Hausse des prix et réglementations – le marché immobilier au cœur des tensions

Depuis l’introduction de la loi partiellement révisée sur l’aménagement du territoire et de l’ordonnance révisée sur l’aménagement du territoire en 2014, qui prévoient des mesures contre le mitage, on constate une stagnation du classement en zone à bâtir. En même temps, la population ne cesse de croître. L’aménagement du territoire prévoit une densification et des constructions en hauteur, mais dans la pratique, les discussions, les recours et les procédures d’autorisation prolongées entraînent des retards. Surtout dans les villes, l’offre ne parvient plus à couvrir la demande croissante, ce qui entraîne des hausses de prix supérieures à la moyenne. Cela attise les craintes et multiplie les voix qui réclament des réglementations. Mais de nouvelles dispositions pourraientelles résoudre les problèmes? D’un point de vue économique, il faudrait soit faire baisser la demande, soit augmenter l’offre.

Une densité démographique croissante dans un espace limité

Jetons un regard en arrière pour observer l’évolution de la situation en matière de logement en Suisse au cours des 15 dernières années. Qu’est-ce qui a foncièrement changé ? 5% seulement de la superficie totale de la Suisse sont classés en zones à bâtir. La majeure partie du pays est constituée de forêts, de cours d’eau, de terres agricoles, de rochers, d’éboulis et de glaciers. Depuis 2012, le nombre d’habitants dans les zones à bâtir est passé de 7.4 millions à 8.3 millions, soit une augmentation de 12%, selon l’Office fédéral du développement territorial. Cela signifie que de plus en plus de personnes vivent sur une surface quasiment inchangée. Par conséquent, la surface moyenne de zone à bâtir par habitant est passée de 309 m² à 282 m².

Les défis actuels de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire

Ces évolutions des dernières décennies confrontent l’urbanisme et l’aménagement du territoire à des défis majeurs. Parmi ceux-ci figurent la densification des zones d’habitation existantes, la promotion de projets de construction durables et le développement de concepts efficaces d’utilisation des sols. Une intensification de la coopération entre les différents acteurs, tels que les communes, les investisseurs et la population, est nécessaire pour trouver des solutions répondant à la fois aux besoins de la population croissante et aux exigences écologiques. Toutefois, dans la pratique, il s’avère que la construction par densification et la construction en zone urbanisée sont devenues beaucoup plus complexes. Les processus d’autorisation prennent plus de temps et les objections entraînent des retards considérables.

«Toutefois, dans la pratique, il s’avère que la construction par densification et la construction en zone urbanisée sont devenues beaucoup plus complexes.»

Ce décalage entre la croissance démographique et les zones constructibles limitées augmente la pression sur le marché du logement. La demande de logements ne cessera d’augmenter, ce qui entraînera une hausse des prix de l’immobilier et une concurrence accrue autour des surfaces disponibles. Avoir un toit au-dessus de sa tête est essentiel pour se sentir en sécurité et reflète également notre statut social. Plus le discours sur la pénurie de logements sera soutenu, plus il y aura de chances que le droit du bail soit durci. Il suffit de se pencher sur l’évolution du droit du bail en Suisse au cours des 100 dernières années pour constater qu’en période de pénurie aiguë de logements, par exemple pendant et après les deux guerres mondiales, des freins stricts ont été mis à la hausse des loyers par le biais d’ordonnances d’urgence. En 1972, une réglementation sur les «loyers usuels dans la localité et le quartier» a été introduite, stipulant que les loyers sont considérés comme équitables s’ils correspondent à la moyenne de la région. Cette mesure visait à protéger les locataires contre des loyers excessifs en période de pénurie de logements. Les grandes villes jouent souvent un rôle de pionnier dans ce domaine, car les revenus médians y sont faibles alors que les loyers y sont les plus élevés de Suisse et que l’espace habitable y est généralement limité. Compte tenu de ces éléments, le nombre d’initiatives politiques visant à réglementer le marché locatif devrait augmenter. La hausse de l’immigration aggrave la pénurie de logements, tandis que la bureaucratie et les réglementations en matière de construction font grimper les coûts de rénovation et de construction neuve. Ces réalités freinent la création de nouveaux logements. De plus, le durcissement du droit du bail dissuade les investisseurs de s’engager dans la construction résidentielle, ce qui renforce l’image d’un dysfonctionnement du marché et favorise la pression en faveur de nouvelles mesures de régulation.

Des réglementations plus strictes en matière de location et leurs conséquences

Avec la loi sur le logement de 2013 et l’ordonnance sur la protection du logement de 2022, le canton de Bâle-Ville a déjà introduit des réglementations plus strictes en matière de location, tandis qu’à Zurich, des initiatives similaires doivent encore être soumises au vote des électeurs. Les conséquences à long terme pour les investisseurs et les locataires sont difficiles à évaluer. Pour se faire une idée, il suffit de jeter un œil à Genève, où l’une des lois les plus strictes de Suisse en matière de location est en vigueur depuis des décennies.

«Après plus de 40 ans, il apparaît que les loyers ont fortement augmenté à Genève, malgré la loi stricte sur la protection des locataires.»

La loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR), introduite en 1983, vise à préserver les zones résidentielles et les conditions de vie, ainsi qu’à protéger les locataires. Les loyers des appartements rénovés, démolis ou nouvellement construits sont contrôlés tous les trois et cinq ans, mais les coûts ne peuvent être répercutés que partiellement à concurrence d’un loyer maximum fixé par la loi. Après plus de 40 ans, il apparaît que les loyers ont fortement augmenté à Genève, malgré la loi stricte sur la protection des locataires. La raison en est simple: les propriétaires genevois ont développé des stratégies pour contourner les réglementations. Ils attendent que le logement ne soit plus soumis au contrôle des loyers, ce qui est le cas au plus tard au bout de cinq ans, puis ils augmentent fortement le loyer. Bilan après 40 ans de protection des locataires: dès que le propriétaire le peut, il rattrape les «années d’attente». À Genève, le taux de vacance avoisine les 0.5%, ce qui indique un marché du logement asséché. On notera avec intérêt que les investisseurs institutionnels se sont plutôt désengagés de la construction de logements neufs à Genève au cours des 25 dernières années, alors que le canton dépense plus d’argent pour la construction de logements neufs. Cette évolution est à l’opposé de la tendance observée dans le canton de Zurich, où les dépenses cantonales sont minimes par rapport à celles des investisseurs.

Effets négatifs de la régulation des loyers sur la valeur des biens immobiliers

Les freins à la hausse des loyers, qui empêchent les augmentations de loyer après des rénovations ou des travaux de construction neuve, font considérablement baisser la valeur des biens immobiliers. À Genève, dans le canton de Vaud et à Bâle-Ville, de telles réglementations ont déjà entraîné des corrections de valeur comprises entre 10 et 15%. Les experts d’UBS s’attendent à des corrections encore plus importantes à Zurich, car après les rénovations, les loyers sont plus élevés dans la métropole économique de la Suisse.

Souvent, les rénovations coûteuses ne sont pas rentables si les coûts de transformation ne peuvent pas être répercutés sur les locataires et si les loyers ne peuvent pas être adaptés au marché. Cela a pour conséquence que les investisseurs institutionnels envisagent plus volontiers la vente des biens plutôt que la location à long terme. L’absence de rénovation met en péril l’état du bien immobilier et les objectifs de durabilité. À Bâle-Ville, les investisseurs se tournent vers des régions moins réglementées comme Bâle-Campagne ou l’Argovie, où s’appliquent encore les prix du marché et où les rendements sont plus élevés.

Les projets de développement restent souvent une option rentable sur les marchés réglementés, car les constructions neuves peuvent être louées aux loyers du marché. Toutefois, dans les centres, la seule option possible est souvent de densifier les zones existantes par le biais de transformations ou de nouvelles constructions, ce qui implique des contraintes supplémentaires.

Les investisseurs immobiliers devraient intégrer les futures réglementations dans leurs stratégies. Car sur les marchés prisés, sans mesures de limitation des loyers et où les loyers sont proches du niveau du marché, les répercussions sont faibles. Dans le cas des biens immobiliers nécessitant une rénovation, il est recommandé de procéder aux travaux avant l’introduction de mesures de limitation des loyers, cela afin de pouvoir augmenter ces derniers. Sinon, une vente anticipée pourrait être judicieuse afin de maximiser le prix.