baisse mesurable: l’indice des loyers des anciens logements de l’Office fédéral du logement (OFL) recule de 0.4% par rapport à l’année précédente, les deux baisses de taux d’intérêt de référence de 2025 se répercutant, avec le décalage habituel, sur les baux en cours. Cette baisse ne devrait toutefois pas aller beaucoup plus loin. Le taux de référence se maintient à 1.25% depuis septembre 2025; aucune nouvelle baisse n’est prévue pour le moment.

Les loyers proposés repartent à la hausse

Dans le même temps, les loyers proposés ont de nouveau augmenté: +1.0% au premier semestre 2026 et +1.5% par rapport à l’année précédente. En Suisse alémanique, les écarts restent importants. Les plus fortes hausses ont été enregistrées à Schwytz (+6.5%) et à Zoug (+5.4%), tandis que les loyers proposés ont légèrement reculé à Zurich (–0.5%) et à Bâle-Ville (–0.3%). Pour l’ensemble de l’année, Wüest Partner table sur une hausse de +1.0% à l’échelle nationale. Dans la ville de Zurich, après des années de fortes hausses, le prestataire de services immobiliers s’attend à −2.0%, les loyers ayant déjà atteint un niveau très élevé. Pour les détenteurs d’immeubles bien positionnés, la situation initiale reste favorable: l’écart croissant entre les loyers des baux existants et les loyers du marché renforce l’effet de verrouillage, freine la propension à déménager et maintient le taux de rotation à un niveau bas.

Marché de l’investissement: forte demande, dynamique sélective

La Suisse jouit d’une position particulière en Europe

Sur le marché des investis­sements, la Suisse occupe une place particulière par rapport au reste de l’Europe. Avec un patrimoine immobilier géré par des investisseurs institutionnels s’élevant à environ 401 milliards de dollars américains, elle figure parmi les sept plus grands marchés d’Europe. La forte proportion de logements est remarquable: près de la moitié du parc est constituée d’immeubles locatifs, ce qui stabilise le profil de risque.

Le segment résidentiel suisse a enregistré en 2025 un rendement total de 6.2%, et un rendement moyen d’environ 6% par an sur dix ans. En 2026, l’écart de rendement avec l’Allemagne s’établit à environ 4.5 points de pourcentage.

Marché des transactions: la compression des rendements touche à sa fin

Sur le marché suisse des transactions, la pression sur les investis­sements se maintient. Les prix des immeubles de placement résidentiels ont augmenté de 3.1% au premier trimestre 2026 par rapport à l’année précédente, atteignant de nouveaux sommets; les immeubles commerciaux ont quant à eux enregistré une hausse de 6.3% en comparaison annuelle. La pression de la demande se reflète également dans les rendements initiaux nets: la médiane, toutes utilisations confondues, a baissé en l’espace d’un an, passant de 3.50 à 3.25%.

Plus le temps passe, plus la compression des rendements devrait s’atténuer au niveau atteint. La marge de manœuvre pour de nouvelles hausses de prix résultant de la baisse des taux de capitalisation est largement épuisée. À l’avenir, les leviers de croissance devront provenir principalement de la hausse des loyers et des optimisations opérationnelles. Pour 2026, Wüest Partner prévoit une hausse des prix de 1.5 à 2.0% pour les immeubles de placement résidentiels; une évolution stable est attendue pour les immeubles commerciaux.

Intégrer systématiquement les risques dans les prix malgré la pression sur les investissements

C’est précisément parce que la compression des rendements devrait s’atténuer que la rigueur dans la fixation des prix prend toute son importance. Le marché des transactions se caractérise par une forte pression sur les investissements et, parallèlement, par une faible liquidité: les biens immobiliers attractifs sont rarement mis en vente et, lorsqu’ils le sont, ils attirent de nombreux acheteurs potentiels. Dans ce contexte, le risque existe que les risques spécifiques à chaque bien immobilier, tels que les besoins en rénovation et de décarbonation, la microsituation, la possibilité d’une utilisation par des tiers ou l’exposition réglementaire, ne soient pas pleinement pris en compte dans les prix d’achat. Il est donc d’autant plus important de calibrer systéma­tiquement les primes de risque en fonction de chaque objet et de ne pas se laisser inciter, par la rareté des opportunités d’investis­sement, à payer des prix d’acquisition excessifs.

