Nachhaltigen Wohnraum in städtischen Lagen zu schaffen,
birgt einige Heraus­forderungen

Als Immo­bilien­aktien­gesell­schaft steht die Fundamenta Real Estate AG vermehrt in der Ver­ant­wortung ihrer Aktionäre, der Miete­rinnen und Mietern als auch der  Öffent­lich­keit, die Anforde­rungen an Nach­haltig­keit zu erfüllen und wo möglich einen sozialen Mehr­wert mit ihren Immo­bilien zu schaffen. Die grössten Heraus­forde­rungen stellen dabei in die Jahre gekommene Immo­bilien in städ­tischen Lagen, die nur behutsam verändert werden dürfen.

Attraktive städ­tische Lagen fordern besonders viel Auf­merk­sam­keit

Die Fundamenta Real Estate AG hat kurz nach ihrer Gründung im Dezember 2006 ihre erste inner­städtische Liegen­schaft an der Töss­tal­strasse/Neustadt­gasse in Winterthur erworben. Die repräsen­tative Alt­liegen­schaft in der Altstadt von Winterthur schmückt heute noch das Portfolio als bewährte und gut vermietete Bestands­liegen­schaft. Über die Jahre haben wir uns insbe­sondere auf den Erwerb von Wohn­immo­bilien in den Städten Zürich, Basel, Bern, Winter­thur und St. Gallen konzentriert, wo heute mehr als die Hälfte unsere Liegen­schaften zu finden sind. Seit vielen Jahren bearbeiten wir zusammen mit unserem Asset Manager, der Fundamenta Group (Schweiz) AG, unseren Immo­bilien­bestand, um mit Repositio­nierungen oder selek­tiven Ersatz­neubauten den Immo­bilien­bestand zu erneuern, lang­fristig zu sichern und das Angebot in den Alt­liegen­schaften den verän­derten Bedürf­nissen anzupassen.

«Gesetzliche Schranken verhindern verdich­tetes Bauen und Wohnen in städ­tischen Gebieten und schränken Repo­sitio­nierungen von Alt­liegen­schaften und Ersatz­neubauten ein.»

Dass gerade jetzt Bundes­rat und Parla­ment die Bedin­gungen lockern wollen,  unter denen Woh­nungen auch bei über­schrit­tenen Lärm­grenz­werten gebaut oder saniert werden können, ist kein Zufall, besteht doch insbe­sondere in den Städten und grossen Agglome­rationen akuter Wohnungs­mangel. Die Lärm­schutz­vor­schriften im Umwelt­recht schränken das Bauen in lärm­belasteten Gebieten seit Jahren massiv ein. Dies ist aber nur ein Aspekt, der uns bei vielen Entschei­dungen für Repositio­nierungen oder Ersatz­neubauten begrenzt. So erlauben Bau- und Zonen­ordnungen oft keine höheren Aus­nutzungen, womit Auf­stockungen in städtischen Gebieten von vorn­herein weg­fallen und Ersatz­neubauten teil­weise unattraktiv werden, da Zonen­pläne, Bau­linien und Aus­nutzungs­ziffern teil­weise nicht einmal die Miet­flächen der beste­henden Alt­liegen­schaften zulassen.

Denkmal­schutz erschwert energe­tische Sanie­rungen und Neu­bauten

Es steht ausser Frage, dass gerade in inner­städtischen Lagen ältere Liegen­schaften mit ihrem charak­teris­tischen Baustil erhaltens­wert sind. Häufige Themen bei der Sanierung sind die Dämmung von Fassaden oder der Ersatz histo­rischer Fenster und Türen. Nicht zu unter­schätzen bei denkmal­geschützten Gebäuden ist die not­wendig bau­liche Engriffs­tiefe, sofern erlaubt, um die gewünschten energe­tischen Anfor­derungen zu erfüllen und um die benötigten Ein­griffe in die Wohnungs­grund­risse zu machen, damit den Mietern ein zeit­gemässer Wohn­raum zur Ver­fügung gestellt werden kann.

Heraus­forderungen stellen zudem der Einbau von Lift­anlagen und das hindernis­freie Bauen dar, die bei älteren Stadt­liegen­schaften oft nicht umsetzbar sind.

Dass bau­technisch so einiges möglich ist, hat die Fundamenta Real Estate AG mit der Sanierung der Zürcher Liegen­schaft an der Zentral­strasse gezeigt. Die Sanierung der Liegen­schaft aus dem Jahr 1911 beinhaltete den Aus­bau des Dach­geschosses zur Gewinnung zusätz­lichen Wohn­raums, den Einbau eines Liftes, die Erneuerung der Küchen und Nass­zellen sowie eine Neu­positio­nierung der Woh­neinheiten mit optimalen Grund­rissen.

Die fach­gerechte Kern­sanierung von Alt­liegen­schaften ist kosten­sensitiv und kann gegen­über den Aktionären nur mit höheren Mieten gerecht­fertigt werden. Zudem zeigen gut geplante Sanierungen und Ersatz­neubauten seit Jahren ein Auf­wertungs­potenzial gegen­über den Erstellungs­kosten. Repositio­nierungen und Ersatz­neubauten sind wesentlich, um die lang­fristigen Wert­potenziale des Port­folios auszu­schöpfen.

