Bericht zum 1. Halbjahr 2026

Wohnimmobilien bleiben gefragt – Selektivität wird entscheidend

Das erste Halbjahr 2026 war von geopolitischen Spannungen, dem Irankonflikt, zeitweise erhöhten Energie­preisen, einer verhaltenen Konjunktur­entwicklung und einem starken Schweizer Franken geprägt. Gleichzeitig stützen stabile Zinsen und eine moderat bleibende Teuerung den Immobilien­markt. Die Nachfrage nach Schweizer Wohn­immobilien bleibt hoch: Tiefe Leerstände und ein weiterhin begrenztes Angebot treffen auf anhaltenden Anlagedruck. Sinkende Netto­anfangs­renditen verlangen jedoch eine disziplinierte Preis­findung und eine konsequente Ertragsentwicklung.

Stabilität durch aktives Management

In diesem Umfeld hat sich unser Geschäfts­modell erneut als widerstandsfähig erwiesen. Der hohe Wohnanteil, kompakte Grundrisse, breit diversifizierte Standorte sowie eine konsequente Bewirtschaftung sichern stabile Cashflows. Entscheidend ist dabei nicht allein die Qualität des Bestands, sondern die Fähigkeit, das Portfolio zu steuern und die Liegen­schaften über den gesamten Lebens­zyklus hinweg aktiv zu bewirtschaften, von der Akquisition über die Entwicklung und Repositionierung bis zur Vermietung und gezielten Veräusserung. Im ersten Halbjahr konnte die Fundamenta Real Estate AG zwei Projekte erfolgreich abschliessen, nicht mehr strategie­konforme Liegen­schaften veräussern und die frei­gewordenen Mittel gezielt reinvestieren. Damit wird die strategische Stoss­richtung der Equity Story konsequent umgesetzt: Wachstum, Diversifikation und Qualität durch eine disziplinierte Kapitalallokation.

Kapital rotieren lassen, Portfolioqualität erhöhen

Im Rahmen dieses Capital Re- und Upcyclings wurde die Liegen­schaft an der Land­strasse in Koblenz (AG) im Februar 2026 veräussert. Die Eigentums­übertragungen der verkauften Objekte an der Zürcher­strasse in Dietikon (ZH) und an der Zürich­strasse in Adliswil (ZH) folgten Ende Juni 2026. Damit wurden geschaffene Werte realisiert und gleichzeitig künftiger Investitions- bzw. Entwicklungs­bedarf reduziert. Die frei gewordenen Mittel werden gezielt in Objekte und Projekte mit einem attraktiveren Rendite-, Qualitäts- und Entwicklungs­potenzial gelenkt.

Auf der Entwicklungs­seite wurden zwei weitere wichtige Meilen­steine erreicht. Der Neubau an der Bollenhof­strasse in Dietikon mit 28 Wohnungen und die Repositionierung an der Hallwyl­strasse in Zürich konnten teilweise früher als geplant abgeschlossen und voll vermietet in das Bestands­portfolio zurückgeführt werden. Die erzielten Mietzinse liegen bei beiden Projekten über den ursprünglichen Annahmen und stärken den laufenden Ertrag. Gleichzeitig verbessern die Entwicklungen die energetische Portfolio­qualität. Die Hallwyl­strasse steht exemplarisch für den integralen Ansatz der Fundamenta Real Estate AG: Trotz anspruchsvoller innerstädtischer Rahmen­bedingungen wurden die Aufstockung im Holzelementbau umgesetzt, die bestehende Substanz nachhaltig aufgewertet und zusätzlicher Wohnraum geschaffen.

Auch die weitere Projekt­pipeline entwickelt sich planmässig. An der Ekkehard­strasse in Zürich ist der Bezug im September 2026 vorgesehen; die Vermietung stösst bereits heute auf eine hohe Resonanz. Der Neubau mit 48 Wohnungen an der Opfikoner­strasse in Wallisellen (ZH) befindet sich ebenfalls auf Kurs und soll im ersten Halbjahr 2027 fertiggestellt sein. Für die Josef­strasse in Zürich liegt die rechtskräftige Bewilligung vor. Der Baustart der Repositionierung mit ergänzendem Neubau im Innenhof ist für Oktober 2026 geplant. Das Projekt verbindet die Aufwertung des Bestands mit einer gezielten inner­städtischen Verdichtung und schafft zusätzliche Wohnfläche sowie neue Ertragspotenziale.

Die im November 2025 erfolgreich abgeschlossene Kapital­erhöhung hat die Kapitalbasis gestärkt und zusätzlichen Handlungs­spielraum für gezielte Investitionen geschaffen. Neben den kommunizierten Akquisitionen in Ebnat-Kappel (SG) und Schlieren (ZH) konnte mit der neuwertigen Liegenschaft an der Bahnhof­strasse in Schachen (LU), Baujahr 2021, selektiv weiter zugekauft werden. Die 28 voll vermieteten Wohnungen verfügen über ein attraktives Renditeprofil und leisten ohne kurzfristigen Investitions­bedarf einen direkten Beitrag zur Ertragskraft. Grössere, neuwertige und renditestarke Liegenschaften sowie gezielte Arrondierungen stärken die Diversifikation des Portfolios und tragen nachhaltig zu dessen Ertragskraft und Qualität bei.

Nach dem Bilanzstichtag hat die Gesellschaft ein Entwicklungs­areal in Rümlang (ZH) erworben. Das rund 15 000 m² grosse, bislang unbebaute Grundstück bietet das Potenzial für die Entwicklung von rund 100 Wohneinheiten und ermöglicht eine substanzielle Stärkung des Wohnanteils im Portfolio. Mit dem Erwerb des Entwicklungs­areals investiert die Gesellschaft gezielt in einen attraktiven Wohnstandort innerhalb der Wirtschaftsregion Zürich und schafft langfristiges Wertschöpfungs­potenzial. Weitere attraktive Investments befinden sich in fortgeschrittener Prüfung. Damit wird das vorhandene Kapital gezielt in Opportunitäten angelegt, die den langfristigen Wert und die Widerstands­fähigkeit des Portfolios weiter erhöhen.

Nachhaltigkeit im Betrieb und in der Entwicklung

Nachhaltigkeit zeigt sich klar in der kontinuierlichen Transformation des Portfolios. Mit der Rückführung der Entwicklungen an der Bollenhof- und der Hallwyl­strasse erhöht sich der Anteil moderner, energieeffizienter Gebäude und stärkt gleichzeitig die Ertragsbasis. Im Bestand wird der schritt­weise Ersatz fossiler Heizsysteme konsequent fortgesetzt.

Im Betrieb gehören dazu LED-Beleuchtungen in Treppen­häusern und Allgemeinflächen, die Optimierung der Gebäudetechnik sowie der Ausbau der Elektro­mobilität. Bestehende Verbrauchs- und Betriebs­daten wurden zudem mithilfe eines KI-basierten Algorithmus ausgewertet. Dadurch konnten nicht optimal laufende Wärme­pumpen­anlagen identifiziert und deren Einstellungen gezielt verbessert werden. Bei Photovoltaikanlagen wird der Ausbau der installierten Leistung vorangetrieben und der Eigen­verbrauch optimiert. Batteriespeicher werden gegenwärtig noch nicht eingesetzt. Die neue Nach­haltigkeits­strategie 2026–2030 bündelt diese Aktivitäten und verbindet ökologische Zielsetzungen mit der Objekt- und Portfolio­strategie. Sie unterstützt die Transformation in Richtung Netto-Null. Seit 2025 ist die Fundamenta Real Estate AG im Swiss Sustainable Real Estate Index (SSREI) aufgenommen. Zusammen mit REIDA und GRESB schafft dies externe Vergleichbarkeit und liefert wertvolle Daten für die weitere Steuerung unserer Massnahmen. Nachhaltigkeit bleibt damit integraler Bestandteil der aktiven Portfolio­bewirtschaftung und langfristigen Wertschöpfung.

