Capital recycling : gestion dynamique du portefeuille pour une plus-value durable

Pour Fundamenta Real Estate SA, le recyclage des capitaux n’est ni un instrument ponctuel ni une simple réaction aux fluctuations à court terme du marché. Il fait au contraire partie intégrante d’une stratégie de porte­feuille active axée sur le long terme. La vente ciblée de certains biens immobiliers et une réallocation judicieuse des capitaux contribuent à développer en permanence le portefeuille, à améliorer de manière ciblée la qualité des revenus et à apporter une flexibilité financière pour les projets en cours et futurs. 

Cette approche de réallocation systématique des actifs immobiliers repose sur une conviction claire : les portefeuilles immobiliers ne sont pas des constructions statiques. Ils sont en constante évolution et doivent être réguliè­rement passés en revue, développés et adaptés aux changements de contexte. Le recyclage du capital offre la flexibilité nécessaire à la mise en œuvre cohérente des objectifs stratégiques tout en préservant la stabilité du portefeuille. 

De la phase de déploiement à l’optimisation active : le recyclage du capital comme ­ processus permanent stratégique 

Les portefeuilles immobiliers ne sont pas des constructions statiques. Ils évoluent au fil des années et sont soumis aux évolutions du marché, aux prescriptions réglementaires, aux cycles d’investis­sement et aux changements d’objectifs des entreprises. Dans ce contexte, Fundamenta Real Estate SA ne considère pas le recyclage du capital uniquement comme un acte ponctuel, mais comme un processus continu d’une gestion de portefeuille tournée vers l’avenir.

La gestion avertie du portefeuille, impliquant éventuel­lement la décision de céder certains biens immobiliers, témoigne d’une approche active de la propriété. L’objectif n’est pas d’exploiter des opportunités à court terme ou de tenter d’anticiper les cycles du marché. Il s’agit plutôt de vérifier régulièrement l’adéquation stratégique de chaque bien en portefeuille.

Le recyclage du capital ne sert donc pas à corriger des décisions antérieures. Il témoigne plutôt de la capacité de l’organisation à apprendre à tirer des conséquences. En effet, à mesure que le portefeuille arrive à maturité, la façon de l’appréhender évolue également. Si, au départ, l’accent était mis sur le dévelop­pement et la diversification, l’attention se porte désormais sur les enjeux d’efficacité, l’immobilisation du capital et l’impact stratégique des différents engagements.

Cette évolution ne constitue pas une rupture, mais est la conséquence logique de la croissance du portefeuille. Le recyclage du capital tient compte de cet état de fait en permettant de remettre en question des décisions antérieures à la lumière des nouvelles conditions-cadres et de poursuivre le dévelop­pement du portefeuille de manière ciblée. Ce n’est pas le fait de décider de telle ou telle vente qui est déterminant, mais la capacité à gérer le portefeuille comme un tout dynamique et à l’adapter en permanence à la structure cible à long terme.

Cette approche systématique est profondément ancrée chez Fundamenta Real Estate SA en tant que partie intégrante de sa gestion stratégique. L’objectif est toujours fondamen­talement le même : trouver un équilibre entre stabilité, développement et création de valeur durable.

Maintenir la discipline dans un environnement dynamique 

Chaque cession potentielle est examinée dans le contexte du portefeuille global et évaluée à l’aune du position­nement à long terme ainsi que de l’évolution de la réserve de projets et de l’allocation des capitaux. Cela garantit que les décisions de vente ne sont pas prises de manière isolée comme des actions opportunistes, mais dans le cadre d’un processus décisionnel global et coordonné. Outre les aspects financiers, la prise de décision tient également compte de considérations relatives à la structure du porte­feuille, à la complexité opérationnelle et à la stratégie à long terme du site et du bien. L’accent est mis sur la contribution qu’un bien immobilier peut apporter à l’orientation stratégique à l’avenir, non seulement sur la base de sa rentabilité actuelle, mais surtout en fonction de son potentiel de dévelop­pement à moyen terme et de son rôle au sein de la structure du portefeuille. Le recyclage de capital devient ainsi un instrument de discipline stratégique et favorise une allocation avertie du capital, axée sur les priorités.

