Re- oder Evolution?

In kaum einem Bereich der Immobilienbranche gibt es derzeit so viele Veränderungen wie in der Immobilienvermarktung. Digitale Technologien und innovative Methoden bieten zahlreiche Möglichkeiten, die Prozesse effizienter und kundenfreundlicher zu gestalten.

Doch stellt sich die Frage:
Ist die traditionelle Vermittlungstätigkeit in dieser digitalen Ära noch zeitgemäss? Welche modernen Trends und Technologien haben sich bereits durchgesetzt, und wo stehen wir noch am Anfang des Wandels? Auch die Anforderungen der Kunden haben sich weiterentwickelt – Generationen Y und Z erwarten andere Ansätze als ihre Vorgänger. Wie äussern sich diese unterschiedlichen Erwartungen, und wie können Immobilienunternehmen darauf reagieren? Gleichzeitig stehen die Branche und ihre Akteure vor neuen Herausforderungen, aber auch vor vielfältigen Chancen und Risiken. Um diese Entwicklungen besser zu verstehen und die verschwommenen Grenzen zwischen der digitalen und der analogen Welt zu klären, haben wir uns mit unserem Asset Manager, der Fundamenta Group (Schweiz) AG, zusammengesetzt. Gemeinsam werfen wir einen Blick auf die aktuellen Trends und zeigen auf, was die Zukunft für die Immobilienvermarktung bereithält.

Auf der einen Seite: neue Realität …

Die Immobilienvermarktung erlebt eine Phase des tiefgreifenden Wandels, angetrieben durch die fortschreitende Digitalisierung. Moderne Technologien, insbesondere künstliche Intelligenz (KI), ermöglichen es Unternehmen, effizienter zu arbeiten und gleichzeitig die Qualität ihrer Dienstleistungen zu verbessern. Diese neue Realität zeigt sich bereits in mehreren Bereichen der Immobilienvermarktung.

Ein wesentlicher Bestandteil einer zeitgemässen und zukunftsorientierten Organisation ist die Anwendung von Digitalisierungslösungen. Diese reichen von der automatisierten Datenauswertung bis hin zur Optimierung von Vermarktungsstrategien. Ein Bereich, der besonders von diesen Technologien profitiert, ist die Erstellung von Immobilieninseraten.

Immobilieninserate:

KI-gestützte Erstellung:
Tools wie ChatGPT sind in der Lage, qualitativ hochwertige Immobilieninserate zu erstellen und dabei beträchtlich Zeit einzusparen. Durch den Einsatz von KI kann die sprachliche Qualität der Texte verbessert und auf individuelle Bedürfnisse zugeschnitten werden. Diese Technologie ermöglicht es, ansprechende und informative Inserate zu erstellen, die potenzielle Käufer und Mieter effektiv ansprechen. Dennoch bleibt eine abschliessende Überprüfung durch einen Experten unerlässlich, um sicherzustellen, dass die Texte den spezifischen Anforderungen und Erwartungen der Zielgruppe entsprechen. Die menschliche Expertise ist weiterhin von zentraler Bedeutung, um die Feinheiten und Nuancen zu berücksichtigen, die für den Erfolg in der Immobilienvermarktung entscheidend sind.

Praxisbeispiel:

KI im Einsatz:
Um zu veranschaulichen, welche Qualität KI bieten kann, hat unser Asset Manager das nachstehende Immobilieninserat von ChatGPT erstellen lassen. Dieses Beispiel zeigt, wie KI in der Lage ist, hochwertige Inhalte zu generieren und gleichzeitig den Prozess der Inseraterstellung zu beschleunigen.

Der Auftrag:
Schreibe mir eine Wohnungsanzeige für eine 3.5 Zimmer-Wohnung Neubau in der Stadt Zürich mit zwei Schlafzimmern, 110 m² Fläche und einer monatlichen Bruttomonatsmiete von CHF 3 000.–

Virtuelle Besichtigungen:
Mithilfe von Virtual Reality (VR¹) und Augmented Reality (AR²), die in der Immobilienbranche weitverbreitet sind, können potenzielle Käufer und Mieter Immobilien virtuell besichtigen, ohne vor Ort sein zu müssen. Dies spart nicht nur Zeit und Kosten, sondern auch Nerven, da Interessierte nicht mehr mit gefühlt 100 weiteren Bewerbern vor Ort anstehen müssen, um das Objekt zu besichtigen. Wer hätte gedacht, dass wir eines Tages mit VR einen wirklich realitätsgetreuen Eindruck einer Immobilie erhalten, ohne dass wir lange Anfahrtswege in Kauf nehmen müssen. Dank der Digitalisierung kann beispielsweise die Traumwohnung in der Deutschschweiz nun auch von einem potenziellen Mieter aus dem Tessin entdeckt werden.

Tools und Plattformen:
Es sind bereits zahlreiche digitale Tools und Plattformen im Einsatz, die eine schnellere und effizientere Abwicklung von Immobiliengeschäften und somit eine Effizienzsteigerung ermöglichen. Automatisierte Prozesse wie Online-Besichtigungen, digitale Bewerbungen oder die elektronische Mietvertragsunterzeichnung sparen Zeit und reduzieren den administrativen Aufwand erheblich. So können sich Interessenten jederzeit und ortsunabhängig auf eine Wohnung bewerben, während Vermarkter alle relevanten Daten sofort im System erfassen und die Referenz- und Bonitätsprüfung automatisiert durchführen können. Nach erfolgreicher Prüfung wird der Mietvertrag zur digitalen Unterschrift bereitgestellt, was in der Schweiz aufgrund der Formfreiheit auch digital rechtlich gültig ist.

Ein weiteres Beispiel sind sogenannte Landingpages für empirisches Pricing und Lead-Generierung. Eine solche Landingpage ist nichts anderes als eine Webseite, die potenzielle Kunden über datenbasierende Preisgestaltungsstrategien informiert. Zudem bietet sie interaktive Tools wie Preisrechner, die das Engagement erhöhen und Interessierten die Vorteile eines empirischen Pricings aufzeigen. Angebote wie Whitepapers oder Webinare stellen nicht nur weiterführende Informationen zur Verfügung, sie helfen auch, Kontaktdaten zu sammeln. Testimonials, also Empfehlungen durch Personen, die das Angebot bereits nutzen, und klare Call-to-Action-Buttons fördern Vertrauen und ermutigen zur Kontaktaufnahme oder Teilnahme an weiterführenden Veranstaltungen.

Datenanalyse und Personalisierung:
Traditionell haben Immobilienunternehmen ihre Entscheidungen aufgrund von Berufserfahrung und historischen Trends getroffen. Heute ermöglicht Big Data mithilfe von KI eine präzisere Anwendung von Markttrends und Kundenpräferenzen. Somit können relevante Informationen über kleinste geografische Ebenen generiert werden.

Zum Beispiel kann die Dichte von Restaurants und Arztpraxen einen Aufschluss darüber geben, wie sich ein Quartier entwickelt. Investoren bekommen einen guten Blick auf Kosten, warum Preise eine bestimmte Höhe haben, ob die Mieten nachhaltig realisierbar sind, usw. Für zufriedene Mieter sind Analysen hilfreich, die aufzeigen, welche Charakteristiken einer Wohnung, also Grösse, Grundrisse, Aussenbereiche etc. in welchen Städten, besonders Anklang finden, usw. Auf diese Weise können massgeschneiderte Angebote erstellt und die Kundenbindung gestärkt werden. Es ist fast so, als ob der Immobilienmarkt plötzlich Gedanken lesen könnte.

… Auf der anderen Seite: erste Schritte

Noch nicht flächendeckend, doch zumindest den Kinderschuhen entwachsen, zeigen sich die digitalen Auswirkungen in Bereichen wie:

Matching von Käufern und Verkäufern:
Transaktionszentrierte Plattformen wie Immobilienscout in Europa dominieren den Markt. Diese Plattformen bieten Ökosysteme, die Käufer, Verkäufer und Dienstleister miteinander vernetzen, und nahtlose Abwicklungen von Kaufprozessen sowie Zusatzdienste wie Finanzierungen sind integriert.

Die Akquise von Mandaten:
Dies bleibt grösstenteils weiterhin ein manueller Prozess, aber CRM-Systeme und Datentools unterstützen den Makler bei der Identifikation von potenziellen Objekten und der Verwaltung von Kontakten. Plattformen wie Salesforce oder HubSpot ermöglichen es, neue Projekte schneller zu finden und Interessierte gezielt anzusprechen.

Navigation gefragt

Bei all dieser Euphorie nicht zu vergessen sind allerdings auch die Herausforderungen und Risiken, die es nicht zu unterschätzen gilt. Da wären:

Datenschutz und Sicherheit:
Die Verarbeitung grosser Mengen an personenbezogenen Daten erfordert strenge Datenschutzmassnahmen, welche durch die kürzlich erfolgte Revision des Datenschutzgesetzes (DSG) am 1. September 2023 zusätzlich verschärft wurden. Cyberangriffe und Datenlecks können schwerwiegende Folgen haben und das Vertrauen der Kunden beeinträchtigen. Niemand möchte, dass seine persönlichen Daten in die falschen Hände geraten – das wäre wie ein Einbruch in ihr digitales Zuhause.

Technologische Abhängigkeit:
Die zunehmende Abhängigkeit von digitalen Tools und Plattformen kann zu Problemen führen, wenn technische Störungen oder Ausfälle auftreten. Unternehmen müssen sicherstellen, dass sie über robuste IT-Infrastrukturen und Notfallpläne verfügen. Es wäre doch ärgerlich, wenn die virtuelle Besichtigung ihrer Traumwohnung wegen eines Serverausfalles plötzlich im digitalen Nirvana endet.

Komplexität und Kosten:
Die Implementierung und die Wartung digitaler Systeme können komplex und kostspielig sein. KMUs könnten Schwierigkeiten haben, die notwendigen Investitionen zu tätigen und mit den grösseren Wettbewerbern Schritt zu halten.

Veränderungsresistenz:
Die Immobilienbranche ist traditionell eher konservativ und Veränderungen gegenüber zögerlich aufgestellt. Dies kann die Digitalisierung verlangsamen und einen Wettbewerbsvorteil mindern. Hier ist Zeit und Geduld gefragt, aber am Ende zahlt es sich aus. Wichtig ist auch, die Mitarbeitenden aktiv in den Prozess einzubinden, Schulungen anzubieten und spezifische Kurse zu besuchen, um die Unternehmenskultur anzupassen.

Eine Generationenfrage? 

Nebst all diesen Chancen, Herausforderungen und Risiken darf wahrscheinlich die Variable, welche die grösste Veränderung repräsentiert, nicht unterschätzt werden: der reduzierte persönliche Kontakt. Die genannten Änderungen, ob schon gelebt oder noch in den Kinderschuhen steckend, erfordern neue Strategien, um Vertrauen zwischen den Parteien aufzubauen. Auch haben die verschiedenen Generationen unterschiedliche Einstellungen und Anforderungen.

Dies zeigt sich in der folgenden Grafik: