Wohnen im Strukturwandel: Warum sich Bedürfnisse verändern und was das für Wohnungen bedeutet
Warum sich Wohnen vom Bevölkerungswachstum entkoppelt, erklärt Thomas Möckel von Wüest Partner: Strukturelle Lebensverläufe prägen Wohnentscheidungen zunehmend und der Markt reagiert darauf nur langsam und unter Druck.
Warum wächst die Zahl der Haushalte seit Jahren stärker als die Bevölkerung? Weshalb bleiben Menschen länger in Wohnungen, die nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen? Diese Fragen lassen sich nicht allein mit kurzfristigen Marktmechanismen beantworten. Vielmehr weisen sie auf grundlegende Verschiebungen im Zusammenspiel von Wohnen, Alltag und Lebensverläufen hin. Thomas Möckel ist Leiter des Trends & Future Lab von Wüest Partner und erklärt, warum Wohnentscheidungen zunehmend von strukturellen Rahmenbedingungen geprägt werden, die über individuelle Präferenzen hinausgehen, und warum der Wohnungsmarkt nur schrittweise und oft unter Druck darauf reagiert.
Der Schweizer Wohnungsmarkt befindet sich in einem tiefgreifenden strukturellen Wandel. Veränderungen in der Arbeitswelt, die Alterung der Gesellschaft, neue Lebensstile sowie eine anhaltende Angebotsknappheit wirken gleichzeitig auf Nachfrage und Nutzung von Wohnraum. Diese Faktoren wirken nicht isoliert, sondern überlagern und verstärken sich gegenseitig. In der Folge wird Wohnen neu interpretiert. Die Wohnung entwickelt sich vom reinen Wohnort zum zentralen Ankerpunkt des Alltags. Arbeiten spielt dabei weiterhin eine Rolle, jedoch weniger als eigenständiges Thema, sondern als Faktor, der bestehende Entwicklungen beschleunigt und räumlich sichtbar macht. Entscheidend ist nicht die punktuelle Überlagerung von Wohnen und Arbeiten, sondern sind die gestiegenen Erwartungen an den Wohnraum als funktionaler, sozialer und zeitlicher Bezugsrahmen.
Wohnen wird zum zentralen Alltagsort
Ein wesentlicher Treiber dieser Entwicklung ist die zunehmende zeitliche und räumliche Entgrenzung der Arbeit. Dauerhaft etabliertes Teil-Homeoffice, flexible Arbeitszeiten und ortsunabhängige Tätigkeiten führen dazu, dass viele Haushalte mehr Zeit zu Hause verbringen und ihren Alltag weniger strikt nach Arbeits- und Freizeitphasen organisieren. Pendeldistanzen verlieren bei der Wohnungssuche an Bedeutung, während Flexibilität im Tagesverlauf an Gewicht gewinnt.
Damit verschiebt sich die Funktion der Wohnung: Sie ist nicht mehr primär Ort der Erholung, sondern zentraler Rahmen für Wohnen, Alltag und punktuell auch Erwerbstätigkeit. Entscheidend ist nicht die tägliche Nutzung, sondern dass der Wohnraum grundsätzlich die Option für Homeoffice bietet. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an die funktionale Qualität der Wohnung, da sie unterschiedliche Nutzungen im Tagesverlauf aufnehmen können muss.
Demografie und Haushaltsstrukturen erhöhen den Wohnraumbedarf
Parallel dazu verändert der demografische Wandel die Wohnraumnachfrage grundlegend. Mit der Alterung der Bevölkerung steigt der Anteil von Ein- und Zweipersonenhaushalten kontinuierlich. Ältere Menschen wohnen häufiger allein oder zu zweit und verteilen sich damit auf überdurchschnittlich viele Wohnungen pro Einwohner. Gleichzeitig führen Trennungen, spätere Familiengründungen sowie der Auszug erwachsener Kinder zu zusätzlichen Haushaltsaufteilungen. Diese Entwicklungen erklären, weshalb das Haushaltswachstum seit Jahren stärker ausfällt als das Bevölkerungswachstum und warum dieser Trend anhalten dürfte. Der zusätzliche Wohnraumbedarf entsteht damit weniger durch Bevölkerungszuwachs als durch strukturelle Veränderungen der Haushaltsbildung.
Bevölkerungsprognose 2040
Absolutes Wachstum der Anzahl Einwohner
(zusätzliche Einwohner nach Altersgruppe, 2040 im Vergleich mit 2023)
Wohnfläche pro Person
Nach Altersklasse
(Fläche in m2)
Angebotsknappheit verändert Verhalten und Nutzung
Dieser strukturelle Nachfrageanstieg trifft auf ein begrenztes Angebot. Knappes Bauland, restriktive raumplanerische Vorgaben, steigende Baukosten, strengere Finanzierungskonditionen sowie komplexe Bewilligungsverfahren bremsen die Wohnraumerstellung seit Jahren. Die Folgen sind Wohnungsknappheit, steigende Mieten und Preise sowie sinkende Umzugszahlen. Haushalte bleiben länger in Wohnungen, auch wenn diese nicht mehr optimal zu ihrer Lebenssituation passen. Wohnflächen werden dadurch weniger effizient genutzt: Unterbelegung nimmt zu, während neue Haushalte auf ein zu geringes Angebot treffen. Der Strukturwandel im Wohnen wird dadurch nicht verursacht, aber in seiner Wirkung verstärkt. Geringe Marktliquidität und steigende Eintrittshürden erschweren Wohnungswechsel und begünstigen eine soziale Verfestigung in angespannten Märkten.
Lebensstile verschieben Prioritäten
Neben Arbeitsmodellen und Demografie verändern sich auch die Lebensstile. Mit der wachsenden Bedeutung des Wohnens als Alltagsort dürften Aspekte wie Wohnumfeld, Erreichbarkeit von Alltagsangeboten, Nähe zu Grünflächen und soziale Einbindung künftig an Gewicht gewinnen. Gleichzeitig nimmt der Wunsch nach Individualität, Rückzug und Konzentration zu. Diese Gegensätze prägen die Anforderungen an den Wohnraum zunehmend. Privatheit und Gemeinschaft werden dabei nicht als Widerspruch, sondern als komplementäre Qualitäten verstanden.
Funktionen, die früher zwingend innerhalb der Wohnung organisiert werden mussten, werden vermehrt situativ ausgelagert oder geteilt, etwa in Form temporär zumietbarer Gästeapartments, Arbeits- und Besprechungsräume sowie Spiel- und Aufenthaltsräume. Auch wohnungsnahe Aussenflächen wie Innenhöfe oder Dachgärten gewinnen als regelmässig genutzte Erweiterung des Wohnraums an Bedeutung. Quartiere und wohnungsnahe Angebote übernehmen ergänzende Funktionen, wodurch die Bedeutung von Quartieren und Mikrolagen weiter zunimmt.
Was bedeutet das für Wohnungen?
Aus diesen Entwicklungen lassen sich klare Konsequenzen ableiten. Die Anforderungen an Wohnungen verändern sich weniger durch neue Konzepte als durch funktionale Verschiebungen. Flexibilität gewinnt an Bedeutung: Grundrisse müssen unterschiedliche Lebensphasen, Haushaltsformen und Nutzungen ermöglichen. Wohnqualität wird stärker über Nutzbarkeit, Rückzugsmöglichkeiten und Umfeld definiert als über Fläche oder Zimmeranzahl. Gleichzeitig gewinnen Lage, Alltagsinfrastruktur und Quartiersqualität an Gewicht. Die Segmentierung nimmt zu, da unterschiedliche Haushaltstypen zunehmend divergierende Anforderungen an den Wohnraum stellen.
Zusammengefasst verändern sich unsere Bedürfnisse an das Wohnen nicht primär wegen einzelner Trends, sondern aufgrund des gleichzeitigen Zusammenwirkens struktureller Entwicklungen. Arbeit wird flexibler, Haushalte werden kleiner, die Bevölkerung altert und das Wohnungsangebot bleibt knapp. Wohnungen müssen künftig mehr leisten – nicht indem sie jede Funktion aufnehmen, sondern indem sie anpassungsfähig, langfristig nutzbar und gut in ihr Umfeld eingebettet sind. Entscheidend ist ihre Fähigkeit, unterschiedliche Lebenssituationen über die Zeit hinweg zu tragen und unter veränderten gesellschaftlichen Rahmenbedingungen marktfähig zu bleiben.
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Thomas Möckel
Manager, Wüest Partner AG
Thomas Möckel ist als Manager bei Wüest Partner AG tätig. Er hat an der TU Dresden und der ETH Zürich Architektur und Management studiert. Seine Themenschwerpunkte sind die Beratung verschiedener Immobilienakteure in strategischen Fragestellungen und Projektentwicklungen sowie die Bewertung. Er leitet das Trends & Future Lab von Wüest Partner und ist als Innovationsmanager tätig.