Preisanstieg und Regulierungen – Immobilienmarkt im Spannungsfeld

Seit der Einführung des teilrevidierten Raum­planungs­gesetzes und der revidierten Raum­planungs­verordnung im Jahr 2014, welche Massnahmen gegen die Zersiedelung vorsehen, stagniert die Einzonung von Bauland. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung kontinuierlich an. Raum­planerisch sind Verdichtung und das Bauen in die Höhe vorgesehen, doch in der Praxis führen Diskussionen, Einsprachen und längere Bewilligungs­prozesse zu Verzögerungen. Besonders in den Städten kann das Angebot die steigende Nachfrage nicht mehr decken, was zu überdurchschnittlichen Preis­steigerungen führt. Dies schürt Ängste und verstärkt die Rufe nach Regulierungen. Doch können neue Bestimmungen die Probleme lösen? Volkswirtschaftlich betrachtet, müsste entweder die Nachfrage gesenkt oder das Angebot erhöht werden.

Steigende Bevölkerungs­dichte auf begrenztem Platz

Blicken wir zurück und betrachten die Entwicklung der Wohn­situation in der Schweiz der letzten 15 Jahre. Was hat sich grundlegend verändert? Nur 5% der helvetischen Gesamtfläche sind als Bauzonen ausgewiesen. Der Grossteil des Landes besteht aus Wald, Wasser, landwirtschaftlich genutztem Kulturland, Felsen, Geröll und Gletschern. Seit dem Jahr 2012 ist die Einwohner­zahl in den Bauzonen laut Bundesamt für Raum­entwicklung von 7.4 Millionen auf 8.3 Millionen angestiegen, was einem Zuwachs von 12% entspricht. Dies bedeutet, dass immer mehr Menschen auf nahezu gleichbleibender Fläche leben. Infolgedessen hat sich die durchschnittliche Bauzonenfläche pro Einwohner von 309 m² auf 282 m² verringert.

Aktuelle Herausforderungen der Stadtplanung und Raumordnung

Diese Entwicklungen der letzten Jahrzehnte stellen die Stadtplanung und Raumordnung vor grosse Herausforderungen. Dazu zählen die Nachverdichtung bestehender Siedlungsgebiete, die Förderung nachhaltiger Bauprojekte und die Entwicklung effizienter Flächennutzungskonzepte. Eine verstärkte Zusammenarbeit zwischen den verschiedenen Akteuren, wie Gemeinden, Investoren und der Bevölkerung, ist notwendig, um Lösungen zu finden, die sowohl den Bedürfnissen der wachsenden Bevölkerung als auch den ökologischen Anforderungen gerecht werden.

«In der Praxis zeigt sich jedoch, dass Bauen durch Nachverdichtung und Bauen in besiedeltem Gebiet viel aufwendiger geworden sind.»

In der Praxis zeigt sich jedoch, dass Bauen durch Nachverdichtung und Bauen in besiedeltem Gebiet viel aufwendiger geworden sind. Bewilligungsprozesse dauern länger und Einsprachen führen zu erheblichen Verzögerungen.

Diese Diskrepanz zwischen Bevölkerungswachstum und begrenzt verfügbaren Bauzonen erhöht den Druck auf den Wohnungsmarkt. Die Nachfrage nach Wohnraum wird weiter steigen, was zu höheren Immobilienpreisen und verstärkter Konkurrenz um verfügbare Fläche führt. Ein Dach über dem Kopf ist essenziell für unser Sicherheitsbedürfnis und widerspiegelt auch unseren gesellschaftlichen Status. Je ausgeprägter das Narrativ der Wohnungsknappheit, desto wahrscheinlicher sind Verschärfungen im Mietrecht. Ein Blick auf die Entwicklung des Schweizer Mietrechts in den letzten 100 Jahren zeigt, dass in Zeiten akuter Wohnungsknappheit – zum Beispiel während der und nach den beiden Weltkriegen – strenge Mietpreisbremsen durch Notverordnungen eingeführt wurden. 1972 wurde eine Regelung «Orts- und Quartierüblichkeit» eingeführt, die besagt, dass Mietpreise als fair gelten, wenn sie dem Durchschnitt der Gegend entsprechen. Diese Massnahme sollte Mieter in Zeiten von Wohnungsknappheit vor überhöhten Mieten schützen. Grossstädte nehmen hierbei oft eine Vorreiterrolle ein, da dort niedrige Medianeinkommen auf die höchsten Mieten in der Schweiz treffen und der Wohnraum tendenziell begrenzt ist. Unter Berücksichtigung dieser Vorzeichen wird die Zahl politischer Initiativen zur Mietmarktregulierung voraussichtlich steigen. Die zunehmende Zuwanderung verschärft die Wohnungsknappheit, während wachsende Bürokratie und Bauvorschriften die Kosten für Sanierungen und Neubauten in die Höhe treiben. Diese Tatsachen bremsen die Schaffung neuen Wohnraums. Mietrechtsverschärfungen verringern zudem die Anreize für Investoren, in den Wohnungsbau zu investieren, was das Bild eines Marktversagens verstärkt und den Druck auf weitere Regulierungsmassnahmen fördert.

