Capital Recycling: Dynamische Portfoliosteuerung für nachhaltigen Mehrwert

Capital Recycling ist bei der Fundamenta Real Estate AG weder ein punktuelles Instrument noch eine blosse Reaktion auf kurzfristige Marktbewegungen. Vielmehr bildet es einen integralen Bestandteil einer aktiven, langfristig ausgerichteten Portfolio­strategie. Durch die gezielte Veräusserung einzelner Liegenschaften und die bewusste Reallokation von Kapital werden das Portfolio kontinuierlich weiterentwickelt, die Qualität der Erträge gezielt gesteigert und die finanzielle Flexibilität für laufende sowie künftige Projekte geschaffen. 

Dieser Ansatz der systematischen Umschichtung von Anlage­vermögen gründet auf einer klaren Überzeugung: Immobilien­portfolios sind keine statischen Konstrukte, sondern unterliegen einem ständigen Wandel. Sie müssen regelmässig überprüft, weiterentwickelt und an veränderte Rahmenbedingungen angepasst werden. Capital Recycling bietet dabei die notwendige Beweglichkeit, um strategische Ziel­setzungen konsequent umzusetzen und gleichzeitig die Stabilität des Portfolios zu wahren. 

Von der Aufbauphase zur aktiven Optimierung: Capital Recycling als strategische Konsequenz 

Immobilienportfolios sind keine statischen Konstrukte. Sie entwickeln sich über Jahre hinweg und unterliegen Markt­veränderungen, regulatorischen Vorgaben, Investitions­zyklen und wechselnden Unternehmenszielen. Vor diesem Hintergrund versteht die Fundamenta Real Estate AG Capital Recycling nicht nur als einmalige Aktion, sondern als dauerhaften Bestandteil einer vorausschauenden Portfoliosteuerung.

Der bewusste Umgang mit dem Bestand, einschliesslich der Entscheidung, sich von einzelnen Liegenschaften zu trennen, ist Ausdruck einer aktiven Eigentümerhaltung. Dabei geht es nicht darum, kurzfristige Opportunitäten zu nutzen oder Marktzyklen zu timen. Im Zentrum steht vielmehr die regelmässige Überprüfung der strategischen Passfähigkeit jedes Objekts im Portfolio.

Capital Recycling dient folglich nicht der Korrektur früherer Entscheidungen, sondern widerspiegelt vielmehr die Lernfähigkeit der Organisation. Denn mit zunehmender Portfolio­reife entwickelt sich auch der Blick auf den Bestand weiter. Während in früheren Jahren vor allem Aufbau und Diversifikation im Vordergrund standen, rücken heute vermehrt Fragen der Effizienz, der Kapitalbindung und der strategischen Wirkung einzelner Engagements in den Fokus.

Diese Entwicklung ist kein Bruch, sondern die logische Konsequenz des Portfoliowachstums. Capital Recycling trägt diesem Umstand Rechnung, indem es ermöglicht, frühere Entscheidungen im Lichte neuer Rahmenbedingungen zu hinterfragen und das Portfolio gezielt weiterzuentwickeln. Entscheidend ist dabei nicht der einzelne Verkaufsentscheid, sondern die Fähigkeit, den Bestand als dynamisches Ganzes zu steuern und laufend an die langfristige Zielstruktur anzupassen.

Diese Betrachtungsweise ist bei Fundamenta Real Estate AG systematisch als fester Bestandteil der strategischen Steuerung verankert. Das Ziel ist dabei stets eine ausgewogene Balance zwischen Stabilität, Weiterentwicklung und nachhaltiger Wertschaffung.

Disziplin in einem dynamischen Umfeld

Jede potenzielle Veräusserung wird im Kontext des Gesamtportfolios betrachtet und mit der langfristigen Positionierung sowie der Entwicklung der Projektpipeline und Kapitalallokation abgestimmt. Dadurch wird sichergestellt, dass Verkaufsentscheide nicht isoliert als opportunistische Aktionen erfolgen, sondern als Teil eines ganzheitlichen, koordinierten Entscheidungsprozesses. Neben finanziellen Aspekten fliessen Überlegungen zur Portfolio­struktur, zur operativen Komplexität und zur langfristigen Standort- und Objektstrategie in die Entscheidungsfindung ein. Im Zentrum steht jeweils die Frage, welchen Beitrag eine Liegenschaft künftig zur strategischen Ausrichtung leisten kann. Nicht nur basierend auf ihrer aktuellen Ertragskraft, sondern vor allem hinsichtlich ihres mittelfristigen Entwicklungs­potenzials und ihrer Rolle innerhalb der Portfolio-Struktur. Capital Recycling wird damit zu einem Instrument strategischer Disziplin und unterstützt eine bewusste, priorisierte Allokation von Kapital.