Conditions-cadres: des taux d’intérêt stables, des prix de la construction en hausse

Le taux directeur est maintenu à zéro

Les conditions-cadres de la politique monétaire restent favorables. Comme prévu, la Banque nationale suisse (BNS) a maintenu son taux directeur à 0.0% le 18 juin 2026. Aucun changement n’est à prévoir pour l’année en cours, l’inflation s’étant établie en juillet à un niveau modéré de 0.4%, tandis que l’inflation sous-jacente s’est élevée à 0.3%. Seuls les taux d’intérêt à long terme affichent une légère tendance à la hausse: en mai, les taux d’intérêt moyens des hypothèques à taux fixe sur dix ans ont de nouveau dépassé la barre des 2%. À ce niveau, on ne peut toutefois pas parler de pression sur le marché.

Les prix de la construction augmentent, la conjoncture s’essouffle

Les coûts de production entrent désormais en ligne de mire. Selon l’indice des prix de la construction de la Confédération, les prix de la construction dans le secteur ont augmenté de 0.9% en un an. Plusieurs facteurs annoncent une nouvelle accélération: la hausse des prix de l’énergie, l’augmentation des coûts salariaux dans le secteur de la construction, les tensions croissantes au sein des chaînes d’approvisionnement mondiales et l’augmentation du taux d’utilisation des capacités dans le secteur de la construction. Les prévisions de Wüest Partner tablent sur un renchérissement des prix de construction de 2.5% pour 2026 et de 3.0% pour 2027.

L’économie dans son ensemble affiche une évolution positive, mais perd de son élan. Selon les dernières prévisions conjoncturelles, l’économie suisse devrait croître d’environ 1% en 2026, l’emploi de 0.4% et la population de 0.6%. Un regain de dynamisme se profile pour 2027. Une demande supplémentaire de logements viendrait alors se heurter à un marché dont les réserves d’offre sont en grande partie épuisées.

Ce que demande l’initiative 

En matière de politique du logement, la discussion entre déjà dans sa phase suivante: le 23 juin 2026, l’Association des locataires a déposé l’initiative populaire «Oui à la protection contre les loyers abusifs (initiative sur les loyers)» accompagnée de 140 048 signatures. Elle demande à ce qu’un loyer soit considéré comme abusif s’il dépasse les coûts réels majorés d’un rendement raisonnable. En outre, les loyers doivent faire l’objet d’un contrôle automatique et régulier de la part des autorités. Le principe du loyer basé sur les charges s’applique certes déjà aujourd’hui, mais il n’est appliqué que de manière réactive, c’est-à-dire en cas de contestation par le locataire. Cette initiative entend renverser la logique. Ce serait un changement de paradigme qui affecterait directement la logique de la valeur de rendement des immeubles de placement. Une date de la votation n’a pas encore été fixée; compte tenu des délais habituels pour le message du Conseil fédéral et les délibérations parlementaires, elle devrait avoir lieu entre 2028 et 2030. En cas d’adoption s’ensuivraient plusieurs années pour appliquer la législation, avec une grande incertitude quant à sa mise en œuvre.

Les données empiriques invitent à la prudence

Les expériences internationales en matière de régulation des loyers incitent les deux camps du débat à faire preuve de lucidité. Après l’entrée en vigueur du plafonnement des loyers de Berlin, les loyers proposés pour les logements réglementés étaient inférieurs de 7 à 11% à ceux du segment non réglementé. Dans le même temps, le nombre d’annonces a diminué de moitié et les loyers proposés dans la périphérie ont augmenté d’environ 12% (Hahn, Kholodilin et Waltl: rapport hebdomadaire DIW 8/2021; évaluation des annonces immobilières, effets à court terme). Les deux cas de référence pour la Suisse, Genève et Bâle-Ville, montrent des effets différents. À Genève, le LDTR freine bel et bien la hausse des loyers existants, mais au prix d’un marché divisé en deux: la différence entre les loyers proposés et les loyers existants, qui s’élève à environ un tiers, est la plus importante de Suisse. Et la durée moyenne de location est la plus longue, avec près de 14 ans. À Bâle-Ville, le nombre de demandes de permis pour des travaux de rénovation et de transformation a sensiblement diminué après l’introduction de l’obligation d’autorisation en 2022.

