Immobilieninvestitionen gewinnen deutlich an Attraktivität

Das Wohnimmobilien­portfolio der Fundamenta Real Estate AG konnte im verbesserten Markt­umfeld seinen operativen Rein­gewinn nochmals steigern. Dazu beigetragen haben insbesondere die gezielten Portfolio­massnahmen mit dem Verkauf von vier älteren Liegenschaften, dem Zukauf der Nachbar­liegenschaft an bestehender Lage in Kilchberg (ZH) und der Fertigstellung der Repositionierungen in Glattbrugg (ZH) und Dietikon (ZH). Die Leitzins­senkungen, die wir im Verlaufe des Jahres erleben durften, und die Signale für mögliche weitere Zins­schritte haben Immobilien­anlagen erneut attraktiv gemacht. Das anhaltend knappe Wohn­angebot stützt die steigenden Miet­preise auch bei Bestands­liegenschaften, während das aktuelle Markt­umfeld zur Höher­bewertung unseres Immobilien­portfolios führt.

Immobilien­investitionen gewinnen deutlich an Attraktivität

Mit den stark gefallenen Zinsen und dem anhaltenden Aufwärtsdruck bei den Mieten wurden Immobilien­investitionen für viele Investoren erneut attraktiv. Zudem geben die Aussichten auf mögliche weitere Leitzins­senkungen Hoffnung für weiteres Potenzial.

Die Gewinnerwartungen haben sich im positiven Zins­umfeld erneut verbessert und liegen nun wieder deutlich über den Renditen von festverzins­lichen Obligationen. Gleichzeitig stellen wir steigende Marktpreise fest, welche die Ausschüttungs­quoten etwas schmälern. Die Rendite­differenz zu den 10-jährigen Staats­anleihen ist bereits wieder beachtlich und spricht für Immobilien­anlagen.

Die Verknappung von Wohnraum hat sich im vergangenen Jahr von den Agglomerationen bis in die ländlichen Gebiete verlagert. Darüber hinaus hat sich die ohnehin angespannte Lage in den städtischen Zentren weiter verschärft.

Der Markt spricht eine deutliche Sprache: Wohnraum ist knapp und es braucht dringend Lösungs­ansätze, um dem entgegenzuwirken. Wir bauen mit Repositionierungen und Ersatz­neubauten unser Angebot mit zeitgemässem und neuwertigem Wohnraum stetig aus und können an den verschiedenen Standorten unsere Entwicklungs- und Repositionierungs­projekte frühzeitig zu attraktiven und marktnahen Preisen vermieten.

Erfolgreiche Bestandsentwicklungen und Portfolio­umschichtungen

Nachdem wir im vergangenen Jahr die umstrukturierten Liegenschaften in Glattbrugg und Dietikon sehr erfolgreich und vollvermietet abschliessen konnten, stehen für das erste Halbjahr 2025 der Abschluss der Umbau­arbeiten am Claragraben in Basel und die Finalisierung des Ersatz­neubaus am Feldblumenweg in Zürich an, in welchem wir ab Mitte 2025 statt bisher 24 neu 52 moderne Wohnungen mit einem zeitgemässen ökologischen Fuss­abdruck anbieten werden. Zudem laufen die Bauarbeiten für den Ersatz­neubau an der Bollenhof­strasse in Dietikon planmässig.

Die Repositionierung der Zürcher Stadt­liegenschaft an der Hallwyl­strasse startet im Februar 2025, und der Baustart für das bewilligte Neubauprojekt in Wallisellen (ZH) mit 48 geplanten Wohnungen ist für das zweite Quartal 2025 anberaumt. Die Baubewilligung für den Ersatz­neubau an der Rigistrasse in Zürich ist noch ausstehend.

Der Verkauf von ausgesuchten Liegenschaften zugunsten der anstehenden Repositionierungen und Neubauten konnte im vergangenen Jahr erfolgreich umgesetzt werden. So konnte die Liegenschaft in Berikon (AG) bereits im Januar gewinnbringend am Markt veräussert werden. Die drei auf Ende Jahr verkauften Liegenschaften in Bern, Wald (ZH) und Kreuzlingen (TG) konnten deutlich über den Bilanz­werten abgewickelt werden und bestätigen die bestehenden Bewertungen und die positive Marktnachfrage. Mit diesen Transaktionen konnten wir ältere und sanierungs­bedürftige Liegenschaften, die nicht mehr in unsere Strategie passten, zu attraktiven Preisen verkaufen, um uns auf die Repositionierungen und die Neubau­projekte im Grossraum Zürich und Basel zu konzentrieren.

Der Verwaltungsrat plant auch im kommenden Jahr weitere Portfolio­umschichtungen. Einerseits sollen die frei werdenden Mittel in die sehr attraktiven Neubau­projekte in Dietikon, Wallisellen und Zürich fliessen, andererseits ergeben sich Chancen für Neuinvestitionen mit besseren Renditeerwartungen. 

Nachhaltigkeit weiter verbessert

Mit unseren Aktivitäten verfolgen wir eine sukzessive Verbesserung unserer Nachhaltigkeits­kriterien. Mit den abgeschlossenen Repositionierungen in Glattbrugg und Dietikon und dank der bald fertig­gestellten Sanierungs­arbeiten in Basel kommen wir unseren gesetzten Zielen stetig näher und verifizieren diese gegenüber den wichtigsten Benchmarks. Die Ersatz­neubauten werden nach hohen Standards entwickelt und tragen in den kommenden Jahren wesentlich zur Erreichung unserer Nachhaltigkeits­ziele bei.

Das Fundamenta Real Estate Portfolio ist bereits heute in einem hohen Masse zukunfts­fähig sowie werterhaltend und wird den steigenden Ansprüchen unserer Gesellschaft gerecht. Zur Vergleich­barkeit werden wir uns künftig mit anerkannten Bench­marks messen, damit unsere Investoren eine Vergleichbarkeit haben und die Resultate neutral validieren können.