Mit wachsender Grösse und Reife des Portfolios verändern sich die Anforderungen an dessen Zusammensetzung. Objekte, die in der Aufbauphase einen wichtigen Beitrag zur Diversifikation leisteten, können in der fortgeschrittenen Portfoliophase an relativer Bedeutung verlieren oder einen unverhältnismässig hohen Managementaufwand verursachen. Gleichzeitig steigen die Ansprüche an Effizienz, Standardisierung und Transparenz in der Bewirtschaftung. Capital Recycling ermöglicht es, diese Veränderungen aktiv zu adressieren. Der Fokus verschiebt sich von der isolierten Betrachtung einzelner Objekte hin zur Wirkung auf Portfolioebene. Dabei ist nicht allein die Qualität einer Immobilie entscheidend, sondern auch ihr Beitrag zur angestrebten Zielstruktur des Gesamtportfolios. In diesem Kontext kann eine gezielte Umschichtung von Kapital dazu beitragen, Komplexität zu reduzieren und die strategische Klarheit im Portfolio zu schärfen.

Ebenso werden anstehende CapEx-Zyklen, also grössere bevorstehende Instandsetzungskosten, und regulatorische Entwicklungen, wie beispielsweise potenziell drohende Wohn­schutz­initiativen im Kanton Zürich, in den Steuerungsansatz einbezogen. Grössere Investitions­vorhaben, wie umfassende Sanierungen, binden Kapital über Jahre hinweg und beeinflussen Rendite sowie strategische Flexibilität. Im Rahmen des Capital Recyclings prüft der Asset Manager daher, ob geplante umfangreiche Investitionen mit den strategischen Zielen vereinbar sind oder ob ein alternativer Einsatz des Kapitals, beispielsweise in Entwicklungsprojekte oder selektive Akquisitionen, einen höheren Nutzen für das Gesamtportfolio verspricht. Auch veränderte Rahmenbedingungen wie neue gesetzliche Auflagen oder Markttrends werden in einer übergeordneten Chancen-Risiken-Abwägung berücksichtigt, da sie die künftigen Nutzungsmöglichkeiten, die Investitionssicherheit und die Ertragsperspektiven einzelner Liegenschaften beeinflussen können.

Neben der strategischen Planung erfordert die Mittelumschichtung vor allem einen disziplinierten, strukturierten Transaktionsprozess. Jeder Verkauf beginnt lange vor der eigentlichen Marktansprache. Eine systematische Vorbereitung, klare Rollenverteilung und enge Zusammenarbeit zwischen Asset Management, Transaktionsmanagement und externen Beratern sind dabei unerlässlich. Erfahrung, Prozessdisziplin und Marktkenntnis gelten als Schlüsselfaktoren für den Erfolg, insbesondere bei komplexen Einzel­transaktionen oder Portfolio­verkäufen. Ein professionell geführter Verkaufsprozess schafft Vertrauen am Markt und maximiert die Wahrscheinlichkeit, optimale Ergebnisse im Bezug auf Preis und Transaktions­sicherheit zu erzielen. Diese stringente operative Umsetzung stellt sicher, dass die dynamische Portfolio­strategie auch praktisch erfolgreich wirksam wird.

Wert durch Umschichtung schaffen 

Fundamenta Real Estate AG hat regelmässig ausgewählte Liegenschaften veräussert, die aus strategischer Sicht nicht mehr optimal in die Zielstruktur des Portfolios passten. Die Transaktionen erfolgten bewusst und vorausschauend, die erzielten Erlöse wurden systematisch in laufende oder geplante Entwicklungs­projekte reinvestiert. Dies einerseits zur Arrondierung bestehender Standorte sowie in neue Opportunitäten mit höherem Wachstums­potenzial. Dabei zeigt die Praxis deutlich, dass Capital Recycling seine Wirkung nicht durch einzelne Verkäufe entfaltet, sondern erst durch die Summe über mehrere Jahre konsequent umgesetzter Massnahmen. Nicht der einmalige Verkauf, sondern die Gesamtwirkung der Umschichtungen auf Portfolioqualität, Bilanzstruktur und Wachstums­perspektiven ist letztlich entscheidend.