A mesure que le portefeuille croît et arrive à maturité, les exigences relatives à sa composition évoluent. Les biens ayant largement contribué à la diversification pendant la phase de dévelop­pement peuvent ensuite perdre de leur importance relative en phase avancée voire engendrer des frais de gestion disproportionnés. Dans le même temps, les exigences en matière d’efficacité, de standardi­sation et de transparence de la gestion augmentent. Le recyclage du capital permet de réagir proactivement à ces changements. Il ne s’agit plus de considérer de manière isolée tel ou tel bien, mais d’évaluer leur impact au niveau du portefeuille. Il n’y a pas que la qualité d’un bien immobilier qui compte. Il est également essentiel de tenir compte de sa contribution à la structure cible visée à l’échelle de tout le portefeuille. Dans ce contexte, une réallocation ciblée du capital peut contribuer à réduire la complexité et à renforcer la clarté stratégique du portefeuille.

De même, les cycles de dépenses d’investis­sement qui s’annoncent, à savoir la perspective d’une augmentation des frais de remise en état et des évolutions réglementaires telles que la menace potentielle d’initiatives de protection du logement dans le canton de Zurich, sont pris en compte dans l’approche de pilotage. Les grands projets d’investis­sement tels que les rénovations complètes immobilisent le capital pendant des années et ont une incidence sur le rendement et la flexibilité stratégique. Dans le cadre du recyclage du capital, le gestionnaire d’actifs vérifie donc si les investis­sements importants prévus sont compatibles avec les objectifs stratégiques ou si une utilisation alternative du capital, par exemple à travers des projets en dévelop­pement ou des acquisitions sélectives, promet un bénéfice plus élevé pour l’ensemble du portefeuille. L’évolution du contexte, comme de nouvelles exigences légales ou de nouvelles tendances du marché, est également prise en compte dans l’évaluation globale des opportunités par rapport aux risques, car elle peut influencer les possibilités d’utilisation futures, la sécurité des investis­sements et les perspectives de rendement des différents biens immobiliers.

Outre la planification stratégique, la réaffectation des ressources nécessite avant tout un processus de transaction discipliné et structuré. Chaque processus de vente commence bien avant la commercia­lisation proprement dite. Une préparation systématique, une répartition claire des rôles et une étroite collaboration entre la gestion d’actifs, la gestion des transactions et les consultants externes sont indispensables à cet égard. L’expérience, la discipline à l’égard des processus et la connais­sance du marché sont des facteurs clés de la réussite, en particulier pour les transactions individuelles complexes ou les cessions de portefeuilles. Un processus de vente géré de manière profes­sionnelle instaure la confiance sur le marché et maximise la probabilité d’obtenir des résultats optimaux en matière de prix et de sécurité des transactions. Cette mise en œuvre opérationnelle rigoureuse garantit également l’efficacité de cette stratégie de porte­feuille dynamique dans la pratique. 

Créer de la valeur grâce à la réallocation 

Fundamenta Real Estate A a ainsi régulièrement cédé certains biens qui, d’un point de vue stratégique, ne correspon­daient plus exactement à la structure cible du portefeuille. La mesure des conséquences et la prudence ont été de mise pour chacune de ces transactions et les bénéfices réalisés ont été systématiquement réinvestis dans des projets en dévelop­pement en cours ou à venir, d’une part pour consolider des sites déjà existants, et d’autre part pour saisir de nouvelles opportunités à fort potentiel de croissance. L’expérience montre clairement que le recyclage du capital ne produit pas ses effets à travers des ventes individuelles, mais uniquement à travers la somme de mesures mises en œuvre de manière cohérente sur plusieurs années. Ce n’est pas la vente ponctuelle qui est en soi déterminante, mais l’effet global des réallocations sur la qualité du porte­feuille, la structure du bilan et les perspectives de croissance. 

