Bericht zum Geschäftsjahr 2025

Strategische Steuerung – nachhaltige Wertschöpfung 

Das Geschäftsjahr 2025 war geprägt von stabilen wirtschaftlichen Rahmen­bedingungen in der Schweiz. Tiefe Leerstandsquoten, eine anhaltend hohe Zuwanderung sowie ein begrenztes Angebot, insbesondere in gut erschlossenen urbanen Lagen, prägten den Wohnimmobilien­markt. Gleichzeitig stiegen aufgrund des zunehmenden Wettbewerbs­druck bei Investitions­objekten und sinkender Nettorenditen die Anforderungen an eine disziplinierte und vorausschauende Portfoliosteuerung.

Vor diesem Hintergrund setzte die Fundamenta Real Estate AG ihre langfristige Strategie entschlossen fort. Der Fokus lag nicht auf kurzfristigem Volumen­wachstum, sondern auf der qualitativen Weiterentwicklung, der Verjüngung sowie der strukturellen Optimierung des Portfolios. Ziel ist ein effizient strukturierter und gut steuerbarer Bestand mit nachhaltiger Ertragskraft.

Ein zentrales Instrument der vorausschauenden Steuerung bleibt das seit mehreren Jahren etablierte Capital Recycling. Im Geschäftsjahr 2025 wurden fünf Bestands­liegenschaften veräussert, darunter zwei Objekte in der Stadt Zürich und je eines in Richterswil (ZH), Niederuzwil (SG) und Pieterlen (BE). Eine weitere Liegenschaft in Koblenz (AG) wurde im Berichtsjahr beurkundet; die Eigentums­übertragung erfolgte im Februar 2026. Die Verkäufe betrafen insbesondere Liegenschaften mit regulatorischen Herausforderungen, absehbar hohem Investitions­bedarf (CapEx), begrenztem Ertrags- oder Ausnützungs­potenzial sowie kleinere, strukturell weniger effiziente Einheiten. Dadurch konnte das Portfolio gezielt verjüngt und effizienter aufgebaut werden.

Mit der im Berichtsjahr erfolgreich durchgeführten Kapitalerhöhung wurden die Eigenkapitalbasis gestärkt und der finanzielle Handlungs­spielraum erweitert. Die Mittel dienen der Finanzierung der bestehenden Entwicklungs- und Repositionierungs­pipeline sowie selektiven Akquisitionen. Auf der Investitions­seite wurde im vierten Quartal 2025 eine Wohnliegenschaft in Ebnat-Kappel (SG) erworben. Zudem wurde eine weitere Akquisition in Schlieren (ZH) zur strategischen Arrondierung des Bestands angebunden; die Eigentums­übertragung erfolgte nach dem Bilanzstichtag Ende Januar 2026.

Parallel dazu konnten mit dem Abschluss des Repositionierungs­projekts am Claragraben in Basel und des Entwicklungs­projekts am Feldblumenweg in Zürich zwei der grössten Vorhaben erfolgreich fertiggestellt werden. Beide Projekte zeichnen sich durch eine hohe strukturelle Ertragskraft aus und tragen ab 2026 erstmals über ein volles Geschäftsjahr hinweg substanziell zur Ergebnisentwicklung bei. Ergänzend zur bestehenden Entwicklungs­pipeline wurden weitere Repositionierungen im Bestand identifiziert und quantifiziert.

Die Weiterentwicklung des Portfolios erfolgt dabei unter konsequenter Berücksichtigung nachhaltiger Kriterien sowohl in der Projekt­entwicklung als auch im Bestand. Der Fokus wird dabei auf energetische Verbesserungen, Ressourceneffizienz und eine langfristig tragfähige Bewirtschaftung gelegt. Die Kombination aus laufender Portfolio­optimierung, realisierten Entwicklungs­projekten, einer erweiterten Entwicklungs­pipeline und selektiven Akquisitionen bildet die Grundlage für den nachhaltigen Ausbau der Ertragskraft sowie eine verbesserte Ertragsqualität.

Reingewinn erreicht neuen Höchststand

Das Ergebnis vor Steuern (EBT) konnte im Berichtsjahr deutlich um 53.7% von CHF 37.3 Mio. auf CHF 57.3 Mio. gesteigert werden. Der Steueraufwand erhöhte sich von CHF 6.80 Mio. auf CHF 11.22 Mio. Dieser Anstieg ist primär auf das höhere EBT zurückzuführen, zusätzlich jedoch auch auf die Ausbuchung von sichergestellten Grundstückgewinnsteuern, die einen einmaligen negativen Steuereffekt von CHF 0.68 Mio. verursachten.

Insgesamt resultierte ein ordentlicher Reingewinn inklusive Neubewertung von CHF 46.1 Mio., was einer deutlichen Steigerung von 51.2% gegenüber dem Vorjahreswert von CHF 30.5 Mio. entspricht. Ohne den einmaligen Steuereffekt läge der ordentliche Reingewinn gar bei CHF 46.8 Mio. Bezogen auf das gewichtete Eigenkapital erreichte die Gesellschaft im Berichtsjahr eine unadjustierte Eigenkapitalrendite (ROE) von 9.0% (Vorjahr 6.3%). Der Reingewinn ohne Neubewertung lag mit CHF 21.8 Mio. leicht über dem Niveau des Vorjahres (CHF 21.7 Mio.). Ohne den einmaligen Steuereffekt hätte der Reingewinn ohne Neubewertung auf CHF 22.5 Mio. oder 3.4% gesteigert werden können.

Dieses sehr erfreuliche Ergebnis in der Geschichte der Fundamenta Real Estate AG ist das Resultat eines seit Jahren konsequent umgesetzten ganzheitlichen und aktiven Managementansatzes. In der Folge konnte auch die operative EBT-Marge (exklusive Neubewertung) weiter verbessert werden und stieg von 62.9% im Vorjahr auf 71.4%.

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