Die mit Capital Recycling angestrebten Wertsteigerungen lassen sich in drei Kategorien einordnen:

• Liquidität für Wachstum: Gezielte Verkäufe setzen unmittelbar finanzielle Mittel frei, die für laufende und geplante Investitionen eingesetzt werden können. Dadurch erhöht sich die Handlungsfähigkeit des Unternehmens und es entsteht zusätzliche Unabhängigkeit bei der Finanzierung der Projektpipeline.
• Stärkung der Bilanz: Capital Recycling wirkt sich positiv auf die Bilanzstruktur aus. Die Freisetzung von gebundenem Kapital und dessen gezielte Reinvestition verbessern die Eigenkapitalbasis und schaffen finanziellen Spielraum. Eine solide Eigenkapitalausstattung erhöht die Stabilität des Unternehmens und seine Resilienz gegenüber Marktveränderungen.
• Steigerung der Ertragsqualität: Durch Umschichtung des Kapitals aus Objekten mit begrenztem Entwicklungspotenzial in Immobilien oder Projekte mit höherer Wertschöpfungstiefe wird die Ertragsstruktur des Portfolios qualitativ verbessert. Statt auf kurzfristige Gewinnmaximierung einzelner Objekte zielt der Ansatz auf eine nachhaltige Verbesserung von Cashflow-Stabilität und Renditeprofil ab.

Reinvestitionsstrategie im Fokus 

Ein wesentlicher Erfolgsfaktor unserer Capital-Recycling-Strategie liegt in der gezielten Reinvestition der freigesetzten Mittel. Die Erlöse aus den Veräusserungen konnten wir sowohl für eine strategische Arrondierung als auch zur Stärkung unserer Projektentwicklungspipeline einsetzen.

So gelang es beispielsweise im zürcherischen Kilchberg, durch einen Zukauf Synergien im bestehenden Bestand zu realisieren und die lokale Präsenz zu stärken. Kilchberg ist eine attraktive Seegemeinde mit hoher Wohnqualität und ausgezeichneter Erreichbarkeit. Sie ist ein äusserst gefragter Wohnstandort, an dem unser Engagement langfristig Wert generiert.

Gleichzeitig wurde Kapital in unsere vielseitige und zukunftsgerichtete Entwicklungspipeline gelenkt. Diese umfasst aktuell unter anderem vier laufende Entwicklungs­projekte in unterschiedlichen Stadien, sowohl Neubauten als auch Repositionierungen. Dazu zählen eine vielversprechende Quartierentwicklung an der Bollenhofstrasse in Dietikon (ZH), die sich in der Abschlussphase befindet und früher als geplant den neuen Mietern übergeben werden konnte, sowie eine städtisch geprägte Sanierung mit Aufstockung am Hallwylplatz in Zürich, bei der zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, und grössere Entwicklungsareale in Wallisellen (ZH). Dort entsteht im Rahmen eines integrativen Planungskonzepts moderner, vielfältiger und sozial ausgewogener Wohnraum mit hoher städtebaulicher Qualität.

Dieser Ansatz unterstützt nicht nur eine Erweiterung der vermietbaren Fläche und eine quantitative Wohnraumsteigerung, sondern leistet auch einen aktiven Beitrag zur Erreichung unserer langfristigen Nachhaltigkeitsziele. Durch gezielte Entwicklung moderner, effizienter Immobilien erhöhen wir die Energie­performance unseres Portfolios, verbessern die CO₂-Bilanz und schaffen ein attraktives Wohnangebot mit hoher Marktresilienz.

Die Entscheidungen über Veräusserungen folgten klaren strategischen Leitlinien. In der Mehrzahl der Fälle haben wir uns von älterem Bestand getrennt, bei dem entweder mittelfristig erhöhter CapEx-Bedarf absehbar war oder der nicht mehr zur strategischen Zielstruktur passte. Beispiele hierfür sind Liegenschaften in Netstal (GL) und Dagmersellen (LU), die in der Aufbauphase sinnvoll waren, heute aber aufgrund ihrer Grösse und Lage nicht mehr den Effizienz- und Skalierungszielen unserer Kernstrategie entsprechen.

