Urbanes Erwachen
Eine Kurzgeschichte die aufzeigt, wie dank eines aktiven Stakeholdermanagements alle Parteien profitieren.
Dietikon in der Agglomeration Zürich – einige nennen die Region den Speckgürtel Zürichs – ist Schauplatz der Transformation unserer Liegenschaften an der Bollenhofstrasse. Unser Asset Manager, die Fundamenta Group (Schweiz) AG, hat nahezu keine Variante ungeprüft gelassen, um den Liegenschaften ihren Weg in die Moderne zu ebnen. Eine Kurzgeschichte:
Der Erwerb der drei Mehrfamilienhäuser aus dem Jahr 1967, die sich auf mehrere Grundstücke verteilen, geht ins Jahr 2007 zurück. Im Rahmen unserer fortlaufenden Massnahmen, um eine nachhaltige Positionierung unseres Portfolios zu erreichen, haben wir die drei Liegenschaften einer umfassenden Überprüfung unterzogen.
Die Spuren, die die Jahrzehnte hinterlassen haben, verlangten nach einer umfangreichen Sanierung. Unser Asset Manager wollte jedoch nicht einfach die offensichtlichsten Instandsetzungsarbeiten vornehmen, um den Liegenschaften einen Platz in der Gegenwart zu sichern, sondern er hat sich intensiv mit allen Möglichkeiten auseinandergesetzt und verschiedenste Strategien entwickelt.
Eine zukuftsgerichtete Evolution
Wenn Sie sich jetzt fragen, welche dies waren, geben wir Ihnen gerne einen Einblick. Es wurden parallel die Handlungsoptionen Ersatzneubau, Sanierung oder auch Modernisierung mit einer Aufstockung im Holzbau geprüft. Ziel war es, möglichst viele Faktoren wie zum Beispiel die Möglichkeit, durch einen Neubau deutlich mehr Wohnraum erstellen zu können oder durch den Rückbau des Bestands die in ihm gebündelte (graue) Energie zu vernichten, zu quantifizieren und gegeneinander abzuwägen.
Die Aufgabe wurde durch die Gegebenheit, dass sich eines der Grundstücke zu einem kleinen Teil im Miteigentum eines Nachbarn befand, zusätzlich komplexer. Zudem war eines unserer Gebäude mit seinem zusammengebaut. Dies verlangte nach einem intensiven Dialog. In Neudeutsch wird dies heute gerne als aktives Stakeholdermanagement bezeichnet.
Nun wie löst man diese Situation? Nach intensiven Gesprächen und verschiedensten Lösungsansätzen konnte unser Asset Manager sich mit dem Nachbarn dahingehend einigen, dass er uns seinen Miteigentumsanteil abgetreten hat. Er erhielt von uns im Gegenzug die dem Miteigentumsanteil entsprechende Grundstücksfläche von 190 m2 direkt an sein bisheriges Grundstück anschliessend. Zugleich übertrug er uns wiederum die mit der besagten Fläche verbundene Ausnützung zuzüglich Ausgleichszahlung, sodass wir diese in unserem Projekt berücksichtigen konnten. Sein Zugewinn zeigt sich nicht nur in finanzieller Form, sondern er verfügt neu über ein freistehendes Gebäude und hat dazu zusätzliche Freifläche erhalten, die ihm mehr Privatsphäre bietet.
Gemeinsame Vorteile
Der Mehrwert für uns resultiert in der Tatsache, dass wir unter anderem durch die Ausnützungsübertragung deutlich mehr Wohnraum als bislang erstellen können. Somit war auch der Entscheid getroffen, welche Handlungsoption weiterverfolgt werden würde. Ein Neubauprojekt, welches im Vergleich zum Bestand rund ein Drittel mehr Wohnfläche anbieten wird. Zudem verringert sich die Anzahl der Gebäude von drei auf zwei, mit jeweils vier Stockwerken. Eine weitere positive Folgeerscheinung zeigt sich in der Tatsache, dass eine grössere zusammenhängende Grünfläche zur Verfügung stehen wird. Gesamthaft gesehen widerspiegeln die Entscheide eine Erhöhung der Quadratmeterzahl und eine Aufstockung der Anzahl Wohneinheiten. Eine Win-win-Situation wie aus dem Lehrbuch.
Fortschritte für eine nachhaltige Zukunft
Nebst der Absicht, eine Erhöhung der verfügbaren Wohnfläche zu erreichen, war auch die Integration von Nachhaltigkeitsaspekten ein Schlüsselfaktor bei den Entscheidungsfindungen unseres Asset Managers. Mit der Verknüpfung von Raumoptimierungen und der Verwendung nachhaltiger Technologien soll nicht nur ein möglichst hoher (Wohn)-Komfort erreicht, sondern auch ressourcenschonend für die nächste Generation gebaut werden.
Daher wurde auch die Entscheidung, welche Form der Wärmequelle angewendet werden sollte – Fernwärme oder Erdsondenpumpe – lange evaluiert. Es zeigte sich als wunderbare Fügung, dass die Stadt Dietikon plante, ihr Fernwärmenetz auszubauen. Nur war die Stadt mit der Hürde konfrontiert, dass sie für die Erschliessung an die Fernwärme nicht über genügend Platz verfügt, um die entsprechenden Leitungen verlegen zu können.
Wie heisst es so schön? Tue Gutes und sprich darüber. Genau dies hat unser Asset Manager getan und Hand geboten, in dem er der Stadt ermöglichte, einen Teil der Leitungsführung über unser Grundstück laufen zu lassen. Zugleich konnten so die Leitungen verkürzt und dadurch die Erstellungskosten gesenkt werden. Dies zeigt, dass wenn zwei Parteien den offenen Austausch suchen, es oftmals eine Lösung gibt, von der beide profitieren. Dazu gesellt sich auch die Tatsache, dass die Quelle des Fernwärmenetzes die Abwärme der Kehrichtverwertungsanlage in Dietikon bildet und somit ist auch hier eine effiziente Energienutzung gewährleistet, die auch noch klimafreundlich ist. Selbsterklärend kommt dazu, dass die Dächer mit einer Photovoltaikanlage versehen werden.
Die Auswirkungen all dieser Bestrebungen manifestieren sich darin, dass bereits eine Baubewilligung erwirkt werden konnte und voraussichtlich im April 2024 die Bauarbeiten beginnen können.
Der Ansatz unseres Asset Managers, die verschiedenen Optionen, wie man mit den Liegenschaften in die Zukunft gehen kann, profund zu prüfen, hat sich als Gewinn für alle herauskristallisiert. Durch die koordinierten Anstrengungen wird nicht nur mehr Raum zum Leben geschaffen, sondern die Zukunft für die Region wird auch ein Stück nachhaltiger gestaltet.