Deutlich verbesserte operative Ertragslage

Im ersten Halbjahr 2026 stieg der Netto-Ist-Mietertrag gegenüber der Vorjahres­periode um 4.6% auf CHF 21.9 Mio. (H1 2025: CHF 21.0 Mio.). Der Anstieg ist insbesondere auf die seit dem 1. Halbjahr 2025 fertiggestellten Repositionierungs- und Entwicklungs­liegenschaften zurückzuführen. Diese überkompensierten die seit Anfang 2025 erfolgten Veräusserungen von insgesamt acht Liegenschaften deutlich. Die perioden­bezogene Leer­stands­quote lag mit 1.4% nahezu auf dem Niveau der Vorjahres­periode (H1 2025: 1.3%). Der weiterhin tiefe Wert bestätigt die konsequente Ausrichtung des Wohnungs­angebots auf die Bedürfnisse des Marktes.

Der Liegen­schafts­aufwand reduzierte sich gegenüber der Vorjahres­periode um 5.8% auf CHF 2.8 Mio. bzw. auf 12.5% des Betriebsertrags. Während sich der Betriebs­ertrag um 4.7% erhöhte, stieg der Betriebs­aufwand lediglich um 3.7% von CHF 6.0 Mio. auf CHF 6.3 Mio.

Starker Verkaufserfolg und positiver Neubewertungseffekt

Darüber hinaus profitierte die Gesellschaft erneut von einer positiven Markt­wert­entwicklung des Immobilien­portfolios. Auf Basis der Bewertung des unabhängigen externen Schätzungs­experten Jones Lang LaSalle AG resultierte ein Erfolg aus Neubewertung vor latenten Steuern von CHF 10.8 Mio. (H1 2025: CHF 20.4 Mio.). Der durchschnittliche reale Diskontierungs­satz wurde auf 2.56% gesenkt (31. Dezember 2025: 2.61%).

Die Verkäufe erfolgten insgesamt um 19.4% über den zuletzt bilanzierten Markt­werten und unterstreichen die Werthaltigkeit des Portfolios sowie die erfolgreiche Umsetzung des Capital Re- und Upcyclings. Daraus resultierte ein Verkaufserfolg von CHF 6.5 Mio. Der Finanzaufwand reduzierte sich gegenüber der Vorjahres­periode von CHF 3.4 Mio. auf CHF 3.0 Mio. Grund dafür waren insbesondere der geringere Finanzierungs­bedarf nach der erfolgreichen Kapital­erhöhung vom November 2025 sowie das gegenüber der Vorjahres­periode tiefere durch­schnittliche Zinsniveau.

Ergebnis auf Rekordniveau

Insgesamt erzielte die Gesellschaft einen Gewinn vor Steuern ohne Neu­bewertungs­effekte von CHF 19.1 Mio. Dies entspricht einem Wachstum von 20.0% gegenüber der Vorjahres­periode (H1 2025: CHF 16.0 Mio.). Die operative EBT-Marge ohne Neu­bewertung und Verkauf erhöhte sich von 54.8% auf 57.6%. Dies unterstreicht die deutlich verbesserte operative Ertragslage. Das Ergebnis vor Steuern inkl. Neu­bewertungs­effekten (EBT) lag mit CHF 29.9 Mio. um CHF 6.8 Mio. unter dem Vorjahreswert. Der Erfolg aus Neu­bewertung lag um CHF 9.6 Mio. unter dem Vorjahres­wert und führte zu einem entsprechenden Ergebnis­rückgang. Gleichzeitig reduzierte sich der Steueraufwand auf CHF 6.1 Mio. (H1 2025: CHF 7.4 Mio.).

Der Reingewinn ohne Neu­bewertungs­effekte, eine zentrale Finanz­kennzahl für die finanzielle Steuerung der Fundamenta Real Estate AG, stieg um 54.1% auf CHF 15.9 Mio. (H1 2025: CHF 10.3 Mio.) bzw. auf CHF 0.47 je Aktie (H1 2025: CHF 0.34 je Aktie). Der ausgewiesene Rein­gewinn belief sich auf CHF 23.8 Mio. (H1 2025: CHF 28.9 Mio.) bzw. CHF 0.70 je Aktie (H1 2025: CHF 0.96 je Aktie).

Portfoliowachstum und langfristig gesicherte Finanzierung

Der Bilanzwert des Immobilien­portfolios erhöhte sich per 30. Juni 2026 auf CHF 1 272.3 Mio. (31. Dezember 2025: CHF 1 253.2 Mio.). Die Erhöhung ist auf die positive Entwicklung des Bestands­portfolios sowie auf die getätigten Investitionen und Akquisitionen zurückzuführen, welche die Devestitionen überkompensierten.

Das Eigenkapital stieg trotz der höheren Ausschüttung an die Aktionäre auf CHF 610.5 Mio. (31. Dezember 2025: CHF 607.1 Mio.). Die Dividenden­zahlung, Investitionen in Entwicklungs- und Repositionierungs­projekte sowie die Akquisitionen der Liegenschaften in Schlieren (ZH) und Schachen (LU) wurden durch den operativen Cashflow des ersten Halbjahres 2026, den Verkauf der Liegenschaft in Koblenz (AG) sowie die Aufnahme von Fremd­kapital finanziert. Da die Kaufpreis­zahlungen für die Verkäufe der Liegenschaften Dietikon und Adliswil (beide ZH) erst am 1. Juli 2026 erfolgten, erhöhten sich die Finanz­verbindlichkeiten per Bilanzstichtag um CHF 45.7 Mio. auf CHF 631.4 Mio. (31. Dezember 2025: CHF 585.7 Mio.).

Die Gesellschaft nutzte das attraktive Marktumfeld Ende Juni, um auslaufende Hypotheken langfristig zu refinanzieren und das fest abgesicherte Finanzierungs­volumen auszubauen. Per 30. Juni 2026 waren CHF 472.4 Mio. oder 74.8% der Finanz­verbindlichkeiten abgesichert bzw. fest verzinst (31. Dezember 2025: CHF 454.5 Mio. bzw. 77.6%). Die durchschnittliche Restlaufzeit reduzierte sich dank der zusätzlichen Anbindung nur leicht auf 6.1 Jahre (31. Dezember 2025: 6.4 Jahre). Der durchschnittliche Zinssatz blieb im ersten Halbjahr 2026 sowie per Bilanz­stichtag mit 1.1% unverändert.

Die Eigenkapital­quote belief sich per 30. Juni 2026 auf 46.2% (31. Dezember 2025: 48.0%). Der Loan to Value (LTV) erhöhte sich im selben Zeitraum von 46.6% auf 47.0%.

Weiterer Anstieg des inneren Werts trotz Dividendenausschüttung

Auch für das Geschäftsjahr 2025 erfolgte die Ausschüttung von CHF 0.60 je Aktie verrechnungs­steuerfrei. Bezogen auf den Schlusskurs per 31. Dezember 2025 entsprach dies einer Dividendenrendite von 3.4%. Die Aktie der Fundamenta Real Estate AG schloss per 30. Juni 2026 bei CHF 16.85 (31. Dezember 2025: CHF 17.55). Unter Berücksichtigung der ausgeschütteten Dividende erzielte die Aktie im ersten Halbjahr 2026 einen Total Return von –0.8% und lag somit unterhalb der Performance des SXI Real Estate® Broad von 2.2%. Die Markt­kapitalisierung belief sich per Bilanzstichtag auf CHF 576.0 Mio. (31. Dezember 2025: CHF 599.9 Mio.).

Der Net Asset Value (NAV) vor latenten Steuern erhöhte sich trotz der Dividenden­ausschüttung auf CHF 19.59 je Aktie (31. Dezember 2025: CHF 19.42). Nach latenten Steuern betrug der NAV per 30. Juni 2026 CHF 17.86 je Aktie (31. Dezember 2025: CHF 17.76). Der Aktienkurs lag damit 5.6% unter dem NAV nach latenten Steuern, gegenüber einem Abschlag von 1.2% per 31. Dezember 2025.

Klare Meilensteine für das zweite Halbjahr

Für das zweite Halbjahr 2026 verfügt die Gesellschaft über eine intakte Akquisitions- und Entwicklungs­pipeline. Mehrere attraktive Investments befinden sich in einer vertieften Prüfung; wir sind zuversichtlich, im weiteren Jahresverlauf über zusätzliche Abschlüsse berichten zu können. Operativ stehen die Fertigstellung der Ekkehard­strasse in Zürich, die Weiterentwicklung des Neubaus in Wallisellen sowie der Baustart an der Josef­strasse im Fokus. Gleichzeitig treibt die Gesellschaft weitere Repositionierungen und Verdichtungen voran und prüft bei kürzlich erworbenen Liegenschaften zusätzliches Potenzial für Arrondierungen.

Mit dem Erwerb des Entwicklungsareals Huebacher in Rümlang (ZH) erweitert sich der strategische Handlungs­spielraum, da das Projekt sowohl als reine Miet­wohn­überbauung als auch in Kombination mit Eigentums­wohnungen realisiert werden kann. Die Option eines teilweisen Verkaufs im Stock­werk­eigentum eröffnet zusätzliche Wert­schöpfungs- und Ertrags­potenziale, erlaubt eine flexible Reaktion auf künftige Markt­gegebenheiten und unterstützt eine effiziente Kapital­allokation. Im zweiten Halbjahr stehen die Weiterentwicklung des städtebaulichen und architektonischen Konzepts, die Vertiefung der Projektierung sowie die Abstimmung der wesentlichen Rahmen­bedingungen mit den zuständigen Behörden im Vordergrund. Damit werden die Voraussetzungen für die nächsten Planungs­schritte und die bestmögliche Ausschöpfung des Entwicklungs­potenzials des Areals geschaffen.

Im Rahmen der disziplinierten Kapital­allokation wird auch künftig selektiv geprüft, ob sich Liegenschaften, die hinsichtlich Grösse, Qualität, Investitions­bedarf oder Entwicklungs­perspektive nicht mehr optimal in die Zielstruktur der Fundamenta Real Estate AG einfügen, für eine Veräusserung eignen. Die frei werdenden Mittel fliessen in qualitativ überzeugende Bestandsobjekte und Projekte mit nachhaltigem Ertrags­potenzial. Ein grosser Teil der Mittel aus der Kapital­erhöhung 2025 ist bereits investiert oder für konkrete Projekte allokiert. Auch das verbleibende Kapital wird gezielt und renditestark eingesetzt.

Mit dieser Kombination aus abgeschlossenen und laufenden Entwicklungen, gezielten Zukäufen, aktiver Bestands­entwicklung und konsequentem Capital Re- und Upcyclings wird die Ertragskraft weiter ausgebaut, stabilisiert und breiter abgestützt. Die bereits realisierten und geplanten Akquisitionen erhöhen die Qualität und Diversifikation des Portfolios und stärken dessen Widerstands­fähigkeit. Die Nachhaltigkeits­strategie 2026–2030 gibt zusätzliche Orientierung. So schafft die Gesellschaft die Voraussetzungen, die im Rahmen der Kapital­erhöhung und der Equity Story kommunizierten Ziele mit operativer Stärke und strategischer Disziplin umzusetzen.

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