Darüber hinaus wurden auch Liegenschaften in Regionen veräussert, in denen sich das regulatorische Umfeld zunehmend verändert. Die Liegenschaft an der Josefstrasse in der Stadt Zürich, die sich noch in einer frühen Entwicklungsphase mit erhöhtem Risiko befand, wurde bewusst veräussert, um unsere Ressourcen fokussiert und risikoavers einzusetzen.

In der Summe zeigt sich: Capital Recycling bei Fundamenta ist kein Selbstzweck, sondern ein Mittel, um Kapital dort einzusetzen, wo es die grösste Wirkung entfaltet – für mehr Qualität, mehr Wohnraum und ein resilienteres, zukunftsfähiges Portfolio.

ESG Impact durch Capital Recycling

Durch die gezielte Umschichtung von Kapital weg von älteren, energetisch weniger effizienten Beständen hin zu Neubauten oder umfassend sanierten Objekten mit hoher energetischer Qualität leisten wir einen konkreten Beitrag zur Reduktion der CO₂-Emissionen auf Portfolioebene.

Dabei verfolgen wir das Ziel, über Capital Recycling nicht nur finanzielle und operative Optimierungen zu realisieren, sondern auch unsere Klimastrategie aktiv voranzutreiben. Neue Entwicklungsprojekte werden frühzeitig auf Energieeffizienz, nachhaltige Baustandards, wie zum Beispiel Minergie, oder den Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS), sowie soziale Aspekte geprüft. So entstehen Wohnräume, die nicht nur wirtschaftlich tragfähig, sondern auch ökologisch und gesellschaftlich zukunftsfähig sind. 

Vom Portfolio-Screening zur Transaktion

Dem Entscheid, eine Liegenschaft zu veräussern, geht ein mehrstufiges Auswahlverfahren voraus. Wie bereits beschrieben, fliessen dabei strategische, operative und regulatorische Gesichtspunkte ein. Ebenso zentral ist jedoch die wirtschaftliche Betrachtung: Veräusserungen erfolgen gezielt dort, wo sich attraktive Marktpreise erzielen lassen.

Zu den relevanten Faktoren zählen erwartete CapEx-Bedarfe, regulatorische Entwicklungen, Standortattraktivität und die strategische Rolle der Liegenschaft im Gesamtportfolio. Parallel erfolgt eine Marktanalyse: Welche Objekte lassen sich, regional oder im Paket, aktuell mit hoher Transaktions­sicherheit veräussern? Diese Einschätzung erfolgt iterativ in enger Abstimmung zwischen Chief Investment Officer (CIO), dem zuständigen Asset- und Transaktionsmanager, dem Chief Financial Officer (CFO) und unter Einbezug steuerlicher Aspekte. Denn in einzelnen Kantonen können Grundstück­gewinn­steuern erhebliche Auswirkungen auf den Nettoerlös haben und verlangen eine entsprechend vorausschauende Planung.

Aus einer Longlist potenzieller Verkaufsobjekte wird in mehreren Stufen eine engere Auswahl, eine Shortlist, entwickelt. Interne Marktwerte und mögliche Verkaufs­preise werden in verschiedenen Szenarien modelliert, bevor, je nach Komplexität, externe Transaktionsberater beigezogen und Marktansprachen vorbereitet werden.

Erst auf dieser fundierten Grundlage wird entschieden, ob, wann und wie eine Liegenschaft tatsächlich veräussert wird.

Vom Plan zur Umsetzung: Einblicke aus dem Transaktions­management

Wie aus strategischen Überlegungen konkrete Verkaufsprozesse entstehen, erklärt Jan Suwelack, Head Transaction Management (Fundamenta) bei Swiss Prime Site Solutions AG. Im Interview erläutert er, wie potenzielle Veräusserungen frühzeitig vorbereitet werden, welche Anforderungen ein Objekt erfüllen muss und weshalb Struktur, Transparenz und Teamwork entscheidend für den Erfolg sind.

Herr Suwelack, wie früh setzen Sie bei einer potenziellen Veräusserung mit der Vorbereitung an?

Ein möglicher Verkauf beginnt für uns nicht erst mit der Entscheidung dazu, sondern deutlich früher. Sobald eine Liegenschaft in der strategischen Diskussion auftaucht, analysieren wir Szenarien, bewerten Marktchancen und bereiten im Hintergrund bereits Entscheidungsgrundlagen auf. So können wir im Falle eines Verkaufsbeschlusses schnell und fundiert agieren.