Ersatz fossiler Heiz­systeme oft mit vielen Ein­schränkungen

Gehören heute Erdsonden, Wärme­pumpen und Photo­voltaik­anlagen zum Standard­repertoire bei Neubauten, so tun wir uns immer noch schwer bei Alt­liegen­schaften in städ­tischen Lagen. Der fehlende Platz lässt die Bohrung von Erd­sonden nicht zu, und die grossen Wasser­schutz­gebiete in vielen Regionen, Städten und Agglo­mera­tionen erschweren solche Vor­haben. Zudem sind Photo­voltaik­anlagen in inner­städtischen Gebieten ent­weder nicht erwünscht oder auf­grund der engen Verhält­nisse mit nur wenigen Quadrat­metern Fläche wenig effizient. Da bleiben für den Ersatz der fossilen Heizungssysteme oft nur Wärmepumpen oder der Anschluss an den regionalen Wärmeverbund, der von den Gemeinden oft vorgeschrieben wird.

«Mit gezielten Repo­sitionie­rungen und Ersatz­neubauten wird der Gebäude­lebens­zyklus des Port­folios deutlich verlängert und die anfallenden Unter­halts­kosten werden ent­sprechend reduziert. Sie sind zudem essen­ziell für die ange­strebte CO₂-Reduktion.»

Ersatzneubauten bieten Spielraum, um die angestrebten Nach­haltig­keits­ziele zu erreichen. Diese ersetzen meist Liegen­schaften, die schad­stoff­belastet sind oder in einem schlechten, bau­lichen Zustand sind. Eine Total­sanierung würde sich oft nicht rechnen und zeigt insbe­sondere nicht die gewünschten Effekte bezüglich Nach­haltig­keit und Wohn­raum­hygiene.

Sinnvolle Verdichtung und mehr Wohnraum durch gezielte Ersatz­neubauten

Obwohl viele gesetzliche Auf­lagen den Handlungs­spielraum einschränken, erlauben Ersatz­neubauten teilweise auch die Entwicklung von mehr Wohn­raum, als die bestehenden Alt­liegen­schaften auf­weisen. Nicht nur die vermiet­bare Fläche zählt, sondern die geplante Anzahl neuer Wohnungen, um der hohen Nach­frage und den Ansprüchen unserer Gesell­schaft nach­zukommen.

Die Fundamenta Real Estate AG realisiert aktuell am Feld­blumen­weg in Zürich einen Ersatz­neubau, der in gut einem Jahr 52 attraktive Miet­wohnungen anbieten wird, gegenüber den 24 Alt­wohnungen aus dem Jahre 1948, die bisher auf dem gleichen Grund­stück standen. Die Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich ermöglicht uns auf diesem Grund­stück die nutzbare Fläche zu ver­doppeln.

Bereits im Jahre 2020 konnten wir an der Geibel­strasse in Zürich 29 moderne und äusserst effizient konzipierte Wohnungen anbieten, wo bisher ledig­lich eine Gewerbe­einheit und vier Wohnungen standen. Nach­haltigen Wohnraum mit 27 neuen Wohn­einheiten konnten wir auch im Früh­sommer 2022 an der Mutschellen­strasse in Zürich den Mietern über­geben. Der Bau erfüllt modernste Klima­ziele und adressiert mit einer gelungenen Architektur und Bau­weise die Lärm­problematik der viel befahrenen Strasse.

Geplant sind zudem je ein Ersatz­neubau in Dietikon und in der Stadt Zürich. Sämtliche Aktivi­täten und Investi­tionen sind wichtige Schritte, um das Port­folio lang­fristig nach­haltig zu gestalten und den Lebens­zyklus zu verlängern.

Aufwertung von städ­tischen Lagen durch Repo­sitio­nie­rungen und neue Raum­konzepte

Die Fundamenta Real Estate AG hat in den letzten Jahren mehrere vorwiegend städ­tische Liegen­schaften mit einem beacht­lichen Investitions­volumen reposit­ioniert. Darunter sind vier Objekte in Zürich, zwei in Basel und Bern, sowie je eines in Frauenfeld, Luzern und Muri. Bei allen Objekten wurden die bestehenden Raum­konzepte sorg­fältig über­prüft und, wo möglich, durch innovative Raum­aufteilungen zusätzliche Wohn­einheiten geschaffen.

Aktuell sind drei weitere Repo­sitio­nie­rungen in Glattbrugg, Dietikon und Basel in Aus­führung und nochmals drei weitere Projekte in der Stadt Zürich in Planung.

Die regelmässige Über­prüfung unseres Port­folio­bestandes und die not­wendigen Entschei­dungen über Repo­sitio­nie­rungen oder Ersatz­neubauten aus­gewählter Objekte tragen wesent­lich zur lang­fristigen Stabilität des Port­folios und der opera­tiven Ertrags­lage bei.

Eine aktive Port­folio­bewirt­schaftung schliesst aber den Verkauf von weniger attrak­tiven Liegen­schaften nicht aus, gilt es doch, die vor­han­denen Ressourcen optimal einzu­setzen und das Port­folio konti­nuier­lich weiter­zu­entwickeln.