On peut en tirer une recommandation importante: l’augmentation de l’offre reste le moyen le plus efficace de soulager le marché du logement. Lorsque le parc de logements locatifs augmente de 1%, les loyers baissent d’environ 0.8% selon les analyses économétriques de Wüest Partner. Il s’agit d’une valeur moyenne estimée pour l’ensemble du marché suisse. Cet effet peut varier selon les régions et au fil du temps.

Opportunités et défis pour l’immobilier résidentiel en Suisse alémanique

Quelles sont les implications de ce tableau d’ensemble pour les portefeuilles immobiliers résidentiels en Suisse? Du côté des opportunités, il reste des bases solides: la demande structurelle de logements reste élevée, portée par la croissance démographique, la taille de plus en plus réduite des ménages et l’attractivité toujours intacte des pôles économiques que sont Zurich, le lac Léman, la Suisse centrale, Berne et Bâle. Les bons emplacement se révèlent résilients. Un faible taux de rotation, des délais d’absorption courts et un potentiel de revenus locatifs liés aux nouvelles locations soutiennent la rentabilité. La gestion active du portefeuille, le développement ciblé du parc et les possibilités de densification gagnent en importance.

Les opportunités s’accompagnent toutefois de défis évidents: le débat réglementaire exige de la vigilance et une bonne maîtrise des scénarios possibles, la hausse des prix de la construction et la longueur des procédures d’autorisation pèsent sur les budgets des projets, tandis que la concurrence pour les immeubles de placement attrayants maintient les prix d’entrée à un niveau élevé.

Conclusion

La votation du dimanche 14 juin 2026 a apporté de la continuité au marché immobilier: pas de chute brutale des valeurs du marché, pas de plafonnement de la demande, mais pas non plus d’amélioration de la pénurie fondamentale. L’offre a évolué, mais pour que la situation s’améliore de façon perceptible, il faudrait également davantage de nouvelles constructions à moyen et long terme. Avec l’initiative sur les loyers, il est également clair que le débat sur la politique du logement se poursuit – avec une issue incertaine et un horizon à long terme, la votation devant avoir lieu entre 2028 et 2030.

Pour les investisseurs, la situation reste globalement favorable. Les biens immobiliers résidentiels situés dans des emplacements de choix en Suisse allient des revenus stables à des perspectives de plus-values intactes. Le défi des années à venir consistera moins à se prémunir contre les risques qu’à façonner activement l’avenir. L’importance d’une gestion active du portefeuille, d’investis­sements ciblés visant à préserver et à accroître la valeur des biens, la création de logements supplémentaires ainsi que d’une évaluation rigoureuse des risques ne cesse de croître. Ce n’est qu’en investissant dans le parc existant, en menant des projets générant un véritable gain net et en assurant une gestion transparente et conforme à la réglementation que cet objectif pourra être atteint. Quiconque prend ces tâches au sérieux, sera paré pour ces deux scénarios: pour le maintien du cadre réglementaire qui a fait ses preuves ainsi que pour un débat réglementaire plus approfondi.

Fundamenta Real Estate SA prend en compte l’ensemble du cycle de vie

Le contexte actuel de marché confirme l’importance d’une gestion active et globale. Swiss Prime Site Solutions AG gère le portefeuille de Fundamenta Real Estate SA tout au long du cycle de vie des biens immobiliers, depuis l’acquisition et la gestion jusqu’au repositionnement, aux projets de développement et aux ventes ciblées en passant par la location, l’entretien et la planification des investissements.

Cette approche intégrée permet d’identifier à un stade précoce les risques spécifiques à chaque bien, d’exploiter pleinement les potentiels de rendement et de réaliser des investis­sements ciblés là où ils renforcent la qualité de vie, la durabilité et la pérennité du marché et de la valeur à long terme. Parallèlement, la stratégie active de Capital Recycling et Upcycling, une fixation rigoureuse des prix et le développement ciblé du parc constituent la base de revenus stables et d’une création de valeur durable.