Im Dialog mit unseren Investoren bauen wir unter Berücksichtigung der Best-Practices-Vorgaben ein widerstands­fähiges, effizientes und finanziell attraktives Portfolio für langfristigen Erfolg auf.

Operatives Geschäft ausgebaut

Das operative Geschäft trug erneut wesentlich zum erfreulichen Gesamt­ergebnis bei. Die Miet­erträge konnten leicht gesteigert werden, obwohl die laufenden und die anstehenden Repositionierungen und der Ersatz­neubau an der Bollenhof­strasse in Dietikon und am Feldblumen­weg in Zürich das Mietertrags­volumen belasten. Das operative Geschäft liegt über Vorjahres­niveau und wir konnten, unter Berücksichtigung der vier Liegen­schafts­verkäufe, das Ergebnis deutlich verbessern.

Die unerwartet schnellen Zins­senkungen der Noten­bank veranlassten uns dazu, von weiteren langfristigen Fremd­finanzierungen abzusehen, insbesondere da die Bank­margen im langfristigen Bereich nach wie vor sehr hoch sind. Mit dem Verkauf der Liegen­schaften konnten wir die ausstehenden Geldmarkt­hypotheken reduzieren. Die Fundamenta Real Estate AG hatte Ende Jahr einen im Markt­umfeld attraktiven durch­schnittlichen Zinssatz aller Verbindlich­keiten von 1.15% bei einer Duration von 6.5 Jahren, basierend auf einer sehr ausgeglichenen Finanzierungsstruktur.

Das operative Geschäft wird auch zukünftig im Fokus unserer Geschäfts­tätigkeit stehen. Wir werden die Ertrags­stärke des Fundamenta Real Estate Portfolios mit gezielten Portfolio­umschichtungen zugunsten attraktiver Neu­entwicklungen und rendite­starker Liegenschafts­käufe verbessern.

Dividendenerhöhung dank operativer Stärke

Das nachhaltige operative Ergebnis mit einem deutlichen Mehr­wert aus den Liegenschafts­verkäufen erlaubt es dem Verwaltungsrat, der General­versammlung vom 9. April 2025 eine Erhöhung der Dividenden­ausschüttung um 9.1% auf CHF 0.60 pro Aktie vorzuschlagen. Wir sind zuversichtlich, dass unsere aktive Portfolio­strategie auch künftig ein stabiles operatives Ergebnis ermöglicht und weiteres Potenzial eröffnet. Gleichzeitig soll stets ein Teil des operativen Erfolgs in Neubauten und Entwicklungen investiert werden, um das Portfolio weiter zu stärken und auszubauen.

Wachstumsstrategie im Fokus

Wir konnten in den letzten Jahren in einem von Unsicherheiten geprägten Markt­umfeld unsere Ertragsstärke immer wieder unter Beweis stellen. Aufgrund der weiterhin ausbaufähigen Markt­kapitalisierung plant der Verwaltungs­rat in den kommenden Jahren gezielte Wachstums­schritte, um insbesondere die Markt­liquidität und die Attraktivität der Fundamenta Real Estate Aktie weiter zu steigern. Die markt­bedingten Unsicherheiten der letzten Jahre verzögerten den angestrebten Ausbau und die weitere Stärkung des Fundamenta Real Estate Portfolios.

Die Wachstums­strategie bedingt nicht nur die Aufnahme von neuen Mitteln, sondern auch die schrittweise Stärkung der Eigenkapital­basis mit einem klaren Augenmerk auf die Erhöhung der Markt­liquidität. Zusätzlich wollen wir mit gezielten Portfolio­massnahmen die Ertrags­stärke verbessern.

Die relativen Renditen von Immobilien­anlagen sind nach den deutlichen Zins­senkungen der Notenbank wieder attraktiver, und die hohe Nachfrage nach Wohnraum ermöglicht langfristig stabile Erträge.

Beständige Kurs­entwicklung trotz moderatem Handel

Der Kurs der Fundamenta Real Estate Aktie hat sich auf Ende Jahr leicht erholt und schloss mit CHF 16.80 auf Vorjahres­niveau. Der unter dem Jahr herrschende Preisdruck war getragen von kleinen Handels­volumina ohne klaren Trend und steht im Widerspruch zum stabilen operativen Geschäft der Gesellschaft. Der Verwaltungs­rat ist sich der fehlenden Markt­liquidität bewusst und arbeitet an Wachstums- und Ertrags­strategien zugunsten der Investoren. Wir sind zuversichtlich, dass der Wachstums­pfad der Gesellschaft die Ertragskraft und die Eigenkapital­basis stärken wird, was wiederum die Markt­kapitalisierung und die Handels­fähigkeit der Fundamenta Real Estate Aktie für unsere Investoren erhöhen wird.

Im Interesse unserer Investoren

Der Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG sieht die aktuellen Entwicklungen als Chancen für das Wachstum der Gesellschaft. Wir arbeiten an gezielten Massnahmen für eine Stärkung der Kapital­basis mit gleichzeitiger Verbesserung der laufenden Ertragskraft. Wir sind überzeugt, dass unsere strategischen Massnahmen und die kontinuierliche Anpassung an das Markt­umfeld zu einer positiven Wert­entwicklung führen werden.

Im Interesse unserer Investoren werden wir weiterhin auf Nachhaltigkeit, eine attraktive Ertrags­ausschüttung und eine solide Kapital­basis setzen. Wir danken Ihnen für Ihr Vertrauen und Ihre Unterstützung und freuen uns darauf, gemeinsam mit Ihnen die nächsten Schritte zu gehen.

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