Les augmentations de valeur recherchées par le recyclage du capital peuvent être classées en trois catégories :

• Libération de liquidités pour financer la croissance : certaines ventes ciblées permettent de libérer immédia­tement des liquidités qui peuvent être utilisées pour des investissements déjà en cours ou à venir. Cela accroît la capacité d’action de l’entreprise et renforce son indépendance dans le financement de sa réserve de projets. 
• Renforcement du bilan : le recyclage du capital a un effet positif sur la structure du bilan. La libération de capital immobilisé et son réinvestis­sement ciblé améliorent la base de fonds propres et créent une marge de manœuvre financière. Une solide dotation en fonds propres accroît la stabilité de l’entreprise et sa résilience face aux évolutions du marché.
• Augmentation de la qualité des rendements : la structure de rendement du portefeuille s’améliore du point de vue de la qualité grâce à la réallocation du capital d’objets à potentiel de dévelop­pement limité vers des biens immobiliers ou des projets à plus forte valeur ajoutée. Au lieu de maximiser les bénéfices à court terme de certains biens, cette approche vise à améliorer durablement la stabilité du cash-flow et le profil de rendement.

Priorité à la stratégie de réinvestissement 

Un facteur essentiel de succès de notre stratégie de recyclage du capital réside dans le réinvestis­sement ciblé des fonds libérés. Nous sommes parvenus à utiliser le produit des cessions aussi bien pour un regroupement stratégique que pour renforcer notre réserve de dévelop­pement de projets.

Par exemple, à Kilchberg, dans le canton de Zurich, un rachat a permis de réaliser des synergies dans le portefeuille existant et de renforcer la présence locale. Kilchberg est une commune lacustre attrayante avec une qualité de vie élevée et une excellente accessibilité. Dans ce lieu résidentiel très prisé, notre engagement génère de la valeur à long terme.

Dans le même temps, des capitaux ont été investis dans notre réserve de développement diversifié et tourné vers l’avenir. Actuellement, celle-ci comprend, entre autres, quatre projets de dévelop­pement en cours à différents stades, incluant aussi bien de nouvelles constructions que des reposition­nements, et notamment un projet de dévelop­pement prometteur dans le quartier de la Bollenhofstrasse à Dietikon (ZH), qui est en phase d’achèvement et a pu être remis aux nouveaux locataires plus tôt que prévu, ainsi qu’un projet de rénovation urbaine avec surélévation sur la Hallwyl­platz à Zurich, qui permettra de créer des logements supplémentaires, et de vastes zones de développement à Wallisellen (ZH). S’inspirant d’un concept d’aménagement inclusif, divers espaces de logement modernes axés sur la diversité sociale et présentant une grande qualité urbanistique y voient le jour.

Non seulement cette approche favorise l’extension de la surface locative et l’augmentation quantitative de l’espace habitable, mais elle contribue également activement à la réalisation de nos objectifs à long terme en matière de durabilité. Grâce au dévelop­pement ciblé de biens immobiliers modernes et efficaces, nous augmentons la performance énergétique de notre portefeuille, améliorons le bilan carbone et créons une offre de logements attrayante à forte résilience aux fluctuations du marché.

Les décisions de cession ont été prises sur la base d’orientations stratégiques claires. Dans la plupart des cas, nous nous sommes séparés de biens plus anciens pour lesquels des besoins en dépenses d’investissement supplémentaires étaient à prévoir à moyen terme ou qui ne correspon­daient plus à la structure cible stratégique. Citons par exemple des immeubles à Netstal (GL) et Dagmersellen (LU), qui se sont avérés pertinents en phase de construction mais ne correspondent plus aujourd’hui aux objectifs d’efficacité et d’échelle de notre stratégie principale en raison de leur taille et de leur emplacement.

En outre, d’autres biens situés dans des régions où l’environ­nement réglementaire évolue de plus en plus ont été vendus. L’immeuble situé Josef­strasse dans la ville de Zurich, qui se trouvait encore en début de phase de développement et présentait un risque accru, a été volontairement cédé de manière à utiliser nos ressources de manière ciblée et en limitant les risques.

Dans l’ensemble, chez Fundamenta, le recyclage du capital ne constitue pas une fin en soi, mais un moyen d’investir le capital là où il aura le plus d’impact – pour plus de qualité, plus d’espace habitable et un portefeuille plus résilient et durable.

Exercer un impact ESG au moyen du recyclage du capital 

Nous contribuons concrètement à réduire les émissions de CO₂ au niveau du portefeuille grâce à une réallocation ciblée du capital des anciens bâtiments moins efficaces sur le plan énergétique au profit de nouvelles constructions ou d’objets entièrement rénovés présentant une haute qualité énergétique.

Notre objectif est d’optimiser nos performances financières et opérationnelles au moyen du recyclage du capital tout en poursuivant activement notre stratégie climatique. Les nouveaux projets de dévelop­pement sont examinés à un stade précoce du point de vue de l’efficacité énergétique, de leur conformité aux normes de construction durables telles que Minergie ou le Standard de Construction Durable Suisse (SNBS), et de la prise en compte des aspects sociaux. Il en résulte des espaces de vie non seulement économi­quement viables, mais aussi durables sur le plan environ­nemental et social.

De l’examen du portefeuille à la transaction 

La décision de vendre un bien immobilier ne peut intervenir qu’après une procédure de sélection en plusieurs étapes. Comme expliqué précédemment, des aspects stratégiques, opérationnels et réglementaires sont pris en compte. Toutefois, l’aspect économique est tout aussi essentiel : les cessions sont réalisées de façon ciblée là où des prix attractifs peuvent être obtenus sur le marché.

Parmi les facteurs déterminants figurent les besoins en dépenses d’investis­sement attendus, les évolutions réglementaires, l’attractivité du site et le rôle stratégique du bien dans l’ensemble du portefeuille. Une analyse de marché est réalisée en parallèle : quels sont les biens qui peuvent actuellement être vendus avec une sécurité de transaction élevée, au niveau régional ou dans le cadre d’un lot? Cette évaluation est réalisée de manière itérative, en étroite collaboration avec le Chief Investment Officer (CIO), le gestionnaire d’actifs et de transactions compétent et le Chief Financial Officer (CFO) et en tenant compte des aspects fiscaux. En effet, dans certains cantons, les impôts sur les gains immobiliers peuvent avoir un impact considérable sur le produit net et exigent une planification prévisionnelle adaptée.

À partir d’une liste longue de biens à vendre potentiels, une sélection plus restreinte (shortlist) est constituée en plusieurs étapes. Les valeurs de marché internes et les prix de vente potentiels sont modélisés dans différents scénarios avant, selon la complexité, de faire appel à des conseillers en transactions externes et de préparer des approches de mise sur le marché.

Ce n’est que sur cette base solide que l’on pourra décider si, quand et comment un bien immobilier sera effectivement vendu.

Du plan à la mise en œuvre : aperçu de la gestion des transactions 

Jan Suwelack, Head Transaction Management (Fundamenta) chez Swiss Prime Site Solutions AG, explique comment des considérations stratégiques donnent naissance à des processus de vente concrets. Dans cet entretien, il explique comment les cessions potentielles sont préparées à un stade précoce, quelles sont les exigences auxquelles un bien immobilier doit satisfaire et pourquoi la structure, la transparence et le travail d’équipe sont essentiels pour réussir.  

Monsieur Suwelack, à quel moment commencez-vous les préparatifs en vue d’une vente potentielle ? 

Pour nous, une éventuelle vente ne commence pas au moment où la décision est prise, mais bien avant. Dès qu’un bien immobilier fait l’objet d’une discussion stratégique, nous analysons divers scénarios, évaluons les opportunités de marché et préparons les bases de décision en arrière-plan. Cela nous permet d’agir rapidement et en toute connaissance de cause en cas de décision de vente.