Strengere Mietregulierungen und ihre Folgen

Der Kanton Basel-Stadt hat mit dem Wohnraumfördergesetz von 2013 und der Verordnung über den Schutz von Wohnraum von 2022 bereits strengere Mietregulierungen eingeführt, während in Zürich ähnliche Vorstösse erst noch vor das Stimmvolk kommen werden. Die langfristigen Folgen für Investoren und Mieter sind schwer abzuschätzen. Ein Blick nach Genf, wo seit Jahrzehnten eines der strengsten Mietgesetze der Schweiz gilt, könnte aufschlussreich sein.

«Nach über 40 Jahren zeigt sich, dass die Mieten in Genf stark gestiegen sind, obwohl das strenge Wohnschutzgesetz in Kraft ist.»

Das 1983 eingeführte Genfer Gesetz über den Abbruch, Umbau und die Renovation von Wohnhäusern (Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation) kurz LDTR, zielt darauf ab, das Wohngebiet und die Lebensbedingungen zu erhalten sowie Mieter zu schützen. Es gibt 3- und 5-jährliche Mietpreiskontrollen für renovierte, abgerissene oder neu gebaute Wohnungen, wobei die Kosten nur teilweise bis zu einer gesetzlich festgelegten Maximalmiete übertragen werden dürfen. Nach über 40 Jahren zeigt sich, dass die Mieten in Genf stark gestiegen sind, obwohl das strenge Wohnschutzgesetz in Kraft ist. Das hat einen einfachen Grund: Genfer Vermieter haben Strategien entwickelt, um mit den Vorschriften zu leben. Sie warten, bis die Wohnung aus der Mietzinskontrolle fällt – was nach spätestens fünf Jahren der Fall ist – und dann wird die Miete stark erhöht. Das Fazit nach 40 Jahren Wohnschutz: Sobald der Vermieter kann, holt er die «Jahre des Wartens» nach. Die Leerstandsquote liegt in Genf bei rund 0.5%, was auf einen ausgetrockneten Wohnungsmarkt hinweist. Interessant ist, dass sich institutionelle Anleger beim Neubau von Wohnungen in Genf über die letzten 25 Jahre hinweg eher zurückgezogen haben, während der Kanton mehr Geld für den Neubau von Wohnungen ausgibt. Diese Entwicklung steht im Gegensatz zum Trend im Kanton Zürich, wo die Ausgaben des Kantons im Verhältnis zu denen der Investoren minimal sind.

Negative Auswirkungen von Mietpreisregulierungen auf Immobilienwerte

Mietpreisbremsen, die Mieterhöhungen nach Sanierungen oder Neubauten verhindern, senken die Immobilienwerte erheblich. In Genf, Waadt und Basel-Stadt haben solche Regulierungen bereits Wertkorrekturen von 10 bis 15% verursacht. Experten von UBS erwarten in Zürich noch grössere Korrekturen, da die Mieten in der Wirtschaftsmetropole der Schweiz nach Sanierungen höher sind.

Aufwendige Sanierungen sind oft unrentabel, wenn Umbaukosten nicht auf die Mieter überwälzt werden können und die Mieten nicht an den Markt angepasst werden dürfen. Dies führt dazu, dass institutionelle Anleger eher Objektverkäufe in Betracht ziehen, anstatt langfristig zu vermieten. Ausbleibende Renovationen gefährden den Zustand der Immobilie und die Nachhaltigkeitsziele. In Basel-Stadt ziehen Investoren in weniger regulierte Regionen wie Basel-Landschaft oder den Aargau, wo Marktpreise noch gelten und die Rendite besser ist.

Entwicklungsprojekte bleiben in regulierten Märkten oft eine rentable Option, da Neubauten zu Marktmieten vermietet werden dürfen. In den Zentren sind jedoch häufig nur Verdichtungen bestehender Areale durch Umbauten oder Neubauten möglich, was mit zusätzlichen Auflagen verbunden ist.
 
Immobilieninvestoren sollten künftige Regulierungen in ihre Strategien einbeziehen. Denn in gefragten Märkten ohne Mietpreisbremsen, die nahe am Marktniveau vermieten, sind die Auswirkungen gering. Bei sanierungsbedürftigen Objekten empfiehlt es sich, Renovationen vor der Einführung von Mietpreisbremsen vorzuziehen, um die Mieten anheben zu können. Andernfalls könnte ein früher Verkauf sinnvoll sein, um den Preis